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揭秘房产中介套路 过户时个税由1.9万变18.8万  

2016-12-04 06:03:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 来源: 映象网 
对普通老百姓来说,买房面临的“三大难”是:真实房源信息难获得;房屋买卖前期交易难达成及后期交易手续办理难。大多数买房人会选择找专业人士--房屋中介,对自己中意的房产进行把控。
“前后忙活了俩月,房子没买到不说,现在还在为难退的中介佣金发愁!”11月29日,求助人王女士和赵先生向大河报记者投诉称,他们被两家中介忽悠了,因中介隐瞒了与订立房屋买卖合同有关的重要房产信息,不但心仪的房子没买成,还窝了一肚子火。
事件1
过户时,个税由1.9万元变18.8万元
“我和男友的婚礼下月举行,9月份就挑中的婚房却失之交臂。我只能说,房屋中介的套路太深,我已被‘坑’得太苦,想立个警示牌,希望其他的买房人多个心眼!”11月29日,郑州市民王女士向大河报记者讲述了她糟心的购房经历,“我走过最长的路,就是房产中介的套路”。
9月份,王女士和男友付先生,通过河南弘业房地产代理咨询有限公司郑州心怡路分公司,开始二手房的看房、选房,并相中了位于郑东新区晖达新领地(资料 图库)一处147㎡的房屋。中介一位凌姓业务员当即对购置此处房屋买家需支付的费用进行了计算。
记者看到,在此张明细中,个税按1%缴纳,计1.9万元;契税按2%缴纳,计3.82万元;增值税按5%缴纳,计9.5万元。“以上税费共计15.22万元。”王女士称,9月18日,房主、买方和中介,三方签订了房屋买卖合同,买方支付了中介佣金、物业交割保证金等各项费用共10万元。
“11月15日,去过户,房管局给出的税费清单却高达33万元,我直接蒙了!”王女士称,她发现问题出现在个税上。
“根据相关规定,郑州市2015年1月1日起购置的房屋进行交易时,统一征收差额的20%个税,由于这套房屋出售方缴纳契税日期是2015年1月9日,按这个缴费标准算下来,我们需缴的个税是18.8万元(房管局指导价1.32万/㎡减去卖方当年购房单价0.68万/㎡,乘以20%,乘以房屋面积147㎡,个税计18.8万元),而不是中介所说的1.9万!。”王女士称,签订合同前,中介未告知买方个税征收的真实情况,造成买卖不成。“经连日协商,中介仍有3.5万元佣金未退。”
记者帮办:中介愿退钱
11月30日,记者向河南弘业房地产代理咨询有限公司郑州心怡路分公司一位王姓店长了解情况。王店长称“问题并不是出在我方”。当记者提到买房人王女士拿有业务员开具的税费明细单时,王店长称自己不清楚为何业务员个税按1%计算,而不是按个税新规“征收差额的20%”计算。她需向业务员了解情况,拿出解决方案后再答复记者。
12月1日晚,王女士告诉记者,经协商,中介方愿于近日退还3万元的中介佣金。
事件2
三方合同签订后,买方才知房产被抵押
市民赵先生称,他与妻子于7月23日,通过天津市美信房地产经纪有限公司郑州第二分公司,选中了位于郑州正弘数码公寓的一处房产。“看房当天,房主、中介和我们买方就签订了三方房屋买卖合同。当时中介说,要先交全额中介费,不交就不给我们签合同,于是我们在签合同时交了1.6万元的中介费。”赵先生称,就在他认为后期交易手续在中介的帮助下将顺利办理时,却接到了房主要求他为此套房子解押的电话。
“简直晴天霹雳!合同都已经签了十多天了,我才知道该房被抵押,还有30多万的银行欠款尚未还清!”赵先生称,签约前中介未将此情况告知买方,当初所给的交易费用报价清单也未列此项。“中介称必须先解押才能继续办理后续过户手续。然后中介以卖家拒绝自行解押为由,协商买、卖双方共同解押。后来卖方又不配合了,提出要由我方解押。最后协商决定引入担保公司,由担保公司负责解押,而卖方却又不愿配合担保公司做担保动作,导致合同无法继续履行。”
经协商,房东退还了买方支付的订金,但房产中介却不愿退还佣金,仅承诺可帮赵先生找新的房源,中介费可直接转接过去。“问题是,中介说帮我们找新房源成交,我们也确实有两套看中的房子,一套中介报价135万元,约到的房东却临时坐地起价,要卖150万元;之后看中的一套房子更悲催,听说房东在半路被别人截走签约了。”赵先生称,当时郑州房价上涨过快,现在不打算高价买房了,只想拿回中介佣金。
记者帮办:中介不退钱
11月29日,天津市美信房地产经纪有限公司郑州第二分公司董姓店长,在受访时称中介不是过错方,赵先生可走法律途径维护自己的合法权利,并称“中介佣金不予退还”,赵先生所交纳的1.6万元佣金仍可继续享受中介服务。
律师两个合同均可撤销无需支付中介费
记者就此咨询了河南言东方律师事务所主任闫斌。闫律师认为,房屋中介公司采取欺骗的手段,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,使合同一方在违背真实意思的情况下订立的合同,属于可撤销的合同,被欺诈一方可以向法院或仲裁机构要求撤销合同。且因中介公司在居间活动中的居间行为存在欺诈,其不但不得要求委托人支付报酬,而且还应当承担因此给委托人造成的损失。
“房屋中介为房屋买卖双方当事人提供居间服务,应尽到对买卖双方如实告知的义务。”闫律师提醒各位购房者,订立房屋买卖合同前,应充分了解房屋的详细信息及国家有关税费政策,必要时可到房屋登记及税务相关部门进行现场咨询。
内幕资深房产中介爆料中介确有套路
“就郑州的房屋中介行业来说,目前基本都要求买房人在签订三方购房合同前,就将中介佣金一次性支付清,但一旦买房人真这样做了,那么日后就只有被中介牵着鼻子走的份儿了,而最后不管这单买卖成不成,买房人若想再要回佣金,几乎都是不可能的。想依法维权,买房人也难拿出有力的证据,和中介签订的三方合同,合同里全是对买卖双方的要求,对中介机构来说,一般并没有约定其应尽的义务和所应负的违约责任。”在郑州房屋中介从业13年,一位不愿具名的资深人士告诉记者,业内确实有一些套路,买房人不可不防。
这位业内人士指出,中介的价值在于掌握真实房源,能给买房人给予专业的置业建议。“需要注意的是,中介出于种种考虑,买房人有时得到的可能是反向建议。比如同一套房产,在你看中的同时另有其他买房人同时中意,若他人出价比你高或中介佣金给的高,那么出于自身利益考虑,中介很可能会要你主动打消购买意愿。”另外,业内常出现诱导客户达成交易的情况,通常的做法是利用信息壁垒的手段,导致买卖双方信息不对称,比如将房子优势夸大,但买房人真正需注意的缺点,基本一带而过或绝口不提,甚至会故意隐瞒对三方订立合同有关的重要事实。
买二手房套路深4招教你不被坑
1.签合同前,自己全面了解房屋的实际情况,包括房屋的抵押、还贷情况,鉴别产权是否有纠纷;
2.考察房屋的优缺点,不妨这么做:在没有中介人员的陪同下,自己在小区里转转看看,了解一下该小区物业服务情况和周边配套是否方便;
3.签订合同前,中介业务员或经纪人如出具有税费计算单,记得要留存;
4.签合同时,购房人可以书面约定中介方(丙方)应尽的义务和要负的违约责任。
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