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中国首富退出房地产,买房还是卖房!  

2017-01-18 06:23:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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必须强调,思考中国房地产,必须认识到房地产发展的环境和要素禀赋都发生了巨大的变化:经济高增长周期结束、货币高增长周期结束、国际资本高增长周期结束。就此而言,房地产的大周期尚未结束,结束的只是青春的莽撞和丛林时代。

2017年,当你做出决定是否买房或者卖房之前,先来看一段万达的故事。
大家都以为房地产开发商简直就是暴发户,来钱快、来钱多,但王健林却在万达年会上大倒苦水:
我从事地产行业28年,再两年就30年了,被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候,基本上三年左右来一回调控。行业周期性太强,造成现金流不稳定,预期也容易经常发生变化。
为此,王健林宣布,万达商业2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。除了万达城配套的住宅外,万达原则上也不再新增住宅开发,将逐渐退出地产开发这个行业。
轻资产在企业界非常流行,即用更少的投资,撬动更多的利润,万科的“小股操盘”就是典型之一。万达的轻资产模式表现为:其他企业拿钱下订单,万达负责找地、建设、招商和运营,租金最后大家一起分。
对万达而言,收租金要比直接卖房子要赚钱。
王健林一再强调,万达退出地产业并非看空中国房地产,而是因为对房地产调控的“无奈”,以及租赁(而非销售)的诸多好处而做出的理性决策。
首富不做房地产?你没有听错!面对逐步升级的楼市调控,2017年,你会选择买房还是卖房呢?请看光远看经济的解读。
一、市场总体降温明显,房地产进入新时代
所谓降温,一是和2016年比,二是市场总体的交易量和增速会大幅度回落。2016年,新房销售历史上首超10万亿,这也许是多年难以超越的一个标杆;三是2016年一些暴涨,但又缺乏概念支撑的城市,房价回落的可能很大。
房价2017年大涨的概率是零,暴跌的概率也是零。必须强调,思考中国房地产,必须认识到房地产发展的环境和要素禀赋都发生了巨大的变化:经济高增长周期结束、货币高增长周期结束、国际资本高增长周期结束。这决定了中国房地产市场未来的走势一定迥异于过去的18年。我们需要和过去18年房地产市场做一次真正的告别。
但也必须记住,还有三个周期没有结束:中国城镇化的周期没有结束、中国金融资本和土地资本结合的时代没有结束、经济对房地产的依赖没有结束。这是中国房地产不会出现断崖式下滑的三个重要支撑,也是中国没有进入所谓的后房地产时代的根本原因。
房地产作为支柱产业的地位永远不会改变!没错,是永远。看看美国完成城镇化超过70多年了,但房地产仍然是美国最重要的产业。但房地产的路径和未来竞争模式都在发生颠覆性的变化,我们会看到很多因循守旧的房企的倒下,至少有80%的房地产企业会消失,专营房地产的企业会越来越少。
二、政策只是看起来很严厉,但政策不是房价走势的关键
2017年房价的走势不是取决调控,而是受制于房地产自身的发展周期。即使不出台调控措施,市场也会自动降温。
需要指出,“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话并没有透露出太多的严厉的举措,抑制炒房的政策一直存在,炒房也不是2016年房价飙涨的重要原因,根本原因是在稳增长的压力下房地产政策的宽松以及与货币政策导致的,推动了上涨的预期,炒房是结果,不是原因!抑制炒房只会改变短期预期,而不会改变长期预期。
对于房地产政策的理解,要站在2017年宏观政策的总基调理解,2017年宏观政策将“稳”和“风险”都提高到前所未有的高度,稳中有进,则意味着房地产政策绝不会严厉打击房地产。政策强调要“防止大起大落”,从房地产周期看,着力点在“大落”而不是“大起”,因为2017年的房地产也没有大涨的基础。
一些城市明确表示,2017年房价“环比不涨”,“环比不涨”可能成为很多城市效仿的调整目标,为未来的长效机制赢得时间。2017年房价最终的表现仍然是房地产自身周期使然。
三、土地市场大降温,2016年很多“地王”命运叵测
2016年全年全国土地出让收入应不超过3.5万亿,低于2014年巅峰期4.2万亿的收入,但2016年热点城市“地王”频出,全国“地王”不仅量多,超过300个,而且楼面价相对于周边房价升幅惊人。考虑到2017年整体房地产市场的降温,以及房价涨幅回落的压力,高价“地王”将对一些高杠杆拿地的房企造成极大的压力。
从过去历次地产调控周期“地王”的命运看,“地王”最终赚钱的属于少数,大多赔钱赚吆喝。
第四、房地产税不会出台,大面积试点也是小概率
我在分析中国房价走势时,从来不提房产税,原因很简单,就是我认为短期内出台的概率等于零。
对于房产税立法,从长远而言,中国房地产领域的税费改革是必须的,通过总体设计,如何对目前的税费体系进行调整,并纳入统一的房产税,这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的,比如和土地出让金的关系,比如70年土地产权如何解决,等等。这些问题不解决,房产税是无法出台的。
同时,必须告诉大家,房价上涨与否主要是预期,而不是税收。房产税抑制不了房价上涨,这是很多国家实践证明了的。
五、该买房,还是该卖房?
这是个极具风险的问题,但必须回答。
首先,就房地产的小周期而言,2017年调整是大概率,房地产肯定不是2017年投资的重要选择,要注意市场和政策的两种风险。
其次,2017年6月,可以关注市场及政策层面的调整,根据市场和政策调整的情况对下半年的走势再次进行预判和修正,上半年如果投资房地产,风险很大;但如果是孩子入学什么的,这是没有办法的,根本就不需要考虑投资回报,风险什么的,因为耽误了孩子是最大的风险。
第三,我还是呼吁,高净值人士减持国内的房地产,根本原因在于我担心汇率和资本流出,导致中国的资产价格迎来一次调整和重估,这可能是2017年房地产最大的风险。但这只是针对高净值人士,最少三套以上房子的。
第四,如果中国经济的基本面和房地产的基本面没大的逆转,有一些安全的城市,在6月份之后是可以考虑出手买房的。我之前提到的广州,西安,重庆,昆明,南宁,以及2016年房价涨幅不是很大的大连、宁波都可以持续关注。
需要指出,对于中国这样的人口大国、货币大国以及城镇化进行中的新兴大国而言,优质的城市资源在相当一段时间都是这个国家的稀缺品,选择优质城市,居住,生活,是中国经济转型升级的重要部分。就此而言,房地产的大周期尚未结束,结束的只是青春的莽撞和丛林时代。
最后提出几点关于楼市的思考:
其一、房地产政策必须告别“经济目标”,回归民生和居住,围绕“房子是人住的”这一政策目标重新构建住房公共政策体系。
其二,中国房地产市场的基本面已经今非昔比,房地产当下最重大的问题绝不是库存,而是严重的资源错配,要打破大城市的边界,而不是把人赶向中小城市。
第三,不要担心房价涨跌,房价涨跌应该成为常态。
从目前情况来看,很多购房者并没有从“房子是用来住的”,以及一些地方政府表态房价不能再涨了中获得安慰,告别恐慌,而是在焦虑和恐慌中进行着矛盾的选择。
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