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新政下楼市躁动:看的多买的少 短期回暖难涨价  

2015-04-10 05:51:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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行业动态

  在接二连三的房地产政策组合拳之下,楼市能否还重演昔日辉煌?面对这个疑问,记者在北京一线楼市调研后发现,短期楼市的交易回暖,却很难扭转房地产投资性渐弱渐缓的大势。

  看的多买的少

  在一手房市场,记者从开发商处了解到,借着楼市新政暖风,加紧推盘去库存是当前开发商较为普遍做法,而借机涨价者却不常见。

  “我们在北京北部已深耕多年,再过两三月我们的‘红橡墅’项目就会入市。”北辰实业(北辰香麓)股份有限公司北辰置地分公司副总经理吴建刚说,项目定价会随行就市。他认为在楼市新政之下,房地产仍有投资前景,特别是稀缺的高端别墅类项目,属于改善性需求,因此还有增长空间。

  在二手房市场,中介们正在努力拉近买卖双方的预期,促成交易。

  “清明假期,来看房的人又多了。”在北京公主坟某知名中介公司的店员小吴向记者私下坦言,他觉得市场短期内会活跃个把月,所以想趁机多做几单。

  小吴看上到二十八九岁,来自山东聊城。他告诉记者自己做中介已经有四五年时间,对市场变化比较了解,他认为政府出手也因为目前楼市太低迷了。

  “去年,无论是看房人次,还是成交量都非常低迷,一个月也不到10个人来看房,整个月下来成交几套就算不错了。”小吴很感慨,去年“9·30”新政之后的10月份二手房成交量明显增长。但也就短短一个多月的时间,成交又重陷低迷。

  “这次政府又出台政策,看房的人明显又多起来。”但小吴告诉记者,现在看房的多,但真正出手买的人并不多。而且,二手房价格有涨有跌。

  “一些客户觉得看房的人多了,就想涨价。但是,买房的客户不着急,还是在压价。”小吴告诉记者,最近成交量增长,大多是那些“挂单”和看房都有一年半载的客户,买卖双方对市场行情、房价大体有比较清醒的认识。相比较之下,那些刚刚“挂单”想涨价卖房的客户,往往很难成交。

  小吴碰到的情况是当前北京二手房市场的一个缩影。记者还走访了北京西城区复兴门、月坛,以及海淀、朝阳、大兴、丰台区的多个房地产中介公司,情况大同小异。

  高净值人群弃房买股

  在楼市之外的高净值人群对于楼市的热情,远远低于他们对火热的股市的热情。

  “现在看房的人多,但价格不涨反降,我们一套报价410万的房子,这两天390万卖的。”在北京西城区某知名中介员小张向记者表示,“股市太好了,我的一个客户原本拿一千万买房,现在说先不买了,去投资股市。”

  小张告诉记者,目前他所在区域的房子均价在6-8万元每平方米,有些报价甚至高达每平方米10万元。

  “说实话,目前房价太高了,有些人为了孩子上学,不得不买。”小张略显无奈地说。

  现实的确如此,记者在实地采访中了解到,在北京一些区域,高房价已经抑制了购房需求。如果不是为了特别目的(如学区房),这些区域的房子很少有人问津。

  当然,在新政之下,短期内楼市成交量明显增长。

  据北京市住建委数据统计,3月30日楼市两大新政公布后,3月31日至4月5日6天时间内,北京市新建住宅网签2063套,环比增长19.04%,同比增长191.80%;二手房6天时间内网签2496套,环比回落14.14%,同比则增长39.13%。

  值得关注的是,虽然6天的二手房网签量同比增长,但是环比不升反降,环比回落14.14%,仅此一个数据就可见当前楼市微妙的博弈。

  “说实话,我身边有钱的朋友,真有很多卖掉房来炒股的。当然,这些人不是卖掉自己住的房子,他们一般都有数套房子,卖掉其中一两套来炒股。”私募老总凯恩斯向记者说。

  他是北京大君智萌投资管理有限公司董事长、也是新浪财经名博主。在他看来,目前股市的投资价值远远高于楼市。“赚钱效应和财富效应正吸引着各路资金跑步入市,在这种情况下,哪还有人再去买房呀。”凯恩斯说。

  记者还先后专访了明星基金公司——星石投资总经理杨玲和草根私募投资者老牛等高净值投资高手,他们无一例外都倾向于弃房买股。投资大势所趋,让楼市炒作风光不再。

  短期回暖难涨价

  毋庸置疑,“3·30”新政对刚需型置业升级人群的撬动作用十分明显。

  据亚豪机构统计数据显示,上周北京成交均价在20000-30000元/平方米之间的改善型住宅在市场总销量中的占比高达43.2%,环比此前一周,改善型住宅的市场成交占比上涨了11个百分点。

  “3·30”新政出台后,北京地区各大银行已陆续开始执行新政。伟嘉安捷机构分析师吴昊告诉记者,在新政落地后,建行和光大两家银行已率先按照二套房40%的标准执行,随之其他银行也在一周内陆续将二套房的首付从6成改为4成。

  “从新政出台一周的情况来看,新老借款人在咨询办理贷款方面较为活跃。首次买房的人群还普遍关心利率情况。目前传闻7折利率只是噱头,首次买房人群在各大银行贷款的利率基本能享受到最低9折左右,针对资质优秀的客户能够有88折的优惠。”

  “总体来看,业主降价意愿显著降低,部分业主有扛价、抬价倾向。买房客户对于价格的接受能力也有所提高,但总体较为理性。供需水平同步增加将进一步加快成交节奏,未来成交量将有进一步提升。”链家地产市场研究部张旭告诉记者,在成交量增加和市场预期向好的双重作用下,业主的心理预期也有所提高,但明显涨价很难。

  而且,“目前市场上还有传闻,房地产还有后续政策,对于实现房地产软着陆应该问题不大。”光大证券首席经济学家徐高认为,当前宽松政策能否推动房地产市场触底回升有待继续观察。虽然宽松政策不断加码,然而房地产供需基本面延续,特别是在三四线城市,去库存压力依然严峻。如果房地产市场继续疲弱,宽松政策需要再度加码。

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