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没买房子不用着急,明年下半年还有机会!  

2016-12-16 06:37:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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12月14日,人民日报刊文:展望未来,我国经济运行不可能是U型,更不可能是V型,而是L型的走势。
也就是说,在未来的一段时间里,中国经济已经从高速增长逐步转变为中低速、维持长时间的稳定增长模式了。从2016年开始,到2018年的经济将是一个波动筑底的宏观环境,经济的快速下滑期已经结束,但是明年也不要期待复苏。在经济需求探底的大背景下,未来半年(2017上半年)通胀是主旋律,也就是涨价。
对宏观经济有了整体把握之后,我们再来看看房地产。房地产市场调整会至少调18个月左右,没买房不用着急,明年下半年到后年上半年可以再去看房。为什么说明年下半年开始还有买房的机会?这需要我们从房地产市场的本源说起……
房市:短期看金融,长期看人口
说到房地产,大家记住一句话就够了,房地产长期看人口,短期看金融。
长期,我们预测房价就变得简单了,大家实际预测未来中国人往哪流动,人流入的地方房价长期看涨,人流出的地方肯定是看跌的。过去这五年,中国的人口流入和流出,基本从东北西部往四大都市圈迁移。所以判断房价就非常简单了,我们看一张图,这个指标是判断房价最重要的指标。

什么地方房价会涨?人口流入的,库存低的,合肥、郑州、深圳、南京、上海,这是过去一年涨价最多的。什么地方房价涨不动,库存高的,人口流出的,呼和浩特、沈阳、长春、乌鲁木齐全在这儿。
那么,为什么北京、上海、深圳这些地方房价不到一年就翻了一倍呢?大家看这张图,这虽然是一张很普通的图,但信息量很大,将会改变大家的财富观。大家看蓝色的线是中国的广义货币供应增速,红色的线是中国的名义GDP增速。在2014、2015年中国广义货币供应增速是向上的,名义GDP向下的,这是什么概念?货币超发,所以引发了资产价格从股市到房市商品的轮动。其实过去几十年,中国的货币供应增速常年都在名义GDP上面,过去三十多年,中国一直是一个信用货币下的货币超发周期。

2年赚够退休本,机会就在身边
如果1980年你有一万钱,觉得自己很土豪,你把它存银行,36年后,今年取出来,能取多少钱?5.7万。而80年的1万元它的财富量级和购买力相当于现在的一千万左右。也就是说1万元存银行30年,你损失了900多万元的人民币购买力!
所以我们很多经济学家动不动讲现金为王、卖房炒股,事实上,货币超发下现金是最危险的资产配置,所以一定要做大类资产配置。
不要说过去30多年提供的财富机会,过去两年能抓住就不得了了。假如你能够在2014年-2015年上半年炒股票,2015年卖了股票买房子,今年一开始你炒点螺纹钢和煤炭,现在就可以退休颐养天年了。
究竟是房价太高,还是货币超发?
大家说房子涨多了,1998年开始商品房改革,2015年房价是1998年的3.5倍,我们看看广义货币供应,2015年是1998年的13.3倍,跟我们的一线房价涨的差不多,究竟是房涨多了还是货币发多了?
一线城市房价,能再翻几番吗?
我们经常说北京人口2200万,上海人口哦2400万人,我们人多太多了。但我们来比较北京、上海、东京、首尔,包括纽约这些大的都市区,大家可以看一下,东京的都市区的面积跟北京差不多,比北京多10%,东京3600万,比北京多1400多万。首尔的面积是北京的一半,首尔2500万人,比北京多300万,我们说我们人多,其实人家的人口密度比我们高多了。


从上图我们可以看出,北京的轨道交通建设是有很大发展空间的。东京人均轨道交通是北京的4倍,如果北京的城市规划和公共交通供给升级,那么未来十年北京新增1000万人,上海新增1500万人,未来城市人口都将达到3000万。这样一个大量的人口净流入,大家试想,一线城市房价会怎么样?
小编粗略估计,一线城市未来均价15万元,不是逗着玩啊。
2017年,立下一个财富小目标
什么财务自由,什么诗与远方,不如在2017年来临之际,先立下一个小目标:做好资产配置。
人生最重要的竞赛,除了高考,就是资产配置了。前者让你有机会闯荡江湖,步入更大的世界,后者让你提早退休,有个体面生活。
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