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40家房企去年销售额六成不达标 中小房企被淘汰  

2015-01-22 07:37:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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业内热评中国证券报

2014年,注定成为中国楼市发生转折的标志性年份。截至2015年1月20日,共有40家上市房企公布去年销售数据,其中24家房企未能完成年度销售任务,占比达到60%。国家统计局同日发布的《2014年全国房地产开发和销售情况》也显示,去年房地产开发投资增速、商品房销售面积和销售额均出现明显下滑。

业内人士认为,楼市“黄金十年”结束,行业分化愈发严重,强者恒强,中小房企生存压力陡增。今年楼市库存压力依然较大,房企的资金链风险仍需警惕,不过,再融资政策放宽后,上市房企再融资将提速。

销售不达标房企占六成

中原地产研究部统计显示,截至1月20日,公布2014年销售业绩的上市房企(包括A股和港股)共40家,这40家企业2014年合计销售金额达到了1.82万亿元,相比2013年全年的1.58万亿元增长了15%。不过,这些企业完成年度任务情况相对较差,在40家企业中,仅16家企业达标,其他24家企业未完成年度任务,占比达到60%。

完成销售目标的房企大部分为年销售额超过500亿的大型品牌房企。恒大地产去年制定的销售目标是1100亿元,实际完成1315亿元,完成率达119.5%,完成情况最好;万科去年制定的销售目标是2000亿元,实际完成2151亿元,完成率达107.6%;碧桂园去年制定的销售目标是1280亿元,实际完成1287.9亿元,完成率达100.6%。

中原地产分析师张大伟表示,在市场下行背景下,能完成销售目标的房企主要依赖于其项目在各城市间布局相对合理,积极降价促销;此外,这些企业在2013年因为市场爆发,都预留了大量的销售结转到2014年。

完成率最低的是当代置业,公司去年制定的销售目标是100亿元,实际完成73.5亿元,完成率仅73.5%。此外,中骏置业、瑞安房地产、深圳控股、奥园地产、金地集团等房企完成率均未超过85%。中原地产的分析报告认为,24家未达标房企多数为区域性中小房企,项目多分布在二三线城市,市场的下行对这些城市冲击最为明显,降价促销都难以拉动销售增长,销售不达标、业绩下滑甚至亏损也就在所难免。

另外,楼市下行引发购房者对未来房屋升值的预期发生改变,特别是高净值人群和投资客观望心理浓厚,从而导致部分别墅、豪宅等销售下滑,也直接影响了一些专注中高端物业开发房企的业绩表现。比如金地集团去年实现490.4亿的销售额,同比仅增长4%,只完成其600亿销售目标的81.7%;龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)去年实现销售490.5亿元,同比仅增长2%,只完成其570亿销售目标的86.1%。

业绩分化或持续

尽管2014年楼市整体下行,但行业龙头在销售、管理及融资方面的优势,使得市场集中度继续提升,中小房企不断被淘汰。展望2015年,多家机构研报指出,房地产行业的分化趋势仍将持续,不仅表现在房企之间,也表现在不同城市之间。

中国某研究院数据显示,2014年共有80家房企跻身百亿军团,较2013年增加9家,销售总额共计2.8万亿元,市场份额已近40%。但阵营之间差距拉大,第一阵营(1000亿元以上)的销售均值已经是第三阵营(100亿-300亿元)的9倍。

销售规模突破千亿的房企达到7家,包括万科、绿地集团、万达商业、保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)、恒大地产、碧桂园、中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 。当了多年“老大”的万科,被绿地赶超,二者的销售额均突破2000亿大关,同比增速均在20%以上。

相比之下,销售规模在300亿以下的不少房企,同比增速却下降至个位数甚至是负增长。瑞安房地产去年销售额97.5亿元,同比大幅下降41%;深圳控股去年销售额74亿元,同比下降17.8%;保利置业去年销售额241亿元,同比下降9%。禹洲地产、莱蒙国际、花样年去年的销售增速分别仅为9%、6%、1%。

张大伟认为,2015年房地产的发展将逐步企稳,但行业的分化依然会持续,这主要体现在两大方面:一是市场的分化,不同区域、不同城市会因为当地经济发展、供求关系、人口和产业导入情况等而出现不一样的市场行情;二是房企的分化,强者恒强,行业门槛越来越高,有品牌、运营、资金和资源优势的房企业绩增速有望更快,而主动退出和寻求并购的中小开发商将增多。

再融资料提速

国家统计局数据显示,2014年末商品房待售面积6.2亿平方米,同比增长了26.1%。由于库存压力仍然较大,平安证券预计,在2015年上半年相当长的一段时间,去库存仍将是市场的主旋律,房企的资金链风险仍需警惕。而对上市房企来说,放宽和扩大再融资的渴求仍然十分强烈。

1月16日,证监会宣布上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的,国土资源部不再进行事前审查。这预示着房企再融资的审批周期将大大缩短,方案获批的难度也将降低,有助于加速恢复A股上市房企再融资的“造血”功能。

中国证券报记者梳理发现,2014年房企定增再融资已完成400亿元,目前已公布方案、尚未实施的再融资规模则达到557亿元,均投向房地产主业。如今,随着政策松绑,势必有更多上市房企启动再融资方案。其中,那些负债率较高的房企无疑对再融资的渴求最为急迫。以泰禾集团为例,2014年三季报显示,公司净负债率已达到546%,位居上市房企之首。

就在16日证监会发布消息的当晚,泰禾集团就公告推出定增方案。泰禾集团拟以不低于13.83元/股价格,非公开发行不超过2.89亿股,募资不超过40亿投向主业,以加大核心区域房地产项目开发力度。“政策放宽了,若快的话,争取定增方案上半年就能通过;慢一点的话,三季度有望通过。”泰禾集团董秘洪再春表示。华发股份也在16日晚公告宣布筹划定增事宜选择停牌,业内预计公司再融资将投向房地产开发。

华泰证券研报认为,那些前期没有再融资且大股东绝对控股的地产公司,启动再融资计划的动力和速度将大大提升,对行业无疑是实质性利好。

部分房企2014年销售情况一览

企业名称 销售额(亿元) 同比增长率(%) 销售目标(亿元) 完成情况

万科 2151 25.90% 2000 107.60%

保利地产 1367 9% 1500 91.10%

恒大地产 1315 31% 1100 119.50%

碧桂园 1287.9 21.50% 1280 100.60%

中建地产 1270 -11.00% 1420 89.44%

中海地产 1126 1.70% 1120 100.54%

绿城中国 794 27.80% 650 122.15%

世茂房地产 702.16 5.00% 800 87.77%

华润置地(橡树湾 润景公馆) 692 4.50% 700 98.90%

融创中国 658.5 31% 650 101.30%

富力地产(富力又一城 富力盛悦居) 544 29% 600 90.70%

华夏幸福 512.5 37% 500 102.50%

招商地产 510.5 18.20% 500 102.10%

龙湖地产 490.5 2% 570 86.10%

金地集团 490.4 9% 600 81.70%

雅居乐 441.6 9.60% 480 92.00%

远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方) 401 12% 400 100.30%

首开股份 251.6 35% 247 101.86%

首创置业(首创禧瑞都 芭蕾雨·悦都) 248.6 26.80% 280 88.80%

新城控股 245.1 19% 240 102.10%

资料来源:公司公告  



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