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房产债务4年增150% 中小型开发商债务风险更大  

2016-10-21 06:20:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 来源 :地产中国网 

恒盛地产、佳兆业等房地产企业的债务违约情况接连出现,引发了市场对于地产行业债务风险的担忧。世邦魏理仕昨日发布《中国房地产债务》报告称,房地产企业债务规模、债务延期呈上升趋势,中小型开发商潜在风险更大。

去年,佳兆业集团因未能支付离岸债券利息,引发市场的强烈关注。随后,恒盛地产又出现2650万美元利息延迟支付的情形。虽然恒盛地产在宽限期内完成支付利息,但是接连发生的债务危机事件,让债务风险成为行业关注的重要话题。今年前三季度房地产销售回暖,为开发商提供了更多的现金流。不过,在国庆期间20多个城市相继出台调控政策,以及土地价格的不断走高,为开发商未来的债务偿还能力增加了不确定性。

世邦魏理仕发布的报告显示,除了销售得到的现金流,银行贷款也是开发商的重要融资渠道之一。在宽松的货币政策下,房地产贷款占贷款总额的比重呈上升趋势,从2011年的15%左右上升到今年的接近35%。此外,从2014年开始,境内债券的比例明显上升。整体来看,2011年至2015年期间,房地产行业的债务规模累计上升了150%。

从各类开发商的平均净利润看,都呈下滑态势。市值在350亿元以上的大型开发商平均净利润率下滑趋势较缓,市值在100亿元至350亿元的中型开发商,从2011年的20%左右下降到目前的约10%;市值在100亿元以下的小型开发商则出现大幅度下滑,尤其在2014年之后,下滑幅度达到15%左右。“中型开发商的债务股本比最高,原因主要是原本市场的销售情况不理想,需要把业务扩展到其他城市,于是通过大量融资来扩大规模,也因此潜藏着较大的债务风险。”世邦魏理仕相关负责人介绍,小型开发商也面临着潜在的债务风险,原因则是因为本地市场的销售不景气。

该负责人进一步介绍,一部分上市中国房企将债务到期时间推至2018年以后,下一轮公司债到期的高峰将为2018年至2021年间,规模在5440亿元,“低利息政策不会长时间持续,如果利率触底回升,届时开发商需要以较高成本发债,债券再融资压力将会加大。”

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