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一二线人口集聚 房价收入比失灵  

2016-10-29 05:59:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   来源:新华网   

   24日,方正证券首席经济学家任泽平在个人公号“泽平宏观”发文称,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的。一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。

   北上广深津继续人口净流入

   报告援引美国、日本的人口迁移模式,认为美国日本人口迁移呈两大阶段:第一阶段,人口从农村向城市迁移,一二线和三四线城市都有人口迁入,这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段,人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显。

   任泽平分析团队认为,中国正处于人口迁移的第二个阶段,在未来中国的人口迁移格局中,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。在东部地区,北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入;其他城市,特别是外来人口众多的中小城市,人口增长有可能放缓甚至停滞。

   在中西部地区,重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

   房价收入比失灵

   报告认为,由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此,一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样,三四线城市房价收入比低,但在人口增长停滞甚至迁出的情况下,面临较长期去库存压力。

   除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外,一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关,目前供给不足,房地产越来越货币金融化。
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