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黄奇帆谈房地产调控:“别一根筋把地价推高”  

2015-02-17 06:09:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“学者型官员”、重庆(楼盘)市市长黄奇帆又“手把手”教起下属官员来了。2月13日,在重庆国土资源和房屋管理工作会议上,黄奇帆给国土和住房部门的官员现场“讲课”,谈房地产市场发展形势以及如何进行调控。

黄奇帆说,从国际经验看,房地产周期跟人口结构密切相关,我国人口自然增长率2006年开始低于死亡率,另外60岁人口比重到2010年达到峰值,到2020年前后,退休的人群每年大于新生的就业人群300万人,人口减少过程中,对用地需求的增长率会放慢,对房地产的需求也会放慢。

在刚需人口减少的同时,人均居住面积逼近规划上限。黄奇帆说,1990年以前,上海(楼盘)人均居住面积才2平方米,现在到了40平方米,整个大上海2000万人8亿平方米,但是再过20年,上海还是这个景观,就像纽约上世纪50年代形成的景观,现在看没有什么变化,一旦饱和了就不再变了,人均居住面积到了平衡点,房地产的绝对需求量会逐渐收敛。

因此,黄奇帆提出,房地产进入新常态后要优化房地产市场调控。“房地产是不动产,是资源,是住宅,是老百姓民生保障,房地产大量的资产和银行贷款联系在一起,是半金融资产,和金融安全密切相关,动态来看,我们把它当商品,就要形成供求平衡;把它当成不动产,就要控制地价、房价;把它当资本品,就要进行资本品对应的物业税、房产税或者其他的各种直接间接税种的管制。”

“作为金融品的特征,当然有个金融调控,金融调控主要是讲按揭,如果松动调控零首付,那就是美国的次贷危机;控制到死就是零按揭,这时候房产市场又窒息了。合理的做法是,对这个金融品,第一套房可以二八开、三七开,第二套房对半开、六四开,第三套房执行全首付,这是最最根本的金融属性的调控。”

“对资本品,重庆按国家要求率先进行了物业税也就是房产税试点。我们也对不同品类的房子收差别税率,按国家的规范,1%、2.5%、5%,一般公寓、高档公寓和别墅用不同税率来调控。”

“对商品来说,有个供求平衡,我们要求整个房地产,每年房地产固定资产投资不超过全市固定资产投资的25%,超过25%一定供过于求,低于25%,如果10%、5%的发展又供应不足,不适应城市化。”黄奇帆表示,“有人说怎么保持供求平衡,就在陈和平(重庆市副市长,分管城乡建设、国土资源和房屋管理、规划)一支笔上。”

黄奇帆说,“房产商买地以后,每个楼盘总要做控制性详规、建设设计规划,这个规划由规划局批,每个单子都要陈和平画圈,我给他说过,如果看这个月房产投资量超过25%,变30%或者更多,把房地产商报来的规划件压一压,如果低于25%,变成15%了,这时候只要有关部门按法规批准,你画圈以后就推出去,建设进度就加快,建设部门也有一些手续上的快慢,政府是可以调控的。”

“房地产是不动产,控制房地产价格的要义就是控制地价,地价不能过高,地价高,房价一定高,推高房价的间接原因和通胀有关,直接原因和地价有关。所以重庆一直控制,让楼面地价不超过当期房价1/3。”黄奇帆说。

他强调,“调控地价十分重要,别以为地价高了赚钱,政府收入高了就是好事,它是个好事,但如果唯利是图,一根筋把地价推高,长远就使得房地产价格过高,工商企业房产资源成本过高,使得这个地方工商经济萧条,无法良性运作,最后使得这地方的人气都转到了泡沫房产,而不务实业,最后毁坏了整个城市发展的方向,后果就很严重。”

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