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商品房销售额首超10万亿:高点背后 衰退隐现  

2016-12-15 06:56:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源 :地产中国网
一组房地产数据的公布,使得经历了多轮调控的楼市,荣耀和衰退都尽收眼底。

12月13日,国家统计局发布前11月房地产市场相关数据。在销售方面,无论销售面积还是销售额,都已提前刷新了年度记录。在楼市供大于求的局面三年前就已确立的情况下,这种情况已超出很多人的预期。

分析人士指出,其中有着诸多复杂的因素。如城镇化进程对区域市场的推进,股市震荡对资金的挤出效应,以及房地产市场本身的“买涨”心态等。

但若着眼于趋势,在临近年末的节点上,房地产投资增速、销售面积和销售额增速、房企到位资金增速等指标均出现全面下滑。考虑到今年的第三轮楼市调控仍在发酵中,加之行业自身出现周期性调整,未来市场的衰退将不可避免。

房地产销售创历史新高

虽然并未实现全年的统计,但11月仍被认为是一个历史性的节点。根据统计局的数据,今年前11月,全国商品房销售面积135829万平方米,历史上突破十万亿;商品房销售额102503亿元。超过2013年的峰值,提前创历史新高。

按照多数机构的分析,这有赖于宽松货币环境下的楼市大幅升温。经过2015年的五次降息,一年期贷款基准利率一度下调至4.35%的低点。直到今年11月流动性收紧,该指标才出现一年来的回升。房地产交易量正是在此期间出现明显升温。

从月度成交数据上看,尽管新一轮调控之后的10月、11月均出现成交金额环比下降,但仍比去年同期高出40.1%和13.2%。从成交值看,这两月的数据居于往年同期的高水平。

中国房地产市场的上一轮成交高点出现在2013年,当年,全国商品房成交面积和成交额分别达到13.2亿平方米、8.14万亿元。

此后,供需形势便出现根本性变化。按照广发证券的统计,我国户均住房套数在2012-2013年之后已经超过1,整体供需已基本平衡。2014年和2015年,房地产市场进入调整期,楼市调控的基调也逐渐从“增加供应”过渡到“去库存”。

那么,问题就此出现:在房地产市场整体供大于求的局面下,为何今年的楼市成交仍然能够创下新高?

上海研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,从城镇化的视角看,在进入城镇化“下半场”之时,人口从小城市向大城市流动的趋势较为明显,一线城市和区域中心城市的房地产市场仍具有刚性的上涨动力。

从投资的角度,我国的民间投资渠道长期不足,很多投资者又在2015年遭受股市震荡重创,因此在今年纷纷从股市逃入楼市。

此外,房地产市场本身具备“买涨心态”,加之高价地等因素的刺激,使得市场在进入升温通道之后,容易吸引大量购房者的进入,市场交易量也得以迅速放大。


全面调整端倪隐现

在销售额冲到高点之后,调整之势也已出现。数据显示,今年前11月,全国商品房销售面积同比增长24.3%,增幅比前10月回落2.5个百分点;商品房销售额增长37.5%;增幅回落3.7个百分点。

受此影响,前11月全国房地产开发投资同比名义增长6.5%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积、竣工面积的增幅均有不同程度的回落。在供应端,仅有房企的土地购置面积出现改善,从前10月的同比下降5.5%收窄至下降4.3%,但仍处于负增长区间。

同期,全国房地产开发企业到位资金129484亿元,同比增长15.0%,增速也比1-10月份回落0.5个百分点。

12日发布的数据显示,11月全国100个城市新房均价为12938元/平方米,环比上涨0.88%,涨幅连续两个月出现回落。

多数机构指出,这一系列数据变化表明,房地产市场正进入全面调整期。这其中既有政策原因,也有市场周期性运转的因素。

就在统计局数据公布的前一天,珠海市发布文件称,将该市公积金贷款较低首付比例,由之前的20%提高到30%。这是今年10月以来珠海发布的第三份调控文件,也被认为是今年第三轮楼市调控的延续。

由于房地产市场过热,今年我国共实施了三轮楼市调控。第一轮调控出现在今年年初,以沪、深清查“首付贷”,宁、苏出台“限价令”为主。第二轮调控出现在国庆长假及前后,全国20多个城市出台限购、限价、增加供应等措施。第三轮调控集中在11月,调控手段聚焦在融资政策上。

分析人士认为,从现有的政策基调来看,调控从紧的局面并不会在短期内结束。也即,房地产市场将面临较长时间的政策打压,受此影响,市场出现反转的可能性很小。

此外,房地产行业本身具有的周期性特征也决定了,市场下行恐不可避免。

西南证券此前发布的报告指出,我国房地产行业具有小周期的特点,完整的小周期在2-4年左右,其中上升周期一般只有1年左右时间。2015年和2016年均处于上升周期,主要得益于资金面和行业政策的相对宽松。未来需求的下滑将使楼市步入下行周期,预计2017年全国商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑。

对于2017年的市场数据,招商证券认为,全年的商品房销售额将下降10%左右,房地产投资增速维持在0-3%之间。中信建投的判断则指出,明年全国房地产销售额将下降15.8%,房地产开发投资增速为-0.3%。

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