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美国房地产投资陷阱不少 中国富豪会踩中几个  

2015-01-13 07:47:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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现在是时候对中国投资者在美国房地产投资项目中遇到问题的环节进行总结了。首先,在选择投资目标地区时,很多投资人都忽略了比较、分析目标投资城市或地区房地产市场的历史和趋势,而只是跟风投资。殊不知一些投资热门大城市,以及一些看似收益率较高的中小城市甚至偏远地区,其市场并不稳定,长期投资往往存在高风险。举例来说,加州的洛杉矶因其气候宜人、华人聚集、离国内直线距离最近等优势,长期以来都是华人非常钟爱的投资标的。

但若进行更全面的分析就会发现,一是加州处于环太平洋巨大的地震裂缝带上,时刻存在着地震等自然灾害的隐患。二是从洛杉矶房地产市场的过往历史趋势来看,在2008年经济危机时期,洛杉矶的房价下跌了50%以上,波动性极大。相比之下,纽约以及华盛顿特区的房地产市场在金融危机时期仅下跌了10%至20%,抗跌性极强。并且这两个地区所处的地理位置环境稳定,遭受自然灾害的风险也较小。此外,纽约作为美国唯一的一线城市,除了其一直以来占据的金融、文化中心地位外,随着康奈尔大学等高科技、教育研究机构的加入,正在逐渐被打造成“美东硅谷”科技中心,未来的纽约将是世界中心的中心。

其次,国内投资人常犯的错误是通过一些刚到美国不久或对美国地产缺乏真正了解的中介找寻项目,在没有或不具备能力详细分析项目价值及风险的前提下,就作出“粗放式”的决策,以至于往往高价入场或接手了比预期风险高得多的项目。

事实上,在美国,专业的地产投资者一般在决定进入一个地产项目之前,会对项目的投资地点、市场环境、项目性质等方面都进行细致、全面地分析。比方说投资一个公寓项目时,就会对一系列相关细节作详细的分析,包括项目所在地及该地区房地产市场过往趋势、抗风险及保值能力;公寓楼具体地段,周围交通及社区环境;项目建造完毕是出售还是出租,该地区公寓购买/租用需求,周围同类公寓入住率/空置率,出售/出租均价;该项目所在地的具体情况,如是空地,该地皮有否潜在建筑、环保等问题;如是旧建筑翻新的话,项目有没有钉子户情况等等。只有靠科学到位的分析研究,而非光凭粗略的感受,才能准确判断项目的利润空间、潜在风险及项目价值,从而避免掉进高价入场或有不可把控风险的陷阱。

不得不提的是另外一个容易出错的环节,那就是在签订项目合约之前,中国投资人常犯的错误是未对合约条款作深入了解,即贸然签约进入。正如之前一点所列,很多投资者在遇到看着“顺眼”或听着“靠谱”的项目时,缺失了对项目性质、地点及利润空间的仔细分析,也没有阅读、研究合约细则,就匆匆签约,并支付定金,忽略了项目真正的潜在风险,及合约中是否有保护投资者自身利益的条款细则。而当签完约,再回头进一步分析时,往往会发现项目的一些不可操作性问题,导致项目进程拖延,支出大量增加,甚至项目流产,定金丧失。例如有投资者匆匆签订了一处房产开发项目合约,签约前没有注重对条款日期等细节的把控,待项目进行尽职调查(duediligence)后发现存在环保问题,再欲退出时,却发现合约所签订的条款完全没有保护投资者的利益,被扣的定金至今未追讨回。

在接下来的环节中,就是在项目开工之后,投资者因不了解项目本身所暗含的风险,又不熟悉美国当地法律法规,很容易吃大亏。比如有投资者没有咨询熟悉当地情况的专业人士,即以较低廉的价格买入一块土地,打算建几十栋别墅,自以为捡到便宜。怎料项目开始运作后才发现自己所购买的一整块土地尚未分割,而按美国当地相关规定需向政府申请土地分割,其流程大约需要2至3年甚至更久。这样一来,原本计划2至3年完成的项目就拖延到了至少5至6年,严重影响了项目进程和资金回报率。

再如在建造项目时,投资者往往为了减少成本,贪图便宜,选择报价较低的施工队,而忽略了其施工能力及质量,导致在施工过程中一些工序未按照当地规定标准进行操作,而当有关部门来进行检查时,项目就会因违反规定而被迫停工,而每次停工动辄就耽误两三个月的时间。国内投资者若找不到合适的资源解决这些问题,就会大大拖延项目进度,从而导致成本飙升,利润大减,甚至最终令其变为亏本的项目。

还有一些投资者,因不熟悉相关标准等原因,在建筑过程中从国内进口一些未经严格筛选的建筑材料,而这些材料在项目验收检查时过不了关,或大大降低原项目的品质,极度影响之后的销售速度与价格,造成得不偿失的后果。

要在这波赴美房地产投资的热潮中避免跌入法律法规和项目风险的陷阱,最有效的策略有两点:一是遵循房地产业的黄金准则——“地点,地点,还是地点”。在美国众多投资目的地大城市中,纽约、华盛顿等少数城市,以其自然环境稳定、房地产保值及增值功能强等优势,投资前景较其他城市更被看好。第二点,也是对中国投资者来说更为关键的一点,就是寻求熟知本土法规和市场的专业团队的支持和合作,而不是单单聆听非专业或对美国市场缺乏深入了解的中介的片面之词便草率入场

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