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房企拿地成本涨50% 9成高价地楼面价高出售价20%  

2016-12-11 05:29:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 来源: 综合
土地成本大涨是2016年土地市场的主要表现。
中原地产研究中心统计显示,截至12月8日,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达13256亿元,合计建筑面积为19233万平方米,平均拿地成本6892元/平方米。相比2015年标杆房企拿地平均成本增加超过50%。
克而瑞研究中心分析师沈晓玲在9日接受21世纪经济报道记者采访时表示,从目前统计情况来看,9成以上高价地项目的实际楼面价,都比目前周边商品房在售价格高出20%。
新城控股高级副总裁欧阳捷观察到,“目前,有些高价地块会延缓开工、入市,有的已经找到了合作者参股、合作开发,有的还可以引入基金投资。只要企业现金流保持稳健,这些在热点一二线城市的高地价项目最终还有市场机会。因为热点城市未来土地供应很难大幅增加,地价也很难下跌,这也意味着这些城市未来的房价几乎不可能下跌。因此持有这些土地的开发商依然会成为这些城市最后的胜者。拿不到土地的开发商就只能退出这些城市的地产江湖。”
土拍显房企分化
中原地产统计显示,截至12月8日的13256亿拿地金额刷新了历史纪录,相比2015年全年上涨了32.8%。其中有43家企业拿地额超过百亿,7家企业拿地超过500亿,拿地超过200亿的企业达22家,均刷新历史纪录。
中原地产首席分析师张大伟认为,房企拿地积极性大涨,宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月,整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,最低甚至在3%左右。
克而瑞研究中心研究员杨科伟9日在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“地价上涨主要跟整个市场环境关系很大。去年全国主要基调是去库存,很多城市土地市场还是以底价或低溢价率成交。今年尤其是前五十强房企,拿地基本集中在一线或热点二线城市,这些地方今年土地竞争也相对激烈,地价高是竞争的结果。”
经统计,前述50家拿地积极的房企主要为登陆资本市场的地产上市公司。
欧阳捷分析,房企今年在土地市场的表现透露了三个信息:今年房企购置土地面积达1.68亿平方米,按照容积率2计算,50强房企差不多获得了60%的土地,未来房企两极分化效应越发显著;此外,50强房企拿地成本比今年全国房企购置土地平均成本4009元/平方米高了72%,说明这类企业重点布局在频出地王的热点城市;但值得注意的是,拿地成本增加50%,房价不一定增长50%。
高价地能否解套?
对于后市高价地的风险,各方看法不一。但整体都认为,目前开发商消化高价地的压力较大。
张大伟观察到,“部分销售额只有200亿左右的企业拿地金额超过400亿,如融信等公司,在楼市调控后,未来压力将巨大。”他研究发现,房企拿地布局城市中有超过70%分布在调控城市中,要警惕这些城市调控政策如果继续重压带来的困境。
但杨科伟认为,过去一年,房地产市场普遍出现了量价齐升的现象,但房企用于固定资产投资和房产开发投资的增幅却较低,可以看出很多企业过去一年多来是以去库存为主。他判断,房企手上积累了大量现金。另外,今年以来,房企发债、社会融资环境都相对宽松,尤其大型房企因此资金状况较好。所以拿高价地后,即使硬撑也还可以熬几年。
杨科伟认为,现在很难说靠房价涨幅来解套地王能否实现,因为城市、地块间差异较大。但总体压力肯定较大,若想短期内上市解套,会面临较大不确定性。
他续称,“过往高价地解套主要是靠整体市场房价上升,当然也有靠自身产品溢价,还有拉长销售周期,引入合作伙伴等。这些地王未来有的会很赚钱,有的可能只是能带来业绩但不会有利润,有的可能要砸手里了。”
欧阳捷认为,高价地解套大致有两种办法:一是等待房价上涨到可以覆盖土地成本并且能够有一定利润。按照目前市场情况看,在政府“控房价、控地价”策略下,房价出现30%以上的年增长概率较低,因此等待时间会相对长。二是合作、转让,高地价项目在初期、建设期、建成后,引入合作者或者直接转让,平衡其中资金成本,就可以承受在相对长的时间内房价增长缓慢。
不过,欧阳捷表示,“房企敢拿高价地,自然不怕压力。因为市场不缺客户,缺的是有效需求和供给。目前热点城市最大的问题不是房价和成本,而是未来可能面临‘房企无地可建’、‘市场无房可售’,除非我们能够增加这些城市的住宅用地供应。”
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