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开发商已失去理智!地价疯狂,房价怎么走?7个残酷真相  

2016-05-19 15:33:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源:新浪房产


地价疯狂,房价怎么走?



开发商已失去理智!地价疯狂,房价怎么走?7个残酷真相 - 华东 - 华东的博客

??诸位竞买人在随后的不到10分钟内就让这一切变成了现实。刚开始举牌,大家就争相跳价。不到10分钟,竞买价格就飙到了50亿。

??上海的土地市场正在经历烈火烹油式的“疯狂”。

??在今天上午刚刚结束的拍卖中,周浦纯住宅地块由保利以54.5亿杀出重围夺得,可售住宅楼板价5.45万/平方米,溢价率296%,这意味着保本售价将高达7.9万/平方米!再度刷新了上周泗泾6万/平方米保本价地王。本次参加竞拍的开发商多达37家,也创下的上海最多开发商竞拍纪录。

??该项目所处的周浦镇位于上海外环以外,据浦东最繁华的陆家嘴达14公里。

??最终,保利地产以54.5亿拿下该地块,溢价率296%,楼板价43607元每平。而扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际可售面积楼板价高达54500元每平。

??根据乐居楼盘中心数据显示,目前,该地块周边在售项目均价约为4万元每平。面粉远贵过面包!

??竞拍现场房企疯狂 10分钟飙到50亿

??竞买前,地产圈已经开始沸腾。该地块起始楼板价1.1万元每平,知情人士告诉乐居,开拍之前已经有房企心理价位是3万元每平,而业内预计则起码3.5万元每平,大家可谓信誓旦旦。

??诸位竞买人在随后的不到10分钟内就让这一切变成了现实。刚开始举牌,大家就争相跳价。

??“ 14号22.8587亿”、“9号30亿”、“28号38亿”、“10号39亿”......

??不到10分钟,竞买价格就飙到了50亿。

??这个时候,主持人强调理性竞价彻底被忽略,有房企居然犯了自己连续举牌的低级错误,彻底蒙圈。是太激动了吗?

??土地出让条件苛刻 房企绝望般拿地

??不得不提的是,这块地有着苛刻的出让条件。这幅地块是上海住宅土地新政之后出让的第一个地块,规定有15%的面积需要自持70年不能出售,5%的面积作为保障房无偿移交给政府,不能有三层以下的联排和别墅产品。自持的住宅面积不能境内转让,不能成立独立的商业公司,不能做商业,不能办小产证。因此,对企业来说,这是一个不小的挑战。

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??上海中原地产市场分析师卢文曦表示:虽然地块属于周浦,但离开周浦镇有一定距离,并非核心区域,便利程度并非那么高。地块北面以及东面有较多居住小区,而西面以及南面环境有待进一步完善。不过基于此前土拍市场的高温,加上周浦离开迪士尼不远,可以受辐射利好,轨道18号线等概念,因此参与拍卖的数量超过泗泾地王和南桥地王。

??从土地技术指标来看,设立不少技术门槛,一方面继续规定中小套型比例,要求达到60%,另一方面也是史无前例的提出15%的房源需要企业自持。这也就意味着这部分项目不能出售,房企的资金会长期沉淀在项目中,对资金回笼产生一定压力,此在开发过程中存在相当大难度。

??由于此前土地热拍,导致市场预期提高,因此该幅地块也是“未拍先热”。地块周边项目售价在3.3-4.8万元/平,从楼板价推算,未来售价至少在6.5万元/平方米以上,这还是不算15%不可售部分,如果算上这部分将达到7.5万元/平以上。显然这个价格水平相当高,现在也不能用理性二字来形容房企行为,市场风险不言而喻。

??上海中原地产市场分析师卢文曦表示:从泗泾地王到周浦地王,房企拿地越来越激进,其背后是土地市场准入门槛越来越高,优质土地资源越来越少。而这次要求土地“自持”也是开了先例,原先这种条件多出现在商业用地中。随着调控深入,今后拿地条件会越来越苛刻,因此尽可能早得去拿一些地块。

??板块介绍

??周浦地处周康板块,乐居梳理了近几年周康板块的成交及房价走势。

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??数据来源:克而瑞

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??板块规划图

??其实,这块地目前周边配套并不算完善。乐居在探地的时候,从浦江镇地铁站打车前往地块所在地,必须要让司机原地打表等,要不就回不来。

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??图片来自乐居VR

??乐居实地探访发现,地块南面年家浜路还未正式打通,周边还有不少民房尚未完成拆迁。乐居探地时一位出租车司机表示:”这块区域几年前就开始拆迁了,到现在仍为完成。不过,等年家浜路修好,可以直接通到旁边的周浦万达,人气将会大有好转,相信房价也会跟着涨起来。“

??该地块所在区域上一次住宅地块的拍出是在2014年9月,世茂以15.35亿竞得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-02地块,溢价率65.05%,楼板价18290元/平。

??同年同月,中骏以20.1亿竞得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-01-02地块,溢价率73.85%,楼板价19001元/平。

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??1、上海住房现在的供求结构是怎样的?

??上海商品住宅自2006年以来的10年时间,累计批准上市182.8万套商品住宅,累计销售178.5万套,余量仅4.3万套,其中还包括别墅和商办类公寓。按照年均销售17.8万套计算,仅够3个月销售的量。(按照正常楼市去化周期在12个月的标准,这个数字意味着什么,不用说很清楚了)

??2、上海为什么不能多盖点房子?

??因为上海土地供应不足,上海近十年成交住宅用地规划可建住宅面积1.42亿平米,平均每年1420万平米,按照年销售17.8万套,套均80平米,刚好需要1420万平米。显而易见,可建的基本上都卖了,当然供不应求。(指标用一块少一块,政府当然不舍得放)

??3、上海有多少住房需求?

??上海每年新婚11万对,离婚7万对,再婚3.8万对,需要住房至少10余万套吧?上海2000-2010年年均新增常住人口就达到64.2万人,近4年年均新增30.7万人,仅这部分人就需要住房10万套/年吧?两项相加就要20多万套,还不算改善性需求和投资性需求。

??之所以只卖了17.8万套,是因为供应不足、房价太高,还有限购,不然…

??4、上海房价一直在涨吗?

??上海房价一直是震荡上行,去年12月均价达到2.7万元/平米,比前年12月的2.1万元/平米上涨了28.5%。房价上行的关键要素之一还是地价推动,上海近两年的楼面地价均在1万元/平米以上,相比2013年的6643元/平米上涨了54%。

??5、上海地价为什么那么高?

??上海缺少建设用地。上海市要控制开发强度,土地受到控制,2020年要守住3185平方公里的建设用地红线,现在已经用了3124平方公里,余量只有61平方公里,这是上海市建成区面积的上限。

??上海2003-2007年住宅平均供地1797万平米/年,2008-2015年住宅平均供地732万平米/年,减少了一大半,即便是未来5年按照732万平米/年继续出让,也只能出让36.6平方公里,剩余部分用于道路、工业、商业等余量甚少。

??达到61平方公里的上限,上海就不再有新增土地供应,只能靠城市更新也就是拆迁改造获得新的土地供应,显然土地成本还会更高。

??6、上海真的没有土地吗?

??其实不是,上海农用地占上海市城市总面积的49.8%,总播种面积也有3589平方公里(2014年),农用地大家都懂得,土地红线!

??当然,这也与政府希望提高市中心区的土地产出效率、降低经济活动信息交流的边际成本、缓解大城市病有关,郊区土地就受到了控制。

??上海市真的需要这样多的农用地吗?

??其实,上海控制建成区的根本目标还是控制超大城市的人口规模,通过提高房价和企业生产成本的挤出效应,达到减缓人口流入的目标。(北京的朋友有没有觉得很亲切?)

??上海也确实向着这个目标迈进,上海在2000年至2010年,常住人口净增长年均64.2万人,2011-2014年年均增长了30.7万人,下降明显,其中2014年仅新增10.5万人。

??上海依然要继续贯彻控制住房供应的政策,因此,上海在限购、首付比例等方面都没有放松,也不会放松,直到上海人口增长完全受控。

??7、未来上海房价走势

??因为控制,所以房价会继续上涨,今年1月份上海商品住宅销售2.1万套,创下历史最高纪录,房价也同样创了1月新高。因此,我们看到许多上海开发项目要么售罄、要么封盘,我相信,3月份政府会有新一波政策出来,上海有一些新盘也会趁机涨价推出。(说真的,上海主要领导应该也不希望涨成这样)

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