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“小年”将至 2017年房地产各指标 或全面下滑  

2016-12-13 06:45:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源 :地产中国网

在经历火热的2016年之后,房地产市场即将进入下滑期。

近日,招商证券、西南证券均发布2017年策略报告,指出房地产投资、销售、开工等指标都将在2017年出现全面下滑,销售金额的下滑幅度可能在10%左右。两家机构均提出了“周期论”的观点,认为房地产市场已进入下行“小周期”。

但上述机构认为,房价并不存在大跌的基础。高地价带来的成本压力,以及宽松货币环境的背景,都将给未来的房价带来支撑。这将使房价出现小幅下挫,而非大面积调整。

调控余波

受调控政策影响,楼市成交量下滑态势已经延续了一个月。根据中原地产统计,12月首周(11月28日-12月4日),全国54个城市签约住宅5.74万套。虽比此前一周有所升温,但成交量已连续5周低于6万套,比11月前的平均成交水平下降近两成。

造成市场下滑的直接原因,是今年以来的三轮楼市调控。

第一轮调控出现在今年年初,由于上海、深圳等一线城市出现过热现象,以这两个城市为首,清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开,北京也随后跟进。在这期间,南京、苏州、厦门等城市因出现房价上涨过快、高价地频出,也出手调控。主要措施体现在出台“限价令”、小幅提高信贷门槛等。

第二轮集中在国庆长假前后,全国20多个城市密集出台调控措施,政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。从部分城市开始清查拿地资金情况来看,资金层面的收紧已现端倪。

第三轮调控集中在11月中上旬,杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前基础上进一步收紧了楼市政策,并将调控手段聚焦在了货币政策上。当月月底,上海、天津、北京也先后跟进。

截至21世纪经济报道记者发稿,本月尚无城市出台新的调控政策,但此前调控的影响仍在延续。数据显示,截至12月首周,全国十大主要城市新房库存为33.34万套,比10月末的水平高出9000套左右。这也是最近一年来,热点城市库存首次出现上涨。

西南证券指出,从2010年9月开始至2014年的调控中,共有46个城市出台了限购限贷相关政策。2016年开始的这轮调控,总体力度要弱于此前,但有从严趋势。

但也有部分机构指出,虽然今年出台楼市调控的城市数量不及以往,但从政策手段和执行力度上看,部分城市的调控政策已经称得上“史上最严”。且从现有的政策基调来看,调控从紧的局面并不会在短期内结束。

住房和城乡建设部原副部长仇保兴在近日的“第14届中国财经风云榜第七届地产金融创新峰会”上表示,近两年,在全国660个城市中,只有不到20个城市出现了房地产价格持续上升。但这20个城市却占了全国金融资产的50%以上,一旦房地产资产泡沫破裂,就会因现代金融的传导性而影响全国。这种表态也暗示,部分城市的调控政策恐不会在短期内出现松动。

调整将至

除上述政策影响外,房地产市场本身具有的周期性特征,也决定了其下滑不可避免。

西南证券表示,我国房地产行业具有小周期的特点。完整的小周期在2-4年左右,其中上升周期一般只有1年左右时间。2015年和2016年均处于上升周期,主要得益于资金面和行业政策的相对宽松。未来需求的下滑将使楼市步入下行周期,预计2017年全国商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑。

招商证券也表示,“经过十几年的快速发展,房地产行业已呈现出较强的周期属性。”该机构指出,本轮小周期复苏始于2014年底以来的流动性宽松及行业加杠杆。2015年为复苏年;2016年为繁荣与转折年,热点城市逐步扩散(由一线蔓延至强二线、弱二线及强三线等),部分城市房价加速上涨。预计今年一手住房销量将超过13亿平方米(同比增长20%),创历史新高。

上述机构指出,需求短期透支及政策拐点导致2017年为销量小年,预计全年的商品房销售量下降10%左右。但绝对规模仍将达到13亿-14亿平方米,成为仅次于2016年的次高点(仍高于2013年)。

房价方面,招商证券认为,开发商资金链收紧影响供给节奏,土地价格影响成本端且对房价构成正反馈,流动性及通胀预期通过影响投资需求进而对房价构成一定支撑。因此,2017年房价没有大跌基础。但部分二线城市由于潜在供应量增幅较大,房价存下跌压力。

由于量价均存在下跌压力,房地产市场的其它指标也将受到影响。招商证券预计,2017年房地产新开工面积将下降5%-10%,二线城市的降幅略大;房地产投资增速放缓,预计全年增长0%-3%,三线城市增速略低。

受此影响,房地产对于宏观经济的拉动作用或将下滑。2016年前三季度,房地产对经济增长的贡献率为8.02%,处于历史高位。西南证券指出,考虑到房地产产业链上有着众多行业,其对经济增长的实际拉动作用可能达到20%-30%的贡献率。但这一比重可能会出现下降。

从中长期来看,情况亦不乐观。按照西南证券分析,劳动年龄人口比例已从2011年开始下降,购房主力20-49岁人口比例也在下降,加之城镇化已进入下半场(城镇化率在2015年末达到56.10%),未来购房需求将逐渐减少。

因此,无论从短周期还是长周期的视角,房地产业都在迈向衰退阶段。主流观点认为,在广大三四线城市,大量的库存规模及其带来的金融风险,将在未来进一步凸显。

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