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万科宣告:准备迎接楼市下跌!炒房客也傻眼了  

2017-03-28 06:12:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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3 月 26 日夜,万科公布了 2016 年报。在年报中,万科表示对国家的楼市调控政策 " 感到欣慰 ",已经对 12 个城市的 13 个项目计提了 " 跌价准备 "。

也就是说,万科已经做好了准备,迎接即将到来的房价下跌!

万科在年报里说:

报告期内,项目存货跌价准备为 13.8 亿元,较 2015 年底增长 82.3%,原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。具体情况如下:

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本年计提的存货减值准备,考虑递延所得税因素后,影响本报告期税后净利润 6.7 亿元,影响归属于母公司股东的净利润 5.4 亿元。

通过上述表格,我们可以清晰地看到,被万科 " 不太看好 " 的城市有 12 个,分别是:烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。

这 12 个城市中只有宁波、大连是二线城市,其他都是三线城市或者四线城市。

这些城市要么是人口增长缓慢(比如南充、镇江),要么是经济处于调整期(比如东北的三个城市),要么是楼市库存量大(比如宁波、南通),要么是前期涨幅太大仍然在调整之中(比如温州),要么位于胡焕庸线以西(乌鲁木齐)。

但如果你认真阅读年报,就会发现不是所有位于上述城市的项目,都计提了跌价准备,比如另外几个大连的项目就没有计提。所以,还有项目自身的问题。

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上图是大连计提跌价准备的 " 海港城 " 的位置图,可见距离大连中心城区比较远,超过了 50 公里。

但也有很多楼盘位置并不偏,甚至位置还很好,比如烟台的 " 海云台 "(图中红圈的位置):

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宁波的 " 万科城 " 位置也不算很差:

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南通的 " 金域蓝湾 " 位置也不算差:

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对于楼市调控,万科在年报中这样评价:

当 2016 年 10 月,国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时,我们有充分的理由感到欣慰,这一次调控是及时的,也是完全必要的。让过热的市场适度降温,对稳健经营、有志于长期发展的企业来说,无疑是一个利好。

一直以来,万科坚持 " 为普通人盖好房子,盖有人用的房子 "。我们始终认为,房屋应该回归居住属性,房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋,我们更应该不忘初心。

2016 年,万科实现了业务收入 2400 亿元(见下图),归属于上市公司股东的净利润 210.2 亿元(增长 16%),每股收益 1.9 元,每股净资产 10.28 元,市场占有率 3.1%;全年交付住宅 21.4 万套,创下历史记录。年末,万科持有的现金达到了 870 亿元。

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对于楼市形势的判断,万科是这样说的:

短期来看,市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化,土地市场的调整滞后于住宅市场,以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势,都加大了企业经营的不确定性。

长远来看,房屋回归居住属性是大势所趋。

万科在 2017 年的策略是:

2017 年本集团将继续坚持 " 为普通人盖好房子、盖有人用的房子 " 的宗旨、" 以客户为中心,以现金流为基础的持续真实价值创造 " 的业务指导思想,全面落实 " 城市配套服务商 " 的战略定位,推动 2017 年各项重点工作的展开。

在投资上,本集团将坚持 " 不囤地、不捂盘、不拿地王 " 的原则;保持稳定、持续、谨慎的投资节奏,确保资源储备支持长期可持续增长;2017 年随着行业回归理性,前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。本集团将积极关注土地存量市场的合作机会,充分发挥资金优势,加强和各类机构的合作,采取更加灵活的合作方式,发掘盘活优质的项目资源。

知道为什么万科对调控 " 表示欣慰 " 了吧,它正怀揣着 870 亿现金,等着那些 2016 年疯狂拿地的 " 愣头青 " 们资金链出问题,到时候万科就可以 " 我为刀俎,人为鱼肉 ",大举抄底买便宜货了!

最强杀招来了!论打击投机炒房手段,我只服厦门!

对很多中国人来说,人生有三大幻觉:" 国足会赢,房价会跌,股市会涨 "。

现在第一个幻觉实现了,3 月 23 日,世界杯预选赛,国足以 1:0 赢了韩国足球队。

现在最大的幻觉——房价下跌,也可能会实现了。

继北京出台史上最严限购政策后,厦门也纷纷开启限购模式。最新的调控政策堪称史上最严,且不但严还严出了新意!

24 日,二线城市中房价最高的厦门发布了楼市调控新举措,在严格执行 2016 年 10 月 5 日住房限购政策基础上,厦门市本市户籍成年单身 ( 含离异 ) 人士限购 1 套住房;通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满 3 年;新购住房需取得产权证后满 2 年方可上市交易。

财经评论员原上草在牛爷财经中表示,

这个限制买卖,比提高房价买卖成本还要命,此前,上海等地出台了未满 5 年,增加交易成本,提高税费的措施,但毕竟只是增加成本,很多炒房客还是不在乎的。而厦门这一次,是直接不让你买卖。这招杀伤力太强,直接剥夺你的买卖自由,万一缺钱很着急了,也不能买卖,这对炒房客会是致命打击。

这意味着,在这两年厦门房价上涨时期钻进去的炒房客,都会傻眼了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,

此次新规最严的一条规定,是房屋买卖以后需要三年才可以交易。" 这个规定在全国其他城市都没有,厦门应该是全国首个。此前也有传言说上海要出台类似的规定,最终没有出台。这次政策的出台很有必要,一定程度上将住房交易背后的漏洞补上了。"

微信公众号樱桃小房子对此评论道,

1、 据厦门人说,去厦门炒房的大多是外地人,部分中介围盘加忽悠制造紧张,这次投资客要哭了,比如借钱炒房的,利用银行首付贷、信用贷、消费贷凑首付和月供的;手上有多套房的投资客,资金周转不过来的;想短期赚差价,一年半载转手的,要么继续捂在手上,继续筹集资金,每月背负巨额按揭贷款,要么违约。

2、市场成交量会迅速下滑,中介要关门一批,市场观望两个月后成交价很快会下跌,资金不够的投资客要想套现,只能降价通过私下签订买卖协议,等拿到产权证再过户,但是政策又规定没有房产证的不能办委托公证,这就麻烦,很多买家不可能冒这个风险付了钱还不去公证,所以投资客基本上没法套现了。

3、购买二手房的,最多只需要被套 2 年,而购买新房的投资客,起码要锁死三四年,因为从交房到拿到房产证差不多要一两年。短期投资买新房是最大的坑,拖的时间越长,月供周期长,光是银行利息就吓人,给银行打工了。


最关键的是,一旦打响了第一枪,有了典范,预计后续会有其它城市跟进,学习此种打击投资炒作方法,进一步加码限购调控,落实中央所说的 " 房子是住的不是炒的 " 精神。

总之,房价如果暴跌了,甚至是腰斩了,受伤害最大的恐怕是疯狂的炒房者,这些人需要被教训,才知道房价暴跌带来的痛。

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