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房价总体平稳之下 楼市分化仍难破解  

2015-09-24 04:06:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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每日经济新闻

一般来说,若楼市销售端持续回暖,房价上涨往往会滞后半年左右。从去年“9·30”新政开始,全国主要城市楼市销售已经连续11个月回升。而自3月份以来,销售金额增速一直大于销售面积增长,近几个月,前者要高于后者7个百分点左右,这也显示了房价在上涨。

9月18日,国家统计局发布的数据也佐证了这一点。8月份,70个大中城市中,35个城市新房价格环比上涨,首次超过样本半数,比7月份增加了4个,9个城市房价涨幅持平,35个城市中涨幅扩大的有24个城市。重点城市新房价格涨幅更明显,深圳、上海、北京、南京、广州、武汉和杭州等一线和二线重点城市涨幅居前。

8月份,70个大中城市新房价格同比综合平均从上月下降0.4%逆转为上涨1.7%,自2014年9月份以来首次“转正”。

这意味着,由于一、二线城市今年以来楼市成交量回升明显、权重放大,助推70个城市房价综合同比止跌反弹。

另外,跌幅居前的主要是三、四线代表城市,如果再考虑到没有被包括进样本的500多个三、四线城市,全国整体房价应该还在下跌。这也说明楼市分化在进一步加剧。

对政策更敏感、市场化程度更高、配套公共服务更优质的二手住房,其价格回升更加明显。70个城市中,43个城市二手住房价格环比上涨;同比方面,70个大中城市二手住房价格指数8月份涨幅进一步扩大到1.9%,更加彰显了楼市回暖。

值得注意的是,由于多数城市仍处于“去库存”进程中,7月份以后银行房贷优惠力度降低,股市震荡冲击高价位住宅销售,再加上楼市政策下半年整体“空窗”,市场对于房价再次快速上涨预期并不强。因此,8月份房价上涨力度有所减弱。

楼市“领头羊”的一线城市,7月份新房价格环比平均上涨2.7%,而8月份上涨幅度下降到了2.2%。同时,二线和三、四线城市7月份的新房价格环比涨幅分别0.2%和-0.1%,而8月份也维持在这一水平。

这意味着,70个城市整体房价已经告别了2014年以来持续下跌的态势而趋于稳定,重点城市房价结束上半年过快上涨过程,进入平稳期。房价走势对于稳定市场预期、加速库存去化、夯实楼市回暖趋势是有利的。

另外,从房价上涨和下跌的城市分类,也可以看出楼市分化的状况。目前,房价率先上涨的城市有以下几类。一是人口净流入、产业结构升级、人口结构偏年轻、供求矛盾大和住房资产属性强的城市,如北上广深等;二是民营和私营经济发达、民间资金积淀比较深厚和较为富庶的城市,如南京、杭州、宁波、厦门等;三是抓住产业梯度转移机会、利用区位优势、实现人口和产业集聚的城市,如武汉、郑州等。从7月和8月的数据看,上面这几个城市位列房价涨幅前10位。

2008~2009年以及2014年,受外需疲弱、民间资金炒房等因素影响,江苏和浙江楼市受到很大冲击,甚至领跌全国。但由于居民生活富庶,需求强劲,回暖也指日可待。

房价下跌的城市有以下几类:一是传统重化工产业占主导、人口老龄化严重、人口整体外流的城市,如丹东、牡丹江、锦州等东北三、四线城市;二是传统农业大省、劳动生产率较低、人口外出务工至东部的城市,例如襄阳、安庆、南充、泸州等中西部省份三、四线城市。从7月和8月的数据看,上面这几个城市位列房价跌幅前10位。

过去10年,50大城市集中了外来人口的80%,而包括北上广深在内的10大城市集聚了50%。目前看,这10大城市楼市回暖最明显、房价反弹也最为明显。

未来,这些城市依旧是人口净流入的区域,住房供求关系也比较紧张,楼市长期看好的趋势不变。

同时,目前楼市待售库存的大部分、在建工程的一半集中在三、四线城市,返乡置业不可能长期旺盛,未来要加速推进新型城镇化、推进东部产业转移、集体土地市场化改革,推动本地区人口和产业就地集聚,才能保证这些城市楼市平稳,这也是促进全国楼市长期平稳健康发展的动力。

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