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杨红旭:中央不会再强力救市 明年是房价底部  

2014-09-18 06:49:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源:中国证券报   

  近期,北京、上海、深圳等一线城市纷纷传出将调整普通商品住房标准。随着多数城市取消限购,假如一线城市调控松绑,房价还将跌多久?

  缘何淡化限购

  应看到,去年以来房地产调控思路发生重大转变,新一届政府对于房地产调控的方针正在发生方向性变化,由以调控房价为主要目标,以限购、限价、限贷等行政干预为主要手段,转变成淡化房价目标,更多使用信贷、房产税等经济手段,同时将重点放在加强住房保障和棚改等直接“惠民生”领域。

  此外,房地产市场降温之后,限购基本完成历史使命。2010年4月的“国十条”中,首次提出了限购令,其后仅北京执行,当年9月29日调控升级后,更多城市加入限购阵营;2011年1月的“新国八条”后,限购城市数量进一步增多。在那个时段,我国房价涨势较猛,尤其是投资投机性需求爆发,房价狂飙。自2003年之后,在中央尝试了诸多调控手段,仍难以较好的抑制房价的前提下,不得已动用了在国际上非常罕见的限购措施。

  其实,2011年下半年全国市场步入降温之时,限购差异化的退出,原本部分城市的限购政策明确截止时间是2011年底,但受制于思维惯性,致使限购令成易出难退。在新一届政府管理思路及新一轮楼市降温的双重条件下,这一惯性终于被打破。

  今年前7个月,全国商品房销售面积同比下降7.6%,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降4.8%,全国70城房价指数,环比增幅5月出现下行拐点,6月环比跌幅扩大。全国一二线城市的商品住宅成交面积萎缩幅度更大,前7个月平均下跌三成左右。

  这轮房地产降温的形态,相比2006年、2008年和2011年这三轮楼市降温,存在不同之处。其一,并无严厉调控政策。2013年出台的“国五条”并不严厉,且地方政府没有严格落实;其二,经济并无快速下滑。2008年在国际金融危机的冲击下,国内经济增幅急速下滑,2009年一季度回落至6.1%,2011年下半年亦出现明显回落,而今年上半年GDP增幅为7.4%,虽略有下滑,但自2012年中国经济已开始低位盘整,谈不上急跌;其三,住宅库存压力持续增长。虽然一线城市和部分二线城市的住宅库存过去两年有所减少,但全国600多个城市中的大部分,自2011年住宅库存就一直增长,这在之前是没出现过的。住宅供应阶段性过剩,开始成为一个整体性的问题,本轮去库存周期也将会拉得比较长。虽然这一过剩并非终极性的过剩(比如日本),但也是未来几年中国楼市必须面对的新课题、新难题。一方面是中央调控态度转变,另一方面地方楼市成交低迷,库存“压力山大”,因此只能出现一种情况——地方纷纷救市。

  救市效果不乐观

  当前,全国46个实行限购的城市中,30多个已公开放松或放开限购。然而,救市效果恐不容乐观。例如,济南限购取消后的一周,成交量突增,但实际上有相当部分属于之前已签合同,但囿于被限购而没有网签备案,限购放开后集中网签备案。放开限购两三周后,住宅成交量很快重回之前的低迷状态。

  放开限购的效果不理想,原因有二:其一,影响住宅市场变化因素有很多,比如货币与房贷、宏观经济、购房者的心理预期等,限购只是一个并不算重要的因素,在其他主要因素没有实质性改善的情况下,不能奢望放开限购的作用;其二,限购固然有误伤少量自住需求,但那些被限需求中的大部分,多属投资投机性需求,这些需求喜欢“追涨”,当前全国楼市大势降温,多数城市房价仍在下跌,那些被解放了的需求,不会在这种市况下入市。

  至于一线城市,暂时还不敢放开限购。究其原因,一是一线城市的房价水平仍远高于其他城市;二是虽然一线城市当前也出现了供大于求状况,但中长期来看,一线城市土地稀缺而人口快速增长,新建住宅市场总体仍呈供不应求的格局;三是今年3月出台的新型城镇化发展规划和近期户籍制度改革,都提出严控超大城市人口规模,人口超千万的四个一线城市正是严控重点,限购令在一定程度上提高了外来人口进入一线城市的门槛。因此,至少年内来看,一线城市在限购方面仍会站岗。不过,明后年这些城市应会大幅放松甚至退出限购。限购毕竟脸上贴着“逆市场化”的不良标签,而且其他城市都退出后,一线限购的必要性也就相较之下降低了,如果届时房地产税立法能够完成,则更有退出理由。不过,一线城市同样存在土地财政,执政者同样不愿看到楼市一直低迷,类似调整普通商品住房标准、进而扩大普通房的范围,使更多房源可以享受相关税收、信贷优惠,也算是间接救市,且理由正当。

  展望未来6-12个月,房地产调控总体朝放松的方向发展。地方救市力度必将越来越大,中央层面仍在推进长效机制建设,如房地产税立法、不动产统一登记、住房信息联网等,而最现实的一项措施是增加支持首套房贷的力度。今年5月以来,央行和银监会都曾喊话要求商业银行支持首套房贷,只是商业银行仍对首套房贷兴趣不大。估计随着中央层面继续施压及定向宽松,商业银行必然越来越多的支持首套房贷,利率有望从平均上浮10%逐步回落至以基准为主、以九折左右为次的格局。另外,置换性购房贷款、二套普通住房贷款等,也有望略趋宽松。“认房又认贷”将转变为“认房不认贷”,这将使更多的人(尤其是置换需求)有资格享受首套房贷优惠。房贷政策对住宅市场的作用,将显著大于取消限购。

  在上述政策变化态势之下,笔者预计下半年将出现住宅成交量的底部,明年将出现房价的底部。量在价先,成交量先企稳,价格后企稳。这轮房地产调整,仍将是短周期性质的调整,量缩明显,价跌不深。不过,有一点需要客观面对,由于本轮住宅库存量远超2008年和2011年,且中央层面不再会强力救市,所以市场调整的时长将超过前面两轮。对此,无论开发商,还是购房者,都应理性认知。


(责任编辑:李方)

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