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经济学家:鼓励地产商降价促销才能救房市  

2015-03-24 05:16:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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观点地产网

经过一年的调整和持续半年多的政策松绑,房地产走势如何?2015年房地产真的会出现人们预期的“止跌回升”吗?

从前两个月的统计数据看,房地产既难以止跌,更不可能回升,房地产“拐点”(由上升趋势转为下降趋势)一旦形成,不可能轻易改变。

房地产调整是中国经济进入深度调整期的重要部分。2008年以来中国经济的调整分为两个阶段,第一个阶段是外部环境的变化使出口增长进入“常态增长区间”,由远高于GDP增速转为与GDP增长同步甚至略低,导致经济增长速度由10%以上回落至8%左右;第二阶段,则是以房地产调整为主的内需调整(投资增长向新常态转变,投资由远高于GDP的增速转向与GDP同步甚至略低),导致GDP增长再放慢到6-7%的水平。其中房地产调整才刚刚开始,远没有结束,我们估计这一过程至少还要持续5、6年,上涨15年,调整5、6年,这非常符合长周期调整规律,任何政策都改变不了这一内在发展趋势。

前2个月数据显示,房市跌势不改。尽管最近几个月房地产增幅下降幅度趋缓,但下降趋势并未改变。前2个月房地产投资同比增长10.4%,比去年全年回落0.1个百分点。其中存在明显的区域差异,即东部回升,中西部继续放慢,东部地区房地产投资同比增长11.4%,比去年全年提高1个百分点,中部地区和西部地区分别增长6.7%和11.1%,比去年全年分别回落1.8个和1.7个百分点。从投资看,房地产有企稳的迹象,特别是东部地区投资的回升似乎在给市场传递这样的信号。但我们如果从销售面积和销售额看,结论会非常不一样,房地产市场不仅没有企稳、转好,相反在进一步恶化。前2个月商品房销售面积下降16.3%,比去年同期跌幅扩大16.2个百分点,比去年全年跌幅扩大8.7个百分点。其中住宅销售面积下降幅度更大,达-17.8%.而且从区域看,东部地区销售面积的下降并不是在趋缓,而是同步在加速下行。

从以上供给与需求的增长看,房地产调整呈现出非对称性特征,即投资增长回落幅度在收窄(在东部地区出现了回升),但市场销售却呈现了跌幅扩大的情况,这对未来房地产发展会产生什么样影响?

我们的看法是,这种不对称调整深藏着巨大隐患。在市场的内在力量作用下,房地产的需求在持续下行,但房地产供给却不肯作出回应,一直拒绝调整。在需求严重不足的情况下,为什么房地产商继续增加供给呢?这其中的原因值得我们认真分析。

大致有这么两个原因:一是房地产商得到了地方政府的强有力支持,特别是去年底以来,央行也在明显松绑货币政策,既降准又降息,在他们看来,救市已得到了中央政府的确认,因此,他们有底气,也才有“逆市场”的选择--继续增加投资。

二是他们被长期惯坏了,对房地产市场有一种长期误判,认为房地产价格会永远上涨,房地产业会永远繁荣,中国的城市化远没有结束,仍处于加速期,房地产繁荣也就不会终结,他们生活在自己编制的谎言中。他们打死也不降价(政府也力挺不降价,甚至出现谁降价就惩罚谁的怪现象),他们害怕降价会导致更多的“持币观望”,陷入恶性循环。

但他们完全不明白:十多年房地产投资和价格的超高速增长意味着什么?在已经有巨大的存量的情况下,一个产业持续十多年保持20%以上的高增长必然会带来严重的产能过剩问题,这在许多产业上都是如此,如家电行业、钢铁行业等。

需求与供给非对称的调整,意味着房子越产越多,成交却越来越少,结果是产能过剩越来越严重,市场得不到“出清”,这种情况持续的越久,便意味着房地产和金融的风险将会越积越大。必须改变房地产的“救市”政策,即地方政府必须鼓励房地产商“降价促销”,释放需求,同时,抑制投资(也就是供给)增长,使房地产供需同步调整,加快市场“出清”。

救房地产不能靠某种反市场的力量“硬杠”,要靠市场,既然市场需求(销售面积持续下降)出现了明显的调整趋势,那么价格调整和供给调整必须与之同步推进,价格下跌了,需求就会有所增加,“稳价稳投资”的结果是“需求越来越萎缩”,从而使经济循环越来越不畅,尤其是资金缺乏流动性,将使房地产出现“一潭死水”.

还有一点需要强调,不要惧怕房地产调整(房价和投资的下降),房地产调整过程就是去泡沫化过程,去泡沫化过程就是逐步消除和化解金融风险的过程。房地产调整会产生出一些“正能量”,如它将有利于促进城镇化,有利于缩小居民收入差距,有利于实体经济发展,特别是有利于将更多的资金和资源投入到产业升级和创新活动之中,而房地产泡沫的长期化却是结构升级、收入差距扩大、城镇化滞后的“拦路虎”。

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