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北京土拍"画风"突变 开发商抢地不亦乐乎  

2016-11-19 06:54:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 来源: 中国经济网 
“9·30”新政后,北京土地市场“画风突变”。10月13日,北京市规划国土委发布公告,明确海淀永丰和大兴黄村的4宗地块采用“限房价、竞地价”出让方式试点。
11月16日、17日两天,上述四宗地块集中入市。最终,海淀18/19号地块,大兴黄村地块未决出归属,海淀20号地块被中粮首创天恒联合体竟得。值得注意的是,无论最终花落谁家,四块地的住宅自持部分,皆为房企100%自持。
根据补充公告,这4宗地块设定了地价上限,在严控地价的基础上明确了未来商品住房的销售限价。当现场竞价达到地价上限时,就转为竞投企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。对于包含有独立公建的地块,则需在居住用途建筑面积的100%竞投为企业自持商品住房后,转为投报自持公建的面积。
100%商品房自持,这笔账如何算?这些土地入市后将对市场产生哪些影响?《每日经济新闻》记者展开了调查。
后续还有7宗限价地块
北京市规土委相关负责人表示,首批试点地块是落实北京市“9·30”新政的具体举措,围绕着新政中提出的严控地价,有效控制房价快速上涨的要求,采用了限定销售房价、设定地价上限、竞投企业自持面积比例、竞投建设品质方案等多项措施,目的是严格落实新政要求,促进房地产市场健康发展。
业内专家表示,从最终成交的地价以及企业自持的面积看,设置地价上限起到了引导市场主体理性参与竞争,将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间的效果。竞投企业自持商品住房的面积,也将增加城市的租赁住房供给,这也将满足不同层次自住性的住房需求,特别是保障以居住为目的的住房需求。
北京市规土委相关负责人表示,这是北京市落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)的创新举措,旨在积极推动建立购租并举的住房制度,培育和发展住房租赁市场,鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。
试点地块在“限房价,竞地价”的同时,还执行“90/70”政策,即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。
关于后续拟推出试点地块情况,北京市国土局给《每日经济新闻》的回复中表示,9月30日,市规土委已发布了7宗住宅用地预出让公告,土地总面积约42公顷,规划建筑规模约83万平方米,规划用途主要为居住用地,该7宗地块也将于近期在北京市土地交易市场陆续推出,并将全部采用“限房价、竞地价”交易方式出让。
这四宗地如何赚钱
中原地产首席分析师张大伟分析,除了海淀20号地块含商业比例高,最后中粮联合体获得,其他三地块需要10个工作日后确定成交。合计4宗地块62万平方米,成交金额203.35亿元,其中的50.39万平方米住宅面积全部由开发商持有。预计将成为8400套出租房(按照平均60平方米单套计算,开发商尽量做小增加千人配套商业面积)。
张大伟认为,房企在严格调控下依然抢地,主要赌通货膨胀,这四宗地赚钱可能性很小。8000套出租房一年租金大约3.2亿元(剔除必要成本按照单套年收益4万元计算),200亿元一年的资金成本按照5%计算10亿元。可售部分按照12万平方米商业+千人商业计算+地下车库等,价值80亿元计算。120亿元的持有出租房土地成本+开发成本20亿元=140亿元持有成本,年资金成本7亿元。“租金只能回本银行定期存款。”
张大伟说,调控可能再升级,部分房企继续拼抢土地,很可能会导致政策继续加码。在已经非常严格的调控政策下,继续加码会导致楼市继续降温,而房企拿到的土地很可能会面临入市或者持有风险。
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