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机构:38个城市买房风险最大 有你的家乡吗?(排名)  

2015-04-16 06:47:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    来源: 凤凰房产  

  同策:38个大中城市二套房贷月供风险报告(排名)

  3月30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称《通知》),宣布将二套房首付比例最低降至四成(条件是购买普通住宅)。此外,30日财政部、税务总局也联合出台新政,宣布二手房满2年交易免征营业税。史称上述政策为“330新政”。那么,“330新政”对改善型需求产生影响?新政之后改善型需求在不同城市的表现会怎么样?

  根据同策咨询研究部《3.30新政对改善需求的影响研究》报告,“3.30新政”的核心是降低二套房首付(营业税免征年限降低可视为降低首次支付压力),支持置换型改善性住房需求,但“降首付”在降低准入门槛的同时,增加了购房者的月供压力。《3.30新政对改善需求的影响研究-》报告将通过测算“3.30新政”后的各个城市的二套房贷的“月供风险”(月供风险=月供/家庭月均可支配收入)来判断“3.30新政”对不同城市改善需求的影响。

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  为了便于比较不同城市的二套房贷还款压力风险,我们以38个大中城市2014年一手房商品住宅成交的套均总价来测算二套房贷的月供风险,风险大的城市二套房需求释放放缓,甚至难以快速释放;一般来讲,“3.30新政”中涉及的改善型普通住宅的总价高于城市套均总价,也就是说,二套房贷月供风险越大的城市,改善型普通住宅需求释放受压抑越大,“3.30新政”的效果越不明显。

  报告结论一:“3.30新政”的核心:支持置换型改善性住房需求

  对于有改善需求的购房者而言,“3.30新政”之前二套房首付高达六七成,令人望而却步。“3.30新政”将购买普通住房的二套房首付降至四成,大大降低了二套房准入门槛,但同时月供压力大大增加,工薪阶层在拥有一套住房的情况下继续买进二套房,首付门槛或还贷压力让大多数改善型需求显得不太现实,而将现有住房卖出后进行置换的“卖小买大”形式成为多数人的选择。同时,3.30在降低二套房首付的同时,将营业税免征时限由五年改为两年,迎合了这种需求。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,营业税免征门槛5年变2年,从二手房市场角度来看,符合这样条件的房源比例将大幅增加,尤其是对于置换型的改善型需求来讲,由于营业税的免征,降低了交易成本,这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换,从政策的市场效果来看,有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷(普通住宅)首付比例都已经明确降低,这对于置换型需求、改善型需求来讲,势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。

  换一句话讲,“3.30新政”优惠主要是针对普通住房(140平米以下),因此,政策主力支持的是卖小(100平米以下)买大(100-140平米),在普通住房范围内的置换改善。100平米以下小户型置换为100-140平米的大户型改善住房是本次新政影响的主流。

  那么,“3.30新政”的影响范围来看,同策咨询研究部数据显示,过去三年(2012年-2014年),全国重点城市套均100-140平米的住房套数成交约占总成交的28.9%,其中一线、二线和三四线城市的平均比例分别为22.2%,29.9%和33.7%,因此,此次政策的影响在此范围之内。

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