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深圳部分银行停贷 楼市降温已在预期之中  

2015-07-27 06:17:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 新金融观察 
 
  提起楼市和股市,相信大多数人都有一种懊悔的心态,比如后悔没在十年前买房,后悔没在两年前买股。随着股市近期的调整,估计大家这种后悔买股的心态有所减弱,而楼市二季度的反弹,使得网上再次传出房价将会大涨的声音,也有许多业内人士提醒大家今年不买房,今后会更后悔,并把上半年的各类房地产数据作为观点依据。事实真是如此么?我们来为您一一解码那些楼市“巨变”信号背后的信息。

  信号1 个人房贷破万亿


  解码 房价上涨助推房贷上升

  依据:中国人民银行[微博]7月22日发布《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》,数据显示,今年1-6月,个人购房贷款增加1.12万亿元,同比增1767亿元,这是有记录以来半年度个人房贷首破万亿元。截至6月末,个人房贷余额12.64万亿元,同比增长17.8%。

  解码:个人半年新增房贷首破万亿元,被认为是楼市回暖的信号之一。银行放出更多的个人房贷,意味着上半年销售的房屋面积更多,也意味着信贷环境的宽松落到了实处。今年1-6月份,全国商品房销售面积50264万平方米,同比增长3.9%,1-5月份为下降0.2%。商品房销售额34259亿元,增长10%。一方面,6月份的强力反弹使销售面积同比数据转正;另一方面,销售额增速远大于销售面积增速,说明单位面积的销售价格上涨,房价的上涨一定程度上推动了个人房贷的上涨。

  信号2 深圳部分银行停贷


  解码 信贷收紧 深圳楼市或降温

  依据:据深圳当地媒体报道,7月23日从深圳两家房贷业务量较大的国有银行处获悉,目前由于额度紧张,上述两家分行房贷断供,放贷基本停滞。目前部分国有银行个贷业务处于无额度放款状态。

  解码:在上半年楼市回暖过程中,深圳扮演了“急先锋”的角色。从上半年数据来看,深圳是一线城市中房价涨幅最大的。中原地产数据显示,深圳房价6月定基指数相比去年12月涨幅高达22.3%,按照深圳房价6月份的销量,库存去化周期达7个月的低点。深圳国有银行收紧房贷额度和提高首付及贷款利率的做法,依然没有阻挡买房人的热情。不过对楼市最敏感的银行的反应已经能看出他们对深圳楼市风险的担忧。信贷对市场的影响需要一个过程,深圳银行收紧信贷后,深圳楼市降温已在预期之中。

  信号3房价上涨库存增速下降


  解码 库存依然高位 房价上涨压力大

  依据:国家统计局近日发布的6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,70个大中城市新建商品住宅价格上涨的城市达到了27个,比上月增加了7个。27个城市中,有20个城市涨幅比上月扩大,涨幅在0.5%以上的城市有6个。

  解码:房价从环比下降转为环比上涨,显示出房地产市场的回暖。不过库存层面的数据显示,房价上涨压力依然较大。国家统计局数据显示,2015年3月底,中国新建商品住房待售面积42817万平方米,同比增长23.5%。到2015年5月底,中国新建商品住房待售面积增加至4325平方米,同比增长21.9%,增速比3月底下降1.6个百分点。增速的下滑,得益于楼市销售量的上涨,不过总体来看,房企库存依然处于高位。对于房地产企业来说,去库存依然是下半年的主要任务。

  信号4股市资金流向楼市


  解码 无法统计具体数据

  依据:近日,2015年第二季度中国家庭资产报告发布。中国家庭金融调查与研究中心在对全国约5000户家庭进行调查后,得出了在2015年股市呈现大幅度变化的背景下,中国家庭的资产变动情况。报告显示,在二季度末的A股暴跌过程中,A股投资者的购房比例明显增高。中国房地产业协会副会长、华远地产(7.05, 0.05, 0.71%)原董事长任志强[微博]表示,在短期内,买房的收益少于炒股不是不可能,但是买股票要拿出100%的资金,买房只需要20%-30%的投入就可以撬动100%的资金。

  解码:长期以来,楼市和股市属于一种“跷跷板”两极的关系。因为国内投资渠道狭窄,股市低迷,社会上的闲置资金就向楼市汇集,导致楼市火热;楼市因为调控和信贷收紧等原因转冷时,一部分闲散资金就向股市转移。过去十多年,房地产市场一路向上的趋势,使人们形成一种房价会一直上涨的印象。近一年多股市的快速上涨,使许多资金流入其中,而6月以来的深度调整确实可能造成一部分获利资金从股市出逃,楼市成为一个相对理想的接收地。不过目前并没有证据直接证明股市资金到底有多少流向了房地产市场。值得一提的是,在股市暴跌之后,目前走出一波反弹行情,那些被认为从股市流向楼市的资金,又有多少会回流向股市,也是一个无法统计的数据。对房地产市场来说,股市资金出逃炒热楼市的说法,也就无法证实。

  信号5 土地供应下降


  解码 一二线与三四线城市 分化严重

  依据:7月23日,国土资源部发布2015年上半年国土资源主要统计数据。其中,上半年房地产用地供应同比下降38.2%,城市住宅地价为5359元/平方米,环比增长1.0%。

  解码:2015年上半年,全国百强城市,土地出让金锐减,成交土地出让金7021.7亿元,同比下降35.5%。四大一线城市,合计出让金在2015年上半年只有1655.64亿元,同比下降36%。不过一线城市和三四线城市的土地市场情况不同。一线城市土地市场每每出让地块,基本都能引发房企争抢,一线城市2015年住宅土地均价为16024元/平方米,同比涨幅高达35%,一线城市土地出让金的下降是政府主动降低推地节奏和土地稀缺所致。而三四线城市则是因为房企不买账而导致的土地出让金下降。2015年上半年,20大标杆房企合计在一线城市拿地金额高达840亿元,占比达到了这些房企上半年所有拿地金额的47.6%,仅四个一线城市就占近半比例,还不包括不少土地市场表现不错的二线城市,三四线城市的土地出让情况可想而知。

  作为楼市的先导,土地市场的情况决定了未来几年楼市的走向。土地供应的减少,减少了未来楼市的潜在供应,为房价的上涨埋下了伏笔。不过也要分开来看,一线城市和部分二线城市,土地会愈发稀缺,楼市需求却不会减少,土地出让下降是政府行为,未来房价上涨动力较大。而广大三四线城市,前些年土地供应量较大,而且缺少需求,土地供应减少是市场自发的调节行为,未来房价上涨动力较小,特别是在积压的大量库存消耗到合理范围之前。

  信号6 房地产税立法初稿已成


  解码 房地产税 并不为调控房价而生

  依据:财政部部长楼继伟日前表示,今年将配合做好房地产税立法工作,加快房地产税立法并适时推进改革。中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示,房地产税立法初稿已基本成型,现阶段应在全国人大、财政部内部征求意见,进行完善,还没有到向专家等社会各界征求意见的阶段。

http://d0.sina.com.cn/pfpghc2/201505/26/26d4f3886d68473eab7ac87d36357bf7.jpg
  解码:每当房地产显现出“过热”迹象时,房地产税总会被大家提及,作为给楼市降温的“猛料”。虽然目前关于房地产税在开征时间、具体征税依据、操作细节等方面各方还都在探讨,但房地产税征收的大方向已经明确,针对当前房地产相关税费以交易环节为主的情况,适当提高保有环节税负成为大部分专家的共识。从长期来看,房地产税的根本目的并不是直接针对房地产调控,而是从完善税收体系的角度考虑。短期房地产税的出台,可能会对房地产市场产生一定“利空”影响,不过从上海、重庆此前进行的房地产税试点情况来看,这种“利空”影响并不明显。随着房地产市场的成熟,多数城市的楼市都将从一手房为主转为二手房占主导地位,房地产税费从交易环节向持有环节转移与这种趋势关系密切。相对于过去十多年,未来依靠投资炒房获利的空间将越来越小。不过考虑到通胀等因素,对于买房自住为主的购房者,在任何时候只要客观条件达到了,都可以是买房的好时机。毕竟新型城镇化是一个较长时间的过程,这样的大环境决定了,在“黄金十年”之后,房地产还有“白银十年”。

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