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不是退地,而是一些冒险家的“国进民退”  

2015-11-09 10:03:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产新闻
 

    最近北京(楼盘)很热闹,“地王”如风吹麦浪,此起彼伏;地价贵过房价,面粉远贵过面包。但令人不解的是,拿下“地王”之后,立即就爆出“退地”的新闻,而且是龙湖、碧桂园这样的老牌地产商。

  我不相信他们会做出这种事。

  主动退地,这是严重的战略失败,对于老牌地产商来说,这是一种耻辱。龙湖和碧桂园都是相对稳重的企业,不至于沦落至此。

  如果是恒大这样的激进房企,或是雅戈尔(600177,股吧)这样的外行房企,还有可能性;但他们已经品尝过主动退地的苦味,应该也不至于换个姿势再来一次。

  仔细一看,原来是这样:由于北京的地价实在太贵,若是一家地产商单独拿下,有点吃不消,于是大家就组成联合体,共同去拿一块地;结果现场竞拍负责举牌的那一方,任性地胡乱出价,超过了各方事先商量好的最高授权——有点“任性”,举牌举过头了;“联合体”本来就是松散的临时结盟,既然有人可以乱来,当然就有人可以不玩,“解体”是再正常不过的事了。

  简单说就是,有人不遵守游戏规则,龙湖和碧桂园就不愿意奉陪到底了。

  这怎么能叫“退地”呢?真正的退地,是违约把地退回给政府,并损失一大笔叫做“违约金”或“保证金”的钱,那可是丢脸丢大发的事儿。


  2

  我们先来看,让碧桂园无奈的这一出戏。

  10月21日,碧桂园与金茂这两家地产商组成联合体,拍下了北京丰台区的两宗商办地块,溢价率均逾140%。不到一周,就传出了碧桂园要退出的消息。

  这么看来,在现场举牌举过头的,是金茂。

  金茂是谁?央企中化集团的“儿子”,现在势头很猛,此前拿了不少“地王”,房子也卖得又贵又快。

  金茂是2008年才正式进入房地产,早年盖过上海陆家嘴(600663,股吧)的摩天大楼——金茂大厦。

  2009年6月,金茂拍下北京市中心的广渠门“地王”,经过97轮鏖战,力压万科、保利、华润、远洋等老牌地产商,一战成名。当时,金茂还不叫现在的名字,叫“方兴”,但初闯江湖,连房地产业内人士都不太知道其身世背景。

  金茂花了40.6亿元,刷新了当时北京公开出让土地的总价纪录。溢价率高得吓人,150%!

  但是,金茂一出道就尝到了“地王”的巨大甜头:当时的成交楼面地价是14500元/平米,但房子的单价,从2011年的4.5万元/平米,卖到了如今的12万元/平米。

  金茂恐怕只能这么感叹:一万多的地价,你们当年都觉得巨贵无比,现在知道有多便宜了吧……

  在北京爽了一把,那就去上海(楼盘)再来一次:2014年1月,金茂拍下上海闸北区的大宁路宅地,这一次更猛,鏖战150余轮,碾压了更多老牌地产商——当时一共有141家房企领取了竞拍申请书,一封600元,仅卖标书政府就进账8万多元。

  这块地,金茂花了101亿元,楼面地价是47609元/平米,溢价率111.5%。在拍地现场,主持人很有“政治觉悟”,一再提醒激烈出价的竞拍者:“不要关公战秦琼”,“一线城市肯定是调控的重点区域,政府也抱着调控的决心,请大家对市场不要形成误判”……然而,主持人的一次次提醒,反而让现场围观的观摩人士哄堂大笑。

  和北京一样,上海这个也叫“金茂府”:今年4月份首次开盘,单价从6万元/平米卖到了现在的8万元/平米,而且卖得有点火爆。

  应该不会亏本了,而且还是有赚头。历史经验表明,“地王”不是金茂的蚊子血,而是金茂的红玫瑰——当然,只是历史经验。

  这些愉快的经历,或许让金茂对于“地王”更加有恃无恐。所以,当金茂和碧桂园组成联合体,竞拍北京丰台区的“地王”时,把双方事先协定的价格上限抛到九霄云外,举牌举过头,也就不难理解了。

  碧桂园可不是像金茂那样2008年才进入这一行,它可是混了二十多年的老江湖,知道什么时候会肉痛,什么情况可能会伤筋动骨。但是碧桂园不玩,还是有人会陪金茂继续玩:前几天的消息是,“中国建筑(601668,股吧)”要接手——和金茂一样,它也是央企,而且有个非常著名的“儿子”,中海地产。


  3

  最近,龙湖也遭到了碧桂园式的尴尬。

  10月23日,龙湖与平安、昌基组成联合体,拍下了北京昌平区一宗宅地,实际溢价率大约180%。然后,又传出了龙湖与平安要一起退出的消息。

  这一次,举牌举过头的是昌基,一个陌生的面孔。

  金茂是财大气粗的央企,那么昌基又是什么来头?具体情况我也不知道,我只知道,它是北京昌平区的一家房企。
  龙湖觉得地价太离谱了,所以不玩。而平安向来不直接参与房地产开发,它是只管给钱的金主,但它一直奉行这样的原则——要把钱给能干的成熟房企。所以,龙湖说不玩,平安当然也要跟着撤,它才不管昌基呢。
  龙湖真的不玩了吗?龙湖方面给媒体的正式回应是:“退地一事子虚乌有,为不实传闻。”龙湖是懂行的,对于“退地”这么外行的说法,当然要否认;但如果你问龙湖的人,你们是不是要退出这块地的合作,它就会给你肯定的回答:不陪昌基玩了,任何事都要讲游戏规则……

  现在这世道,最爱“地王”的,除了像金茂这样没干几年房地产的央企,就是像昌基这样不知从哪里突然冒出来的,反正,都不太会是老牌地产商。


  4

  但是,华侨城可是干了很多年房地产的老牌央企地产商啊,怎么也这么凶猛?

  11月2日,华侨城与华润、招商组成联合体,拍下了北京丰台区一宗宅地,实际楼面地价约5.6万/平米。

  这次更具戏剧性,拍完仅仅一个小时,就传出华润和招商可能退出的消息。如此看来,这一次举牌举过头的,是华侨城。

  和华润、招商、保利、中海等一样,华侨城也是从深圳(楼盘)杀出来的央企地产商;不同的是,它的住宅开发主要是靠大型旅游项目驱动的,特别是它的欢乐谷,已冲进多个城市。
  相比单纯的住宅开发,华侨城模式占用资金更大,滚动开发周期就更长,因此在全国销售额排行榜上自然就追不上华润、保利、中海等兄弟央企。相比之下,华侨城的市场竞争能力,也不及它们。举个例子,华侨城在宁波(楼盘)的超级大盘,前阵子把50%股权低价卖给了万科,如果做得顺风顺水,谁会舍得卖项目呢?对于华侨城来说,宁波项目是烫手山芋;但对于万科来说,那是块宝。能力高下,一案立现。

  虽然华润、招商尚未证实要退出,但和华侨城相比,它们无疑是更纯粹、更成熟的地产商;或者说,它们是更具民企思维的老牌央企地产商——类似的,还有中海、保利、远洋。


  5

  可能要退出“联合体”的,有龙湖、碧桂园这样的民营房企,也有像华润、招商这样颇具民企思维的老牌央企。

  倘若他们真要退出,说他们“退地”,那简直是对他们的侮辱。

  他们要退出的,不过是一场不守规则的游戏;他们是在用行动,来表达对高地价的恐惧——地价到底高不高,还需要时间去验证,但此刻他们不倾向于冒险。
  在三个拿地联合体中,举牌举过头的是这三种不同类型的地产商:金茂是央企中的黑马,华侨城是非典型开发模式的老牌央企,昌基是突然冒出来的陌生面孔。
  这三个联合体可能面临的“解体”,在一定程度上显示了一个有点老生常谈的事实:房地产行业又正在迎来新一轮的“国进民退”。
  与从前稍微有些不同的是,这一轮的勇猛进击者,主要是那些新闯入房地产行业不的央企。甚至连华润、招商的老牌央企,都可能会把已经伸出的手给缩回去;而保利、中海这种销售额排位更高的老牌央企,几乎索性不参与。
  当然,现在这一批“地王”爱好者中,还有像昌基这种名不见经传的,以及近几年新崛起的泰禾等闽系房企。
  央企不是最近才开始爱上“地王”。六年多前,金茂在北京广渠门“地王”争夺战一举成名,就引发过一场对于“国进民退”的讨论。在当时舆论的压力下,据说国资委曾与金茂高层谈话,严厉斥责广渠门“地王”的出现。
  此后的2010年,国资委要求大部分央企退出房地产业务,仅确定了保利、中海、华润、招商、金茂、华侨城、中粮、葛洲坝(600068,股吧)等16家为地产主业央企,以期遏制央企向房地产扩张。

  但是,可能是受到金茂的鼓舞,不在16家央企名单上的电建地产,最近也喊出了口号——要在五年后进入“央企地产销售额前5强”。


  6

  有人认为,央企频拿天价“地王”,释放了房地产变天信号,因为“央企拿地代表着国家行为,也是国家意志力的体现”。我不赞同这样的观点,毕竟房地产行业是一个相对竞争充分的行业,购房者绝对不会因为你是央企就盲目下单,央企一样也得接受市场经济的残酷洗礼。

  “地王”到底会不会有风险,我们很难做评判,甚至也有可能再度赚得盆满钵满,就像当年金茂拿下广渠门“地王”那样。
  前阵子,央企葛洲坝集团创下了北京有史以来的单价“地王”,实际楼面地价高达7.5万元/平米。这家闯入全国房地产市场没几年的央企,放话回应质疑:北京还没有解不了套的地王!
  或许,“国进民退”并不可怕,比“国进民退”更可怕的是,国企特别是央企的冒险精神。
  当土地战场上杀进一批红了眼的新人,而非深谙世道的老人时,我们是该鼓掌庆祝新人的勇猛呢,还是该捏一把汗担忧老人的保守呢?

  10月以来央企拍下的部分“地王”

拍地日期 拍地央企 城市 总价 实际楼板价 实际溢价率
11月

  02日

华润招商华侨城联合体 北京 83.4亿 5.6万/平米

  100%

10月

  30日

中粮首创天恒联合体 北京 86.0亿 5万元/平米

  80%

10月

  30日

金茂 杭州 38.8亿 2.1万/平米 66.05%
10月

  28日

电建 南京 26.6亿 1.1万/平米 56.47%
10月

  21日

金茂碧桂园联合体 北京 51.8亿 2.9万/平米

  *商

  140%

10月

  20日

葛洲坝 北京 49.5亿 7.5万/平米

  200%

10月

  09日
保利首开中庚联合体 福州 33.4亿 2.2万/平米 45.3%

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