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2017房企投资指南:哪些城市值得进 哪些需要规避  

2017-02-05 14:47:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源:经济观察报   

  著名经济学家哈里森研究了美国和英国上百年的房地产发展历史后,总结出经典的18年周期论——7年缓慢上涨,5年加速上涨,2年疯狂上涨,4年泡沫破裂。

  2016年,中国商品房销售金额达到了空前绝后的12万亿。2000年以来中国商品房市场的发展,减去2007年-2008年和2013年-2014年的两次调控,2016年正好是哈里斯周期疯狂上涨的最后一年,又被哈里斯称为“胜利者的诅咒”,此后,市场将进入为期4年的泡沫破裂期。

  毫无疑问,2017年-2020年对于房地产开发商而言,必然是风控和投资大年,开发商一方面需要做好风险控制,另一方面也要把握周期波动带来的低位投资机会。尽管从周期上来看,中国房地产行业已经进入到高风险区间,但我们仍然希望回到房地产企业经营的本质——“现金流”和“内部收益率”,寻找十大优质房地产投资标的城市,避开行业的“胜利者的诅咒”。

  现金流

  “现金流”取决于市场规模,而市场规模扩大的基础来自于人口增量。我们整理了全国30大重点城市2001-2015年15年间的人口数据,通过数学建模对各城市人口发展趋势进行预测。

  未来5年,北上广深的人口压力依然很大,与此同时,土地的供应却非常有限,这就决定了这四个一线城市未来的地价依然会高烧不止。

  然而,人口增量高,只意味着住房需求旺盛,并不表示房价上涨动力强或上涨幅度大。所以,开发商在一线城市,即便投资拿地得当,也很难获取暴利的。

  从这个角度看,在一线城市争夺地王的风险远大于回报,倒不如全力布局都市圈,如环北京、环上海和临深区域,土地获取成本更低,风险更低,可以为更多的外溢刚需提供高性价比产品,从而获得快速稳健的规模增长。

  同时也可以看到,苏州、合肥、重庆、成都、郑州、杭州等强二线城市,人口增量也很高,这些城市也是值得开发商关注的重点城市。

  比较让人意外的是,南京和天津表现出了人口增长乏力的趋势,对追求规模的开发商而言,或许是时候调整在这两个城市的经营投资策略,从规模增长转向质量增长。

  内部收益率

  “内部收益率”的提升取决于两大因素,一是城区土地的稀缺性,供不应求的城市,房地产开发的周转率更高,二是房价泡沫风险低,房价合理且未来上升空间大的城市,房地产开发的利润率更高。城区土地稀缺性方面,我们采集了30大城市的网格化自驾交通、公共交通大数据,计算城市实际建成区的面积,并计算各个城市实际建成区、核心建成区分别占全市面积的比例,即实际城市化率及都心化率,以此判断各城市的土地稀缺性。

  城市化率代表城市蔓延、摊大饼范围的大小,都心化率代表城市成熟配套覆盖范围的大小。

  依据城市化率及都心化率可将城市划分为三种类型,规模主导型城市、规模&利润双收型城市及利润主导型城市。

  其中,规模&利润双收型城市是最值得关注的类型。这类城市城市化率在30%-70%之间,都心化率在10%-30%之间,处于城市化快速发展阶段。具体城市方面,苏州、广州、北京和宁波具有人口增量的支撑,发展潜力更佳,规模和利润两方面均可发力,而珠海、常州、无锡、南京及天津未来缺少人口增量,需更注重投资安全,精选投资区域。

  利润主导型城市,城市化率超过70%或都心化超过30%,已进入城市化中后期,规模扩张遭遇瓶颈,需积极关注旧改等城市更新的存量市场,精耕细作,以获取利润为主。 具体城市上,深圳、上海作为城市群核心城市,且未来人口增量巨大,在注重旧改的同时也可积极布局环都市圈,享受城市群区域一体化的红利,向腹地要规模。东莞、佛山未来人口增量相对有限,未来发展需更注重与广深的同城化,引入广深中高端客群,提升利润空间。

  规模主导型城市,这类城市的城市化率在30%以下,都心化率在10%以内,处于城市化起步阶段,城市规模的突破、城市骨架的拉大是其发展的主题。这类城市需区别对待,对合肥、重庆、成都、郑州、杭州这些未来人口增量大的城市,可积极获取潜在城市拓展区的土地,将增量人口导入拓展区,快速做大规模。而对像昆明、青岛、济南、沈阳这些未来人口增量乏力的城市,拓展区将面临缺客的风险。

  房地产泡沫风险

  房价泡沫风险方面,我们采用国际通用的房价收入增速比指标,房价收入增速比大于1的为一般泡沫,大于2的为严重泡沫。

  房价泡沫风险严重的城市中,北上广深全部入围,一线城市房价短期内已遭遇天花板,需要通过未来产业升级、居民收入增加来消化。

  二线城市中,东莞、天津、厦门房价泡沫也已经相当严重,房价的维持需要靠改善及高端等弹性需求来支撑,刚性需求逐渐被迫退出市场或转向二手市场,市场存在大幅波动的风险。

  已经开始出现泡沫风险的主要为热点二线城市,市场将从刚需为主转向刚需、改善并重。无泡沫风险的城市中,值得特别关注的是房价经过大幅上升后的合肥,房价依然健康,仍存在整体向上抬升的空间,其次杭州、成都等蓄势待发的城市也仍有较好的机会。

  结合市场规模、建成区土地稀缺性及房价泡沫风险进行综合评估,2017年最值得投资的城市——规模&利润型城市为苏州和宁波;利润型城市为佛山,规模型城市为合肥、重庆、成都、郑州、杭州、大连和武汉。

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