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高和资本董事长苏鑫:地产行业面临三大危机  

2016-12-01 06:54:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 来源: 经济观察报

经济观察网 记者 张雅楠 11月30日,在由经济观察报举办的第六届商业地产论坛上,高和资本董事长苏鑫出席并发表了主题演讲,他对传统地产开发模式遇到的挑战、本轮调控的反响以及存量商业的升级发表了独到的见解。
三盆冷水终结传统地产开发模式
商业地产是未来,传统的开发模式要终结。
为什么说传统模式终结了?不是因为那些高大上公司的老板都去美国读书了,都去跑马拉松了,而是我们看到,房地产以往依赖的传统开发模式是三高的模式:高增长、高周转、高毛利。
但三高的模式被三盘刺骨的冰水浇灭了。
高利润被地王浇灭。
一线城市、二线城市投资集中,地价高涨,面粉的价格成了黄油的价格,高利润的空间就不存在了。
高杠杆被资本的寒意浇灭了。
一线城市非常明显地感受到了资本的寒意,房地产的资金被限制流入,特别是流向所谓的地王。
在某些一线城市,只要是拿了地王的企业,首先查查你的资金有没有违规,你拿地有没有银行的理财资金进来。如果没有没关系,先把你其他项目的开发贷、经营贷先暂停。
这种情况下,资金就会有大量的缺口。我相信明年下半年,这个行业会感受到这盆冰水的刺骨。
高周转面临着政策调整风险。
为什么在短短三个月、半年的时间里,主要的1.5线城市房价都涨到100%?是因为钱发得太多?因为经济不好?因为没有太多的投资渠道?这些答案肯定是对的,但是2010年也是如此。
为什么这轮的上涨超过所有人的预期?就是因为这轮去库存政策的背景下,二线城市的限购限贷被快速放开。房地产在限购限贷之前消费属性更强,投资属性几乎没了,这轮限购限贷放开后,房地产的投资属性重新被启动。
以苏州为例,首先是刚性需求来了,刚需之后是改善性需求,这些都是我们认为理性的需求,是为了住房而进行的购买。
很快,投机需求跟进来,像黄油一层层叠加,投机进来以后,风险毫无疑问在快速加剧。
不光这轮,住宅由消费属性快速地推动成为投资属性,产生泡沫,是这么一个资本化的过程。
我们观察股市,或者国外的地产市场,只要是资本品,都会出现波动,都会出现泡沫,都会出现风险,这是可以通过一些经济学理论解释的。
总结起来,这轮房地产在二线城市暴涨,核心原因就是激发了房子的投资属性。
10月份后的调控政策只有一个方向,就是让房地产、让住宅重新回到消费品的属性,它不是用来炒的,不是只为了投资的。当然住宅一定会有投资属性,但是要回到它的本原。
这样的政策方向不会是一天两天,许多人认为这轮调控是历史最严格的,也可能是持续时间最长的。
三盆冷水泼下来,传统的模式不可能存在,就需要改变。
城市更新机会
以前房地产是制造业模式,跟做盆、做碗没什么区别,现在是服务业模式,体现最明显的就是商业地产。
服务业模式和制造业模式有很多不同。
首先体现在理念上,我们要考虑终端消费者的需求;其次是在工具上,金融和互联网,这两个杠杆都会推动房地产快速地向服务业转化。
谁具备了这两个杠杆的支持能力,谁在转化过程中就会有更多机会。
一个企业不在于它的大小,而在于有没有创新精神,有没有金融的理念、互联网的思维。这些如果做得好,它有可能成为未来行业的翘楚。
在转型过程中有各种各样的机会,因为时间关系我重点讲一下城市更新。
城市更新在几年前说的人比较少,现在万科、远洋、泰禾等很多的开发商都开始投资到城市更新。
政府也在支持城市更新,深圳成立了城市更新管理局、上海出台了城市更新管理办法,北京我相信也不会太远。
背后的逻辑是什么?
从国际经验看,一个城市发展到一定程度以后,它的核心区域就没有更多的土地,这时候城市的发展动力来自于消费推动。
以前这个地方适合做酒店,城市发展以后,这个地方缺少城市公寓、写字楼,消费推动,就会让它产生变化。
城市更新带来几方面的价值。
对政府来说,城市面貌改观了,最主要的还是税收增加了。以前是小企业,租金只有4块钱,后来变成7块钱了,那么这个企业的税收能力一定是增加的。
对老百姓来说,当然城市更漂亮、配套更齐全了,消费升级得到了满足。
对投资商来说,开发土地赚钱,同样城市更新也可以赚钱。
规模有多大?
初步算算就有万亿级的市场,而且这个万亿级的市场和开发不一样,开发一轮就没有了,万亿级的市场几年可以再搞一次,酒店变成公寓,公寓变成写字楼,再循环一次,服务升级的东西还是非常多的,所以城市更新的机会很多。
城市更新是个大手术,这是主要的表现形式,更核心的是装内容。
装内容就需要创新,提供什么样的创新,这些创新、服务被认可就会在租金上体现出来。租金上涨,自然就会在商业项目的估值上有更大的体现。
总结起来,城市更新赚钱的方式很简单,把租金提升,使资产价格提升,最后赚到钱。赚钱的方式背景下是三个核心能力:一是改造、改硬件;二是装内容;三是促流动,也就是证券化。
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