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一线楼市已筑底 房价很难出现2009年暴涨情况  

2015-06-16 05:44:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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人民网
专家认为,我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况,很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而有利于抑制楼市过快上涨

5月,住宅市场热起来了。

深圳新入市的三个楼盘全部“日光”;广州新房成交网签量达到9313套,创下今年新高,这也是自2010年以来的同期最高水平;北京纯商品住宅成交量环比增加超三成。

6月,土地市场也热起来了。

上海再现总价“地王”,杭州住宅用地溢价率回升,一线城市平均楼面价又创单月历史纪录。

楼市地市交相升温,再次引发人们猜想:楼市已经筑底了吗?还会出现新一轮暴涨吗?调控政策会否再次转向呢?

“地王”再现

一线土地市场的火爆与房企资金面改善有关

6月初,华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块,地块楼面价38061元/平方米,刷新了其自身于3月创下的上海总价“地王”纪录。同日,招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价,竞得宝山大场镇地块,创出近90%的高溢价率。

不仅是一线市场,杭州、苏州等二线市场也在6月初集中推地。杭州西溪湿地旁低密度住宅地块楼面价9975元/平方米,溢价率33%,成为2014年春节以来杭州溢价率最高的住宅用地。

从去年11月起,一线城市土地市场就开始升温,截至今年1月,标杆房企土地交易额连续3个月突破300亿元。特别是今年1月,一线城市成交土地出让金超过531亿元,其中,5宗住宅用地成交的楼面价高达每平方米17353元,创下历史纪录。

“3·30”房贷新政出台后,一线土地市场在4月再度上扬,并于6月初爆发。据中原地产研究部统计数据显示,6月首周,一线城市合计签约住宅土地6宗,平均楼面价高达21010元/平方米,创造了单月历史纪录。

一线土地市场的火爆与房企资金面改善有关。

政策利好刺激了需求入市,加速房企回款。

去年10月以来,公积金贷款门槛降低、额度提高,央行连续降息降准,二套房贷首付下调,以及营业税免征期5年改两年等楼市利好政策频出,降低了购房者的买房成本与贷款难度,刺激了改善型需求入市。国家统计局数据显示,今年1至4月,4个一线城市商品房销售额由一季度的下降10.1%转为增长5.3%。

“随着信贷等各项政策的逐步宽松与落实,北京购房者的入市信心增加,市场需求释放,成交量持续上涨。特别是新房市场近期回暖明显。”链家地产市场研究部李巧玲说。

金融巨头的涌入,也为土地市场添了一把火。

一方面,金融机构与房企的合作,缓解了房企拿地的资金压力。去年以来,金地、招商、华润、九龙仓、首开、保利等知名房企均与中国平安展开合作,借助其资金实力,在杭州、广州、北京等地频频拿地。今年在上海连续拿地的阳光城,也在今年4月引入中民投成为最大单一股东。此外,新华保险也在6月成了方兴地产的第二大股东。另一方面,金融机构,特别是保险企业已成为土地市场的主力军。去年有18家保险公司新增了房地产投资,像永诚财险、天安财险均在今年拿下上海世博地块,进军高端写字楼市场。

房企看多

一线和部分二线城市楼市调整幅度有限,复苏也较快

“我觉得北上广这种城市,房价跌也不会跌多少,太多人要来了。看到有调整,就赶紧买房了,就怕一犹豫又错过时机。现在看看还是买对了,房价果然又上来了。”今年初在北京东四环附近购房的成小姐坦言,尽管房贷压力不小,但现在看“抄底”还是成功的。

去年以来,我国楼市首次出现市场自发的深度调整,告别了单边上涨的局面,出现了分化格局。一线和部分二线城市尽管房价与成交量有所微降,但调整幅度有限,回调也较快。反观三四线城市,出现了房价较大幅度的下调,其住宅成交量、成交面积大幅跳水,甚至出现交易几乎停滞的情况。

“一二线城市虽然也处于调整中,但因为聚集了过多公共资源,需求基础依然庞大,复苏较快。为了规避三四线城市明显过剩的市场风险,标杆房企必然调整市场战略,回归一二线城市,因此土地储备至关重要。” 中原地产首席分析师张大伟说。

在需求释放的同时,一线城市土地供应量减少,也助推了土地市场的火爆。以北京为例,今年前5个月,北京仅新增住宅土地供应26宗,这一数量创下了自2009年以来近7年的同期新低;而今年北京的住宅用地供应计划将同比减少27%。

“包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成,开发边界将作为城市发展的刚性约定,不得超越界限盲目扩张。因此从未来预期看,北京、上海等城市,待售土地并不多,特别是北京,目前挂牌的只有8宗土地,处于历史最低规模。”张大伟说,本就“僧多粥少”,再加上近期一二线楼市升温,房企对土地的争抢更加积极。“土地市场体现了房企对一二线市场的看多。”

房价会不会上涨?

一线楼市已经筑底,但不会过快上涨

土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想:“面粉已经涨价,面包价格会跟风上涨吗?”

实际上,一线楼市已经筑底,不仅成交量环比大幅增加,房价也企稳回升。国家统计局的数据显示,4月份,北京、上海、广州、深圳4个一线城市首次出现房价全部环比上涨,其中广州、深圳甚至出现了多个“日光盘”。

不过一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。2003年到2013年,中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元,商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米,市场基数已不可同日而语,增速降低是必然。

在市场整体从高速增长进入中高速增长区间的同时,分化也将更加明显。从房价上看,一线城市在价格较高的基础上整体回升并领涨全国,而绝大部分三线城市房价仍然下降。从成交量上看,一线楼市成交量激增,而三四线城市则依然交易冷清。根据中原地产研究中心最新数据,今年前5月,一线城市签约17.11万套,同比涨幅达到41%;二线城市签约70.66万套,同比涨幅为13.4%;三线城市签约16.9万套,基本持平;四线城市成交量有轻微下调。

住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给远快于需求时,很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而有利于抑制楼市过快上涨。

调控会不会转向?

楼市调控的行政手段“宜减不宜加”,稳增长措施需更全面地考虑化解楼市风险问题

在这种市场现状下,楼市调控又将去向何方?

进一步发挥市场在资源配置中的决定性作用,楼市调控的行政手段“宜减不宜加”。去年以来,“去行政化”、分城调控,是楼市调控的基调。但是随着市场调整的深入,一些三线城市在取消限购、限贷等抑制性政策的同时,又实施了较大幅度的补贴政策。像四川眉山,当地新建商品住宅的房价多在每平方米三四千元,但政府却出台“每平方米补贴500元”的托市政策。山东枣庄、安徽黄山、浙江湖州、辽宁鞍山、新疆乌鲁木齐等多个城市则出台了契税补贴的政策。由于不可能从根本上改变供求关系,类似的补贴政策常常是“短效刺激”,却会对市场造成新一轮的干扰。例如,今年4月,安徽铜陵结束了当地契税补贴政策,当月住宅类商品房成交套数便骤跌78%。

在经济下行压力加大的背景下,稳增长措施需更全面地考虑化解楼市风险问题。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为,“为稳定经济增长,实行稳健的货币政策特别是低利率政策时如不采取相应的对冲措施,可能引发房价泡沫风险。因此,在经济增速放缓阶段运用货币政策工具时,要重视研究出台能够对冲利率政策调整对房地产市场影响的政策工具。”

此外,房地产业的定位、目标和住房政策体系也应根据市场供求关系而适时调整。“从各国经验看,随着经济发展水平和人均收入不断提高,基本住房需求得到满足后,对绿色、高效、宜居的高品质住房需求快速上升。”邓郁松建议,“十三五”时期房地产业发展应从追求规模数量向追求水平质量转变,提高百姓居住品质,通过改革和政策调整,进一步完善房地产供应体系、税收体系、市场监管体系和住宅金融体系,实现我国房地产市场的平稳运行。
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