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三四线城市楼市泡沫终将破裂 开发商造假象难持续  

2014-08-25 14:20:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 来源:和讯网 

  房地产,几乎是过去十多年中国大陆最能保值升值的投资品了。人的记忆是有粘性的,在一件事上尝到了甜头,往往就认为自己会继续在这件事上走运。可是历史重现的机率会有多大?国家统计局数据显示,7月份,中国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市数量均比6月份均有所增加,达到64个和65个,幅度超过市场预期。“曾经喊跌多少年,结果涨起来飞快。这次和以前是真的不同吗?”有朋友这样问。这次是真的不同。这篇文章具有一定参考意义。

  今年五一回老家参加婚礼,席间见到了多年未见的同学们,有医生、律师、外企职员、公务员……。饭桌话题之一便是房地产:房价会涨还是会跌?

  大陆的房地产市场似乎到了一个拐点。 《不动产登记暂行条例》呼之欲出,房产税的征收也渐行渐近。反腐行动震慑了贪官穷奢极欲的对更多房产的追求,而“鬼城”的增多、小城市“弃房断供”的人群涌现,似乎预示着这曾经沸腾喧嚣的市场终将黯淡寂寥下来。

  我的同学几乎毫无例外的认为家乡的房价会跌,尽管他们都拥有房产。 600多万人口在这座毗邻上海的二线城市生活,曾经以鱼米之乡为荣,如今却深受工业污染之害。这些年经济数字尽管还行,实质却没什么起色,经年累月的挣扎在工业转型的困局中,迟迟未找到可持续发展的增长点。拉动GDP唯有靠投资。和全国许多城市一样,房地产的发展得到了重点鼓励。于是乎,小桥流水人家难觅踪影,城市成了一个大工地,到处都在拆拆建建。一边是拔地而起的新楼宇,一边是高企的空置率。

  开发商的两张牌,一是环境好,在太湖边上。但是太湖早已饱受污染之害,前些年大规模爆发的蓝藻问题已使其举世闻名。二是城镇化,寄希望于大量人口从农村、小城镇涌入。

  可是能有多少人来呢?开印刷厂的同学感慨的说,招工太难了,招不到人啊。经济不好,工资上不去,制造业的工作又辛苦,有多少人愿意来?而且城市在社保体系、配套设施等方面真的做好开门接纳的准备了吗?恐怕很长一段时间内都远远达不到要求。

  这样的故事,在中国各地比比皆是。所以,有些城市放开购房限制之后的量价齐升,如果真有的话,恐怕在多数地方都将是昙花一现吧。是消费者心理因素驱动也好,是开发商制造假象的促销手段也好,势必难以持续。三、四线城市的房地产泡沫,终将破裂。

  而在北、上、广、深等城市,只要这些城市还对人才具有相当的吸引力,需求将长期存在,我认为不会有暴跌的可能。但是房产升值的幅度还得看中国经济的增长潜力。房价在经历了十年的暴涨之后,早已把GDP 甩在后头,在而今经济趋稳的节奏下,升值空间无疑已经不大。

  当然,中央和地方政府为增温楼市还有好几张牌可打,比如说降低房贷利率,降低首付比例,放松落户政策,对购房者给予地方财政补贴,等等。但是外部刺激终究难敌内部需求的变化。

  从人口结构的角度看,随着60年代婴儿潮出生的人口逐渐老去,买房需求正在减少,卖房养老的意向正在上升,房价涨幅必将缩小。就像我们看到的那样,这十几年里出生的孩子,很多人呱呱落地就拥有继承几套房的可能性:父母的房,祖父母的房和外祖父母的房。等到他们长大了,面临的问题也许就变成了卖哪套房、怎样降低房屋持有成本、如何有效避税了。虽然现在大陆开始逐渐放宽生二胎政策,但是等这拨人长大、成为消费的主力军,也至少将是三十年后的事情了。在此之前,大陆房地产将不再有遍地的财富故事。  

  

(责任编辑:HN010)

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