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房地产税开征路漫漫 看外国房产税都是怎么征的  

2015-08-13 06:26:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第一财经日报
房产税到底要如何征?是否有助于社会财富的再分配?是否能有效抑制房价,同时促进房地产市场的良性发展?先看看外国的案例吧!

最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布,环境保护税法、增值税法、资源税法、房地产税法、关税法、船舶吨位税法、耕地占用税法等七大税法被补充进本届人大五年立法规划,释放出税收法定进程提速的重要信号。

“这次将社会关注度很高的房地产税法纳入立法规划,回应了之前关于‘房地产税还该不该征’的争议,表明房地产税的立法工作正按计划稳步推进。写入本届人大五年立法规划,意味着税法通常会在2017年底前获得通过。”中国政法大学财税金融法研究所教授施正文表示。

中原地产首席分析师张大伟说,我国房地产市场已进入一个新常态,鉴于当前开征房地产税的必要前提——不动产登记还未全面完成,房地产税短期内落地的可能性很小,目前看对市场影响非常小。

目前,在房地产税基本方案基本成型并开始小范围征求意见的同时,事关社会公众直接利益的房地产税“起征点”问题,也正在悄然之间逐步明朗化。税率和起征点则是房地产税基本方案中,最关键的两个要点。

据媒体报道,未来房地产税征收有望通过划定“豁免征收面积”的方式,确定房地产税的起征点。即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房,免予征收房地产税。而“豁免征收面积”将根据地方住房情况针对性划定,不会一刀切。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,房地产税作为未来地方重要税种,在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。但是也要看到,开征之路会比较漫长,包括立法还需要做很多工作。

而针对当前围绕房地产税改革的诸多争议,中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为,在立法和改革过程中,需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、处理好房地产税与土地增值税等其他税费的关系等。

“从长远看,房地产税立法的目的是在开发交易环节减轻税负,增加保有环节税负,进而完善房价形成机制。”张斌说,未来,随着城乡土地制度改革的推进和房地产市场的变化,房地产税立法也要为下一步农村住房和土地改革预留空间。

任鹏飞说,何时开征房地产税必须结合社会发展情况,并让市场提前有预期。从当前看,开征房地产税对房地产市场有影响,但不是市场变化的主要因素。

房产税到底要如何征?是否有助于社会财富的再分配?是否能有效抑制房价,同时促进房地产市场的良性发展?先看看外国的案例吧!

德国:多管齐下 抑制投机

德国没有真正意义上的房产税,由于对上个世纪八九十年代的房地产泡沫心有余悸,各种类似的税收名目不少,主要包括土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等,这些遏制措施多管齐下,在一定程度上有效地压制了炒房现象。

各州的土地购置税标准不同,从3.5%到6.5%不等。购房后,房屋所有人每年还需要缴纳土地税。土地税为地方税种,与个人收入完全无关,其标准由地方制定,并由城镇自行支配。税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关,指定的标准主要参照税务局公布的土地价值。对不同建筑时间、建筑类型和所在地人口数,土地的价值衡量指数从3‰至10‰不等,土地衡量指数乘以土地价值,再乘以每个联邦州自己制定的税率(如柏林为810%,法兰克福为460%)便是应交的土地税。在柏林较好的住宅区,有的80平方米的住房土地税约为每年150—200欧元。但这个数字不具代表性,不同城市和一城内不同区域的土地税可能大相径庭。

所谓二套房税,是指居民登记使用的第二套及第二套以上住房需要缴税,不管这些住房的主人是否是住户本人。也就是说,这既可能是房主自己拥有并使用的二套房,也可能是租住的。不少德国人拥有登记使用的“二套房”,比如海边的度假房等。以德国首都柏林为例,二套房税的征收标准是该套住房不算杂费出租价格的5%。柏林市税务管理部门的新闻发言人卡特琳·比尔维特女士对本报记者表示,二套房税由地方征收,与住户的收入无关。在柏林正式登记使用第二套住房一年以上的人需要征税。夫妻由于就业原因使用的二套房或二套房用于满足护理要求等特殊情况则免征此税。

如果将购置的房产用于出租,可能还需要缴纳收入所得税。出租房屋的收益将算入个人年收入,按照联邦的个人所得税标准纳税,纳税的比例也与个人的其他收入有关。在德国,个人收入越高,需要纳税的比例也就越高。反之,如果一个人没有其他任何收入,房屋出租收入也达不到纳税标准,那么租金不会被征税。根据现行规定,年收入低于8354欧元不需要缴纳所得税,而如果年收入高于52882欧元,高于这一数字的部分缴纳的所得税的比例也会升至42%。

此外,为了防止利用房地产投机的行为,德国设有10年的投机期限。购置10年以内的房屋如果出售获利,利润也将被纳入个人收入,需依法缴纳资本利得税。购置超过10年的房屋出售则不需缴纳此税。如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住时间超过2年,则10年之内出售也不需要缴纳。通常来讲,个人出售住房不需要缴税,但财政部门会根据具体的情况判断出售住房行为是否属于商业行为,如果5年之内出售3套以上房产,则可能被视为商业的住宅交易行为而被征税。

韩国:富人多缴 打击炒房

1997年亚洲金融危机之后,为了快速恢复经济,韩国政府放宽了房产转让制度,并实行低利率政策,这对促进房地产市场发展起到了积极作用,但也助长了房地产投机,导致了房地产价格过快上涨,并产生一定的资产泡沫。尤其是2001—2006年,韩国全国房地产价格平均每年以超过10%的速度增长,而首尔地区的房价更是增长速度超出人们的想象。仅2006年一年,首尔地区平均房价上涨就达到19.2%,首尔市江南地区的房价更是平均上涨达到25.9%。

为了抑制房价过快上涨,韩国政府于2005年出台了综合不动产税,征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元(1美元约合1144韩元)的家庭,并根据房产总价值的不同,税率为每年0.75%—2%之间。此外,韩国从1961年起就征收财产税,这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人,也是根据财产价值不同,所负担的税率也不同。因此,如果将财产税和综合不动产税算在一起,拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。

事实上,综合不动产税对抑制房价快速增长并没有取得明显效果。为了打击房地产投机行为,韩国政府又出台了更严厉的房产转让所得税,即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售,要缴纳50%的房产转让所得税,拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售,要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后,拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时,仍需要缴纳6%—35%不等的房产转让所得税。随着这一政策的出台,再加上之前的综合不动产税,韩国房地产投机现象得到了很好地控制,房价也基本得到了稳定。


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