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目前房价下跌到什么程度?真实楼市远比你想的复杂  

2017-07-15 14:50:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价真下跌了吗?

房价下跌的参考依据是什么?二手房市场的成交价。

具体到微观的市场,各个小区也是不一样的。有的高端小区,本身价格高,成交量低,这个小区的定价权,其实是由想卖房的业主决定的。

有的业主不想卖,他把价格挂的高高的,甚至高于4月份的价格。但有的业主着急卖,他会降价,报价相对低。这时候才有成交。而之后该小区想卖房的业主,会参考最新的成交价。

房价,在微观市场里,取决于业主到底想不想卖房、卖房的着急程度。

站长在跑盘的过程中,直接感受是,一些品质不太好的小区,比如刚需的上车盘,体量大、物业差、密度高、价格低,FC系的,跌幅比较大,达到30%;不过也有一些品质比较不错的高档小区,跌幅10%-15%左右。

以燕郊为例,在房价上涨过程中,一定是高档小区先领涨,低档小区跟涨。虽然上涨时机有先后,但只要是在同一个区域大盘中,涨幅基本都是差不多的(除非低档小区有极其限制房价上涨的因素:比如一房多本、体量过小、户型太大……这种小区燕郊很少,北京倒是不少,具体以后再说)

但是在市场下行过程中,就知道谁在裸泳了。各个小区之间真实的价格梯度已经体现出来。之前涨的比较狠的刚需盘跌回原型,某小区一平跌了近一万块钱,真是肉疼。而高端盘的房源即使蒸发到上涨过快的水分,下跌程度也没有太多。

大家在看到有消息说,哪个城市的楼盘下跌30%啦,腰斩啦等等,一定要有自己的判断力。一般情况下,这种房源都是有硬伤的,或者户型、位置不好的。并不能反映正常的市场价格。

曾经也有粉丝问,站长,是买容易跌的房子还是抗跌的?见仁见智,主要在于资产配比吧。足够有钱的壕自然是希望资产保值,而不是再加杠杆,会买抗跌的。但如果是我,我会买下跌较多的,成本低,相同的价钱买到的面积也大,市场上行的时候,总盈利也高。大炮曾说过,投资是什么?投资就是没钱的时候先买一个,买最便宜的股,然后才越来越多。

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NO.2

最低的限度在哪里

一般来说,调控也好,限制社保也好,市场一定要有一个反应的过程,大概在半年左右。

水库欧说,房价就像一辆高速疾行的车,限购是不让他跑的那么快,但不可能倒退。

市场刚刚出现调控政策的时候,投资客都会有一定的恐慌心理。之前杠杆做高的,没有留太多钱还月供的这种,就属于政府精准的调控对象。

他们一定会急于出手抛售房子,回笼现金。所以调控政策刚刚开始的时候,这部分人会出现一波的小型抛售。着急卖房子的人,挂牌价也会诚意十足的挂低。他们为的是尽快出手,而不是卖个好价钱。笋盘往往出现在这个时候。

这个时期是多久呢?以站长跑盘北京,燕郊的经验来说,一个月左右。

过了一个月,进场的是不再观望的刚需,价格也不再下跌,慢慢平稳。即使价格小跌,刚需也要出手了。成交量会慢慢活跃。站长在踩盘的过程中,目前燕郊的高端楼盘价格是比较平稳了,低端的上车盘,可能还要下行一点空间,但是目前来看,下跌空间不会很大。

最低的限度在哪里。真不好说。目前燕郊价格已经跌回930了。这是不是领导的心里价位呢?站长只能说,市场的筑底时间还是非常快的。下一波跌幅来自长期的高压调控。但长期是多久,口子会不会偷偷松动,这些都是不确定因素。

NO.3

什么时候可以入手?

在实操过程中,你会发现房价波动是不定的,非常微观的。

大部分人认为的房价下跌是这样的,希望能在最低点买入。

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真实的市场,应该是这样的,充满了不确定性。如果单纯以时间维度来看,你能确保自己踩到哪个点吗?

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淡季是跑盘的最好时机。

一是,你有足够的时间去观察你心仪小区的价格波动情况。你能大概了解现在的价格到了一个什么样的位置,甚至敏锐的感觉到小区房价是否会进一步下调或者开始有上涨的迹象。把周边品质类似的小区编织出一个价格体系网。一旦有便宜的房子出现,因为之前的跑盘铺垫,你可以准确的了解楼栋位置,户型等等,及时锁定房源,迅速拿下。而在牛市,房价跳涨就是一夜之间的事,你根本没时间去细致的跑盘,观察了解市场。

二是,你可以去安慰中介们寂寞无聊的心。只有在淡季,中介才会有耐心的跟你聊天,陪你唠嗑。不要对中介避之不及,反而要跟他们培养感情。一些老中介,手里有不少资源。一旦有价格合适的房子,他们一定会先推荐给他们认为比较靠谱的客户——赢得中介的信赖,这是淘笋必备的好方法。

笋盘在哪里?中介首先是打电话推荐给自己的客户,不行再写到门店的小黑板上,发到朋友圈里(如果朋友圈一天连发几条重复的内容,那很有可能是笋盘)。而网上录入,应该是最后一步。所以你哪怕在家天天盯着X家的网站,盯着成交价,你也不一定能淘到笋。

另外,筛选你的“御用中介”。首先要有丰富的经验,帮你应对各种突发状况,其次是,多方面打听一个中介的服务态度。不要交了中介费以后,就什么都不管了。毕竟交完中介费,还有很多手续要办理,需要中介帮忙。只要遇到靠谱中介,就不用太在乎百分之零点几的中介费价差,能顺利把房子签下来是最重要的。

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NO.4

如何看待三四线城市的投资价值?

中国的三四线城市,大体分两种情况:

一是经济基础不错,而且又处在大的城市群或者都市圈的大循环中,这些城市房价相对于核心城市较低,与核心城市的购房行为之间有某种互补,所谓溢出效应主要指这些城市。

另一类则纯粹因为价格相对偏低,但住房的存量很大,经济基础也一般,未来不会出现大量的人口流入的城市。对于这些城市,如果购买自住,无疑可以,但如果用于投资,这种选择非常危险。

从中国5月的房价数据来看,在一二线城市降温的情况下,三四线城市却极为火爆,5月份环比上涨前三名的城市居然是蚌埠、北海和湛江。

对于一二线城市房价降温,三四线城市楼市火爆的反差,经济学家马光远认为:一二线降温,三四线疯涨只是政策周期导致。对于房地产长期的走势,必须跳出政策周期判断。

中国房价长期的趋势仍然服从于供求规律和城市稀缺的原则。未来的人口只会往大城市走,而不会跑到小县城去,好的城市,高品质的城市在中国属于稀缺资源。中国从各个方面去评估,好城市实在太少。能列入全球城市的不过北上广深再加上杭州五个城市而已,能列入国际城市的不超过10个,其他的中心城市和区域大城市都在10个左右。

这些城市无论就资源,还是未来的发展而言都是三四线一些小城市无法比拟的。这也意味着城市分化的趋势会越来越明显。千万不要把自己的财富投向没有希望的一些三四线城市。即使在上述所列举的大城市中,由于住房品质的差距,未来好的房子会很稀缺。稀缺是理解房价最根本的逻辑,也是理解房地产周期的关键。

说了这么多,那什么时候可以入手呢?

我不能告诉你准确的入手时机,

只能告诉你,马上去跑盘,为买入做准备。

千万不要以为坐在家里看看公号文章,

看看房价数据就能了解真实的市场。

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