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昆明楼市大数据:失势一落千丈强  

2015-07-22 09:20:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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腾讯房产
[导读]除了成交数据和过规数据外,今年上半年在土地、预售、推盘等方面的数据都在显示市场下行的趋势尚未扭转。只是,下行的表现方式有很多种,其中通过数据能看出一些端倪。
【十大特征之一】昆明楼市大数据:失势一落千丈强
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编者按:
从未遭遇过这样的楼市调整,让我们所有人猝不及防,甚至于在开始,很多人都还在心怀梦想,相信一个再次繁荣的楼市快回来了。然而,半年过去了,一年过去了,又是一个半年过去了,有的抱憾离开了,有的绝望了,有的节衣缩食尽可能多的备下粮草,深挖洞广积粮,等待一场更加长期的冰封期的终结。
这当中,不论是房地产行业的直接从业者,还是相关行业人,终于或多或少领略了本轮楼市的萧杀之气。不要说上下五六十个行业,单纯从媒体生存现状来看,都因为房地产业务的衰竭而寒颤。
第三个半年走了,该出的各种数据报告都已经现身。如何在数据中看出名堂,如何从昆明乃至云南楼市的各种现状中总结一些茶余饭后的谈资?腾讯房产昆明站今日起,在2015年上半年数据报告的基础上,陆续推出“2015昆明楼市十大特征”系列观察,从一个媒体的角度对一个行业做些不完全的总结。
万事万物都遵循能量守恒的定律,所谓此消彼长,一个房地产行业的暂时衰退,让另一些附着于其身的角色总能寻找到突破口兴盛起来,比如专注内容的我们,“得益”于此,就会有更多的话题供我们去探讨,就会有更多的题材让我们去深究;还比如奔跑在昆明各地的代理分销的兄弟姐妹们,正是因为行业的衰退让他们找到了发光发热的机会……诸如此类。
楼市中,力量混沌交错,现象万千变化,特征自然不止十大,腾讯房产昆明站站在自己的角度来归纳,仅供参考。有遗漏,有偏颇,在所难免,板砖和掌声都可以促进我们完善自己。
【十大特征之一】昆明楼市大数据:失势一落千丈强
跻攀分寸不可上,失势一落千丈强。
2015年楼市走过大半,纵使有地产商使出优惠、折扣、低首付等这些老三样促销手段,亦或披着众筹外衣干着团购的行当,甚至要和互联网金融扯上关系的弄潮手法,依旧止不住楼市下行态势。再多的花样总是围绕“把房子卖出去”这么一个朴素的要求为中心,然而就是这么一个朴素的要求遭遇了史上最大一次困难。如果不是分销乘虚揭竿而起全城搜罗有需求有变现能力的摇摆客户并促成成交,那么成交数据恐怕不会同比表现“稳定”。
除了成交数据和过规数据外,今年上半年在土地、预售、推盘等方面的数据都在显示市场下行的趋势尚未扭转。只是,下行的表现方式有很多种,其中通过数据能看出一些端倪。
需求端保持稳定供应端大幅滑落
纵观2015上半年昆明楼市数据,同比去年上半年,虽然统计口径有差别,但是却呈现出了相同的趋势:楼市整体走低,大部分数据同比大幅度下滑。
供需两大阵营,左右着市场的走向。但是在需求端,需要我们去甄别其所导向的数据真伪。看上去2013、2014乃至2015上半年,成交统计数据基本保持稳定,可这里面就有一个真与伪的问题。
2010、2011、2012年昆明楼市成交由五万套左右放量到了约8万套,2013年达到了12万套之多,2014年略有增长,但幅度不大。2015年上半年成交数据,由于刨除了呈贡的数据,因此微降13%的比例,几乎可以说基本维持同比稳定的状况。
我们认为,成交数据看上去从大幅增长进入稳定维持的状况,和真实需求的释放与昆明城中村改造进程有关。经历了房地产置业、投资情绪的长期酝酿后,大量资金在楼市找到出口,有变现能力的刚性需求和投资性置业集中释放,因此就有了2012年、2013年的突然放量。
不仅仅如此,随着城中村改造项目分批入市,迫使城中村大量本无需求的村民,被动发生屋业置换行为。很多手握大量赔偿资金的村民所消耗的商品房并非一比一的比例,有的甚至达到一比十几的比例。这一部分需求就是我们所说的“伪”需求。
更不用说,我们所看到的成交数据里面还包括了单位定向开发面向职工的房源,都在一定程度占用了成交数据资源。
因此,2013、2014和2015上半年维持稳定成交数据,其“真实”部分肯定就会打些折扣。
那么供应端相对就比较单纯,大部分数据发生直接滑落的现象。土地供应大幅下滑,过规项目大幅下滑,都能直接影响下一个开发销售周期总体供应量的锐减,这对库存消化意义重大。商品房预售供应减少,推售房源减少,表面上看似乎是当下需求不强开发商放缓推盘脚步的原因,实际上背后部分反映了开发商资金吃紧,项目推进断档的现状。
据2015年上半年的昆明楼市大数据,从去年延续到今年的楼市寒潮依然还没过去,政府部门开始从土地供给上收紧口袋,以期遏制楼市库存量的增大,同时,无论是主动还是被动,房企也通过调整商品房供应节奏来控制市场增量、提高去化率。
正因为这种需求端的保持稳定和供应端的大幅滑落,让我们看到了今年上半年一个可喜的数据变化,那就是供销比的逆转。自2011年至今,只有2011年上半年成交大于供应,此后的三年,都出现了供大于求的市场局面,导致了目前昆明商品房市场存量的高居不下。然而今年上半年这种状况开始逆转,供销自2011年上半年以来,同比再次出现了逆转,今年上半年销售面积408万平米,而供应量只有351万,同比跌幅达到64.45%。
这至少说明,存量消化正式走上轨道,如果在供应端继续从源头处拧紧“过水量”,有助于市场尽量缩短触底空间和时间,救万千开发商于水深火热之中。
官渡区的闪亮登场与昆明“城市南下”
官渡区成为上半年供货主力,这不是意外。从行政区划上看,昆明主城四区,独有官渡区的后续发展空间一马平川。
从开发空间上看,五华区城市尽头尚余西北角普吉一带,西山区能够开发的空间只有西南草海周边,盘龙区仅剩北部山水新区和世博旅游试验区。
官渡区则不同,辖内二环以外南向和东南向都拥有广阔的空间。尤其巫家坝机场搬迁之后,腾挪出来的土地,成了新的待开发区域。可以这样说,官渡区城市可开发用地面积中,待开发面积远超半数。也就是说,未来的官渡区,就是一个新兴的城市片区。这一点,盘龙、五华、西山都不可比拟。
最关键的是,官渡区南与呈贡区相连,构建了纵深度足够宽阔的城市发展空间,尤其沿环湖东路一线,直抵晋宁,真正的滇池时代,就将在未来由官渡区、呈贡区和晋宁区共同构建完成。
这也就不难解释,官渡区在2015年上半年昆明楼市的供货大军中,独占鳌头。半年之内获批29张预售许可证,新增供应量达到198万㎡,占昆明全市总量的30%。辖内“发动机”滇池国际会展中心上半年过规建筑面积283万㎡,也是上半年过规面积最大的项目,其驱动周边区域迅速成熟发展的时日,越来越近了。
随着官渡区城市建设与呈贡区向连体方向发展,昆明主城南下趋势势不可挡。

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