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任志强向王石开炮:别忽悠了,众筹建房能降两成  

2016-12-07 05:39:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 来源: 金投网
假如给你1000元,最好的生财办法是什么?买股?股市有风险,一不小心本钱都拿不回来;放余额宝?最近30日年化收益低了又低,发家致富遥遥无期;难道就没有好的办法?
别急,王石来给你解决,万科中心众筹来了,比如去年贵州万科中心,仅需投资1000元,20天就能赚到400元,秒杀其他理财产品,在获取高收益的同时,更有机会以优惠价格拍得写字楼。
众筹买房不是现在兴起的,七八年前就已经很火热了,三五人买一栋楼,再哄抬这楼的价格,这种路数很常见。
但是几十个人,有的人就凑个几千块……我没见过有人这么干……我也觉得这样操作麻烦极大,到时候房价涨跌无论是赚钱还是亏空都会有很多利益纷争,何必呢……但是现在房地产商都来众筹了,你觉得可行吗?

今天万科被这件事刷屏了,万科率先抛出众筹开发方案,众筹+租赁两宗100%自持地块,在前期开发中引来符合条件的企业参与到土地开发、项目建设。
后期将房源定向租赁给众筹企业员工,这样一来资金有了、租房客群也有了,万科也由此变“轻”了, 而这其中,最大的“赢家”就是万科,它在两宗土地中都有身影,能不能成功,还不一定,万科恐怕还要走一段想法美好、现实骨感的试水道路。
王石希望通过一套灵活的机制激发员工、合作单位甚至客户的创造力,将万科变成一家人人都能参与的众筹公司。
这样的操作模式是否已经涉嫌了土地的股权买卖?参与众筹的企业更像是“二房东”,只不过二房东已经参与到了前期的土地开发当中。
谁愿意入伙?开发商找你借钱盖房子,你借吗?万科说,已经有70%的企业都表示有兴趣参与,企业可以通过众筹并拥有可租赁房源来获取吸引人才的筹码、享受土地增值带来的收益以及一定的租金回报。
按这道理看,这是一举两得的事,但是,你觉得众筹建房是提振楼市的机遇还是蹭着“非法集资”的擦边球?

“众筹”原本是指用团购加预购的形式,向网友募集项目资金的模式。而”众筹建房”更像是一个基金的运作模式,游走在非法集资的边缘地带,是借众筹的概念,在做投资的事情。
因为委托开发商拍地的费用,如果是算做购房者的首付款的话,那么是违反法律规定的,因为地产项目在盖到地上三层后拿到销售证才能开始预售;而如果是以借贷的名义,那么这笔费用则与非法集资更为相似。
众筹有风险,投资需谨慎,众筹基于互联网金融理财产品属性的涨跌逻辑,没有理财产品是稳赚不赔的,另外的隐性风险是,如果房价下降,资产无疑将缩水。
投资必然承担风险,也就是说如果建房过程当中出现任何意外,都不能保证投资人拿回投资款,而如果是预付款、首付款的话,只要是开发商的原因导致房子无法交付的,这钱都是需要退还给购房者的。
如果是买卖合同,特别是商品房买卖合同,合同条款通常是对买房有利的,但投资合同不然,在投资合同中,投资者实际上是处于弱势地位。

如何将投资风险降到最低?首先选择好的开发商,其次选择一线城市的房产项目,一线城市房价抗跌性强。
万科这样的大企业盘子大,赌桌上的筹码多,但如果自持商品房成为常态,我不知道中小开发商的未来在哪里。
“凑份子、买房子”真的能让房价降低20%吗?众筹,能成为开发商们去库存的一剂灵丹妙药吗?任志强又“开炮”了:房价不可能因为众筹而下降,只是参与众筹项目的投资者才会得此优惠,而且,现阶段尚不成熟且缺乏监管的众筹理念,其中的风险犹未可知。

按房地产开发项目成本的平均水平来看,三项固定成本——土地成本、税费成本、建安成本在房价中的占比分别是30%、10%和40%。
即使通过众筹实现直接融资、简化销售成本,其预想中高达1/3的让利空间也许在一系列繁复的成本核算中也要“折价”许多。
现实或许没那么简单,以上海为例,土地成本大概占房价的45%,税费约占20%~30%,管理费用与建安成本大概是5000~6000元/平方米,这些固定成本在房价中的占比已经超过80%。
由于众筹只能影响到融资成本与营销费用,对这些固定成本无法带来影响,即便在最理想的状态下,众筹对于开发商成本的节省幅度很难超过20%。
凑份子,买房子,不但自己可以参与建房,还可以节省20%的购房款!是大“大馅饼”吗?安全吗?目前只是在“玩噱头”, 借众筹之名的筹资实质上就是一种变相的集资行为,看起来很美好,但实际操作风险大。
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