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这次房价降温,会是“假摔”吗?  

2016-11-23 06:59:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期,主流媒体,都在敲锣打鼓的欢呼重点城市楼市降温了!
事实上,也确实降温了,尤其楼市成交量。至于地方政府、统计局、媒体、老百姓等更关注的房价,尚无实质性的下跌,主要表现为”被降价“,也即地方政府严控新房预售价格,导致成交均价出现下跌或者趋稳。
那么,这就涉及到一个问题:这20个左右的热点城市,当前真实房价尚未下跌,但当政策持续打压需求、管制新盘定价一段时间之后,房价会否由”假摔“变”真摔“?
老杨提前给出答案吧:真摔!
哈哈,同学们,先别害怕,这只是房地产短周期性质的调整,春夏秋春轮回。
那么,不同地区,谁先摔,谁后摔?
今年3月,老杨隆重推出了:房地产板块轮动学说。过去的三个季度,已经证实了这一学说的真实性,不同城市,房价上涨是有先后次序的。
那么,在未来的房价下跌过程中,也会有先后吗?老杨认为:本轮房地产短周期的下行阶段,房地产板块轮动学说,同样适用!
看图说活,让数据来支撑逻辑。
根据国家统计局公布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,易居研究院对一二三线70城市住宅价格数据进行简单算术平均,计算得知,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.5%、1.3%和0.9%。而9月份分别为3.3%、2.3%和1.2%。
2016年11月23日 - 华东 - 华东的博客
回顾过去十几年,一二三线城市的房价走势,从大节奏、大趋势来看,基本是一致的。
细究可知,每次房价上涨,一线城市涨得早些,涨得猛些;楼市降温期,三个地区房价同步涨幅收窄,然后下跌。
然而,始于去年5月的本轮房价上涨过程中,一二三线城市的房价形态,与以前有所不同,主要差异是一线城市上涨得比较早,涨幅特别大,而且居然构筑了一个环比涨幅的三重顶!尼玛,史无前例呀!
一线城市房价环比涨幅出现三重顶的内因:
1、第一大妖怪是深圳,2015年二季度率先暴涨,而当时京沪广刚企稳或小涨。深圳环比涨幅的最大值出现在2015年6月,所以拉动一线城市房价环比在当月出现第一个顶。
2、今年春节之后,深圳涨势趋弱,此时京沪接棒猛涨一波至3.25新政,所以拉动一线城市房价环比在今年3月出现第二个顶。这一波,上海涨得最凶!
3、今年8、9月份,深圳势弱之后,京沪3.25势降之后,京沪第二次上攻一波,同时广州助攻,于是形成了第三个顶。这一波,北京表现抢眼。
老杨的预断是:未来的这轮房地产短周期的降温过程中,一线城市将率先降温,二线随后,三线较滞后。
从数据苗头看,10月房价环比涨幅变化已初露端倪:一线城市房价环比收窄幅度最大,而且涨幅已低于二三线城市。
从逻辑上看,一线城市受政策打压最严重,且本轮涨幅很大,市场率先降温是正常的; 另外,本轮房价上涨的带头大哥深圳,自3.25之后就持续量缩价盘,国庆之后,价格已经盘不住了,二手房东降价现象越来越明显。
估计,深圳很可成为本轮房价下跌过程中的带头大哥了。成也萧深圳,败也萧深圳?呵呵。
最后,聊几句市场哲学吧。
悲观者认为,秋天来了,冬天还会远吗?乐观者认为,冬天快来了,春天还会远吗?
悲观者认为,限购之后,房价必跌。乐观者认为,未来限购放松之日,就是房价大涨之时。
每位网友,都反问自己一下:我是悲观派,还是乐观派?
老杨一贯的态度是:敬畏市场,直面现实,理性预测,淡定交易!
2016年11月23日 - 华东 - 华东的博客
2016年,银行发放房贷实在太疯魔!
转自:杨红旭楼市研究(ID:yhxlsyj);作者:杨红旭
今年,20多个城市的房价涨幅,史无前例之高。因此,7月份和10月份,中央政治局会议两次提出“抑制资产泡沫”。
那么,少数城市的房价泡沫是怎么吹出来的呢?注意,老杨认为这些城市只是暂时存在小泡沫,尚不能定性为系统性泡沫。或者通过下跌挤出泡沫,或者通过几年盘整压缩泡沫。
房价过快上涨,并产生小泡沫,主要因素是需求侧,次要因素是供给侧。所以,主要应从刺激需求的因素着手,进行分析研究。而房贷政策,是影响短期购房需求变化的第一要素!
近段时间,易居研究院专门研究了《抑制资产泡沫与房地产去杠杆》,其中涉及到对于我国个人房贷规模与增速的研究。分享两图如下。
截至今年9月末,全国本外币贷款余额109.49万亿元,同比增长12%。前三季度人民币贷款增加10.16万亿元,同比多增2558亿元。分部门看,住户部门贷款增加4.72万亿元,其中中长期贷款增加4.2万亿元,这其中主要是个人房贷。
从房地产新增个人贷款余额的年度数据看,近五年总体上呈现出攀升态势。比如在2012年为0.96万亿,而到了2015年则攀升到了2.7万亿。我们基于2016年前三季度余额的数据,大致推导出2016年该指标约为5.24万亿。
由下图可知,2004年以来,我国个人房贷新增规模,主要与楼市波动有关,比如07年、09年、10年、13年、15年,16年,都是楼市繁荣年份,房子销售火爆,房贷发放自然也多。
然而,2016年前三季度,全国商品房销售额80208亿元增长41%,估计全年也是类似增速,但个人房贷同比增速却高达94%!
2016年11月23日 - 华东 - 华东的博客
同时,这也意味着,个人购房的杠杆率大幅提升。由于房贷中包含了新房和二手房贷款,在当前我国新房占主导的背景下,可以简单匡算一下,2016年购房贷款平均比例已达五成左右(将全款买房者也平均进去)。这一比例仍明显低于发达国家。
不过,去年以来,在我国少数楼市偏热城市,还有各类的非正规渠道的借贷资金,比如首付贷,进入到个人购房领域,在这些城市,少数购房者的杠杆率可达九成左右,投资投机成份较大,容易滋生泡沫。
第二张图,比较一下中国与日美的个贷余额增速。其实很多情况下,不宜拿中国的数据与发达国家相比,主要是经济和房地产所处发展阶段不同。这里也仅作大致比较。
2016年11月23日 - 华东 - 华东的博客
上一轮美国楼市持续了多年小涨,从上世纪80年代后,房贷余额增速始终保持正增长,2001年至2006年连续高增长(但增速明显低于86年至88年的日本),最终产生泡沫,并于2007年爆发次贷危机,2008年开始负增长或微增长。
2005年以来,中国房贷余额增幅增速明显高于美日两国。但这主要与中国楼市98年房改之后处于快增期有关,青春期骚动,可以理解。
不过,在中国经济已经降速、楼市已经告别黄金十年的背景下,2016年中国个人房贷余额增速重新回到07、09、10年高位,确实不正常,应属非理性繁荣。对此,大家应有理性而客观的认知。
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