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《不动产权证书》概念模糊 房主一夜变房客  

2015-05-02 07:32:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上世纪八、九十年代“房地产开发”以后产生的新房产,只是给土地定了使用权期限。但房屋不是“使用权”,没有期限,而是永久的所有权,分别发证。

《不动产权证书》是“房地合一”的,那么其下设选项理应照顾到房屋和土地两部分,但现在的证书中笼统设定一个“使用期限”选项,这很容易引起歧义,难道房子的永久性所有权变成了“有年限”的所有权吗?

国土部的解释并没有解决产生歧义的根源,而是将土地使用权的地位摆在了房屋所有权之上,目的也是方便政府管理而非保护业主权利。加之对“使用期限”的限定性没有做出明确规范,未来一旦出现问题,国土部的解释并不具有法律效力。

2015年3月1日,国土部公布《不动产登记暂行条例》实施,随即发布了新版《不动产权证书》样本。该证书按照“房地合一”思路来设计,关键内页所设计的表格中设定了“使用期限”一项。

《不动产权证书》似让房主一夜间变成房客

以往,针对上世纪八、九十年代“房地产开发”以后产生的新房产,只是给土地定了使用权期限。但房屋不是“使用权”,没有期限,而是永久的所有权,分别发证。

现在,把原来的两证合到一个证上来体现权属。根据已公开的《不动产权证书》内页显示,不动产登记的主要信息为:权利人、共有情况、坐落、不动产 单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限、权利其他情况等。但新不动产权证书样本一经发布,关键内页所设计的表格中设定了“使用期限”一项,似 乎让全国房主一夜间变成只拥有使用权的“房客”。

在“房地分离”的土地制度下,住宅土地最长70年的土地使用权到期后,业主的房屋所有权需要自动续期,才能使房屋所有权有所保证。现在“房地合 一”,那么其下设选项理应照顾到房屋和土地两部分,但现在的证书中笼统设定一个“使用期限”选项,这很容易引起歧义,难道房子永久性的所有权变成“有年 限”的所有权吗?

其实,使用期限之争,暴露的仍是“有年限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”构成的潜在矛盾。

国土部回应称,房屋所有权本身不存在期限问题,《不动产权证书》上的“使用期限”不是房屋所有权期限,而指的是土地使用权和海域使用权期限,而 产权登记一直有使用期限,并非可有可无。但这样的解释不能消除外界的疑虑,真要引发了法律上的争议,国土资源部的解释是否足够权威还很难说。

按照《物权法》,住宅“自动续期”,但既然“自动”,就不应存在“期”和“续期”。事实上,只要是所有权,就一定是永久的,只要是使用权,就一 定是有期限的。所有权是所有者的业权,使用权是非所有者的租权,两者在常识和逻辑上不可能附着于同一个物。但现在这份新《不动产权证书》却把主和客放在了 同一表格也是惟一的表格上了,容易在实际操作中引发出许多不好的法律后果。

这样一本严肃的法定权利证书,本应当是明晰的、没有歧义的,然而新版《不动产权证书》却用模糊的概念,造成公众争议,这不符合依法行政原则。

国土部的回应并未说清问题且无效力

国土部之前有个回应,称《不动产权证书》上的“使用期限”不是房屋所有权期限,而指的是土地使用权和海域使用权的期限,而且还有更为详细的解 释。但是,这些解释不足以澄清外界的“误读”。因为国土部的解释并没有解决产生歧义的根源,而是将土地使用权的地位摆在了房屋所有权之上,目的也是方便政 府管理而非保护业主权利。加之这一选项对“使用期限”的限定性没有做出明确规范,未来一旦出现问题,国土部的解释并不具有法律效力。

对权利人来说,《不动产权证书》是不动产权利人的唯一法律凭证,如果围绕证书出现法律纠纷,那么对不动产权的判定将依照现有相关法律,参照相关政策法规。一旦出现纠纷,权利人一方也很难出示相应证据,而国土部所谓的“澄清”到时也不能成为法律依据。

国土部还在微博上贴出了《不动产权证书》内页填写范例,这个范例是没有法律效力的。国土部对“使用期限”的解释只能视为“填写指南”,并未在任 何法律法规中进行明确规范。同时,最新出台的《不动产统一登记暂行条例》也并未对证书中所指的“使用期限”一项做出明确说明。这意味着,一旦出现问题,在 缺少法律解释的环境下,权利人只能遵循政府的“一家之言”。

17名律师上书国土部要求重新制作证书

由于我们律所长期致力于研究房屋土地方面的法律实务,与土地维权专家华新民老师有紧密联系。华老师看到了这个消息后联系了我,告诉我这件事。我 知道之后觉得很吃惊,按理国土部不应该出现这样的“失误”,我作为这方面的律师,得尽自己所能关心全国业主的相关利益。关注这事情之后,我们紧急发了征集 律师的公告,向全国征集志愿律师共同参与维护全国业主合法权益。很快,我们就联合了17名来自全国各地的律师,向国土部上书要求重新制作《不动产权证 书》。

新不动产权证书引发争议,和房产所有权和土地使用权分离制度是分不开的。按照我国《物权法》规定的权利结构,土地使用权和房屋所有权是分开的。 这种法律关系下,房、地权属一直是分开记载的,或分别记载在《房屋所有权证》和《国有土地使用证》上(内页有“权”字,即土地使用权),或者统一记载在房 地合一的《房地产权证》上(如上海)。因为分成两页分别表述土地和房屋,所以深层问题一直没有明显地暴露出来。

但是“房随地走”,如果房屋所在的土地使用权到期,一旦土地被政府收回,那么业主对房屋的所有权还是无法落到实处。

我认为,造成此次争议的主要原因在于相关法律规章的制度性因素。由于土地使用权牵扯问题较多,因此在现有的《物权法》及其他相关法律中,并没有 对续期期限、续期是否要补交土地使用费以及按怎样的标准支付等相关细节作出明确规定。而《物权法》起草的时候关于土地使用权续期这方面的争议比较大,而且 住宅用地的土地权属分割一直存在困难,所以对具体的续期方式并没有细化。在我曾代理过的农村宅基地等涉及土地使用期限的相关案件中,曾出现过相关政府部门 在土地登记簿底页中添、改使用期限的情况,损害了权利人的利益。

我们联合17名律师上书国土部要求重新制作《不动产权证书》,虽然目前国土部重新制作证书的可能性非常小,但我认为我们的这一举动对我们国家土地相关制度的完善是有一定的促进作用的。

国土部召开律师专家见面会

我们律师上书事件很快引起了国土资源部不动产登记处相关领导、专家及律师的重视。国土资源部不动产登记处相关领导、专家及律师于3月28日,就《不动产权证书》事宜与作为该上书倡议发起人的我在国土资源部会议室召开意见交流会,征求律师意见。

会上,我表明了:“公民的合法财产权利神圣不可侵犯,但这样的证书却很可能侵犯公民不动产权利。尤其是在征地拆迁领域,被征收人的不动产权往往受到公权力的侵犯。”

国土资源部的律师及专家先后对《不动产权证书》进行释明,并就我提到几点疑虑予以回答,同时也对我的观点表示赞同。国土资源部不动产登记处相关 领导在听取我的相关意见之后说,《不动产权证书》并不会存在把“房主”变成“房客”的状况,在未来的实施工作中会加强工作人员的培训,也会认真研究充分重 视律师们的意见。虽然双方未就是否重新制作《不动产权证书》达成一致,但国土资源部不动产登记处相关领导表示,对将来可能存在填写不当导致的不利后果造成 的公民财产权受侵犯的情况会及时预防和规避,以维护公民合法的私有财产。

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