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楼市“新常态”下“非常”利益群体集体躁动  

2014-08-22 08:57:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 来源:经济参考报
  楼市“新常态”下“非常”利益群体集体躁动
  8月18日,国家统计局公布7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,北上广深四大一线城市房价环比齐跌,此前对于楼市是否出现“拐点”各执一词的经济学者终于形成一致的看法:中国房地产市场深度调整的窗口已然打开,楼市“新常态”将随之显现。
  然而,自从楼市降温以来,“救市”、“断供”、“房闹”……种种噪声充斥楼市,事实上则是地方政府、炒房者等楼市“非常”利益群体的集体躁动,与之相比,本应是楼市“主角”的开发商与自住型购房者反而显得更为淡定和理性,而这种怪相折射出的,正是中国楼市的畸形及其病灶所在。
  “救市”之声再起地方政府蠢蠢欲动
  跌、跌、跌,房价持续下跌;松绑、松绑、松绑,长沙、佛山、哈尔滨……放开限购的城市不断增加。
  今年以来,房地产市场突如其来的走势逆转令整个行业始料未及。去年末17个调控升级的一二线城市中,有11个城市今年成交降幅超过25%,受政策从紧影响显著。
  3月初两会提出的“针对不同城市情况分类调控”将成为今年中央政府对房地产政策取态的最好注解。面对房地产市场下行压力,地方政府各类微调政策持续推进,主要从放松限购、限价,扩大购房资金支持及调整户籍政策等方面展开。而库存水平高低、市场供求情况成为分类调控的关键依据。
  而近期,全国各地放松房地产调控的消息频出,传递了地方政府强烈的救市信号。据不完全统计,执行限购政策的46个城市中已有37个城市推出限购松绑的措施,一些地方还出现了限贷“松绑”的信号。
  在广东,被誉为“广佛同城”中的佛山市率先放开限购。尽管广东称坚持一线城市不放松,但佛山楼市的放开事实上可以看做是广、深放开的前奏。而实际上,从今年5月开始,广州已悄悄进行多项“微调”措施,低调救市。在上海,有传言上海建行将放松限贷政策,尽管目前尚未证实,但业界认为这正是上海楼市蠢蠢欲动,欲以放松限贷来曲线救市的前奏。而北京也出现部分银行房贷“有条件松绑”的迹象。
  对众多城市陆续放开限购的态势,业内人士指出,需防止个别地区借自主调控之名突破政策底线,甚至从“因地制宜”变为“全面放开”。世邦魏理仕执行董事及中国区研究部主管陈仲伟提醒,由于对土地出让金依然存在高度依赖,地方政府面对房价跌幅扩大、楼市地市趋冷,会面临越来越大压力,“救市”动机会趋于强烈。
  房地产市场“松绑潮”来袭,引发了舆论的高度关注。不少网民和专家认为,当前房地产调控正处于关键期,政府应妥善掌握好调控艺术和节奏,处理好地方经济与民生保障关系,合理引导预期,否则多年的调控努力会毁于一旦。
  “真正要避免的是定向宽松变成全面放松,目前一些企业和政府在不断吹风,鼓吹救市是提振经济、稳增长的不二选择,而一旦信贷放松,不仅导致前面一切努力功亏一篑,也会导致影子银行再次入市,后果不堪设想。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说,要避免再出现2009年的房价报复性反弹,是否取消限购并不是关键,因为本轮房价调整的主要矛盾是供需市场的调节,除了北上广深等供需关系仍扭曲的城市,其余城市取消限购并不会导致“天塌下来”。
  住建部政策研究中心相关人士说,如实施分类调控政策,应从两点把握:重点考虑住房刚性需求群体,会否引起区域房价较大幅度波动。虽然地方有自主调控的权力,但不能把是否放松限购作为刺激楼市、谋求短经济增长的手段。
  世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢说:“如果让一些城市趁分类调控之机‘浑水摸鱼’,无底线地放开限购,这无异于让已经离场的投资客再度归来,激发投资投机性需求,这必然会导致新的问题。多个城市虽然出现库存压力,但让投资客回来买房消化库存有悖调控初衷,政府不应回头重走老路。”
  “断供”重现市场炒房者敲响警钟
  近期,浙江、江苏、福建等地陆续出现“断供弃房”案例。即购房者停止支付按揭贷款,将缩水房产甩给银行。记者调查发现,杭州出现“断供弃房”现象,主要是因为购房者资金供应吃紧,无法继续还贷,该现象多发于炒房者群体。
  浙江一家国有银行风险管理部负责人表示,炒房者受楼市持续下行影响,手持房产难变现而被“套牢”,资金吃紧情况比较普遍,当无力还贷而又“出货”无望时,他们只好承担赔本又赔息的风险。
  在房价同比连跌34个月的温州,目前按揭贷款中出现“弃房”的案例41起,而商品房抵押贷款(炒房者)“弃房”案例达近千起。
  业内人士表示,虽然没有证据显示“断供弃房”有进一步蔓延之势,但随着楼市持续下行,尤其是在一些遭遇楼盘“爆炒”的区域,无力还贷导致“断供弃房”现象很可能增多。
  快房网首席评论员程伟明认为,从目前情况看,“断供”是原因,“弃房”是结果。这说明在楼市下行期间,原本被当成“优质资产”的个人住房按揭贷款可能暗含着未被注意到的风险。
  据分析,部分区域房价回落明显,影响了投资者的还贷意愿。此前一些商业银行对购房者信贷资格审核不严,甚至默许其收入状况造假,以及评估注水等行为,在一定意义上掩盖了购房者真实的信贷能力。
  杭州一家股份银行个人金融部负责人表示,在房价上涨期,个人无力还款可通过出售房屋来缓解压力,而在楼市掉头向下情况下,一旦无力还款,房子难以出手,即使出手也会缩水,其投资风险开始凸显。业内人士认为,“断供弃房”现象给投资者特别是炒房者敲响了警钟。
  财经评论员叶檀表示,虽然房产目前依然是风险较小、收益较高的贷款品种,但“弃房”已使“信用裂痕”显现,银行一旦成为“房东”,拥有账面资产却无法转换为现金,将会波及整个信贷市场。
  一位金融监管部门人士告诉记者,“断供弃房”会增加金融系统房贷坏账风险,“银行信贷质量跟房地产信贷质量高度正相关,商业银行今后可能不再把房贷当作优质贷款了。”
  虽然目前尚无更多事实表明“断供弃房”将成普遍现象,但银行业内人士认为,房地产抵押贷款的逾期率和逾期额在上升,下半年要重点防控此类风险。多家银行的授信管理部门已明确表示将加强监控、严格审批房贷申请。
  这一趋势无疑是对寄望于“松贷”救市的地方政府的重大打击,同时也可能误伤刚需购房者。穆迪分析师梁镇邦表示:“除非银行信贷供应量增加和按揭贷款利率下降,否则,即使部分城市取消了限购政策,也不太可能刺激需求大幅增加。”
  记者在上海走访多家银行发现,当前银行吸纳存款的成本居高不下,房贷的存贷差较小,所以额度依然吃紧。可以预见,下半年刚需购买力将被继续抑制。
  “房闹”抗议降价非理性购房者难承风险
  一些房地产项目近期降价出售,“利好”购房者,却带来副产品———“房闹”———因为之前买在高价位上,房价下来后,他们认为自己“吃亏了”,就要求相关房企返差价或退房。
  辽宁省本溪市“佳兆业·水岸新都”房地产项目近日因大幅打折销售,以前买房的数百名业主7月底连续围堵售楼处,打出横幅要求返差价或退房。
  楼市降价引发“房闹”情况以前就有。据了解,2011年,深圳市发生过楼盘降价引发旧业主打砸售楼处事件。今年3月江苏常州一处楼盘每平方米降价千元,引发百名业主怒砸售楼中心。
  在近期报道的“房闹”事件中,有的业主以跳楼相要挟,不许开发商降价;有的业主要求开发商降价多少,就给他们退多少钱……
  大连海事大学法学博士张国强说,“房闹”的很多理由难以服众。房价下跌时得“补差价”,那么房价大涨时有谁被要求过“补增值”?房屋是商品,其价格的涨涨跌跌是正常现象。“而且从法律层面讲,业主交完房款、办好房证后,房屋已经是其个人财产,开发商调整售价与业主无关。”张国强说,“房闹”表明一些业主契约精神缺失。
  在沈阳建筑大学管理学院院长刘亚臣教授看来,“房闹”频发有其深层次原因。“我国房地产行业的市场化程度低,此前长期没有按经济规律运行。”刘亚臣说,在一些地方政府引导和开发商鼓吹下,房屋成为一种特殊商品,“不仅满足居住功能,而且承载着很多家庭财富保值、增值的希望。”
  过去10年,我国房地产业高速增长,但开发商和监管部门对消费者的风险提示做得不够,非理性消费盛行,不少人不惜透支财力“追涨”房价。
  “别看一些地方的房地产购销两旺,实际上一些购房行为背后,是家庭巨大的债务风险甚至投资风险。”辽宁大学市场营销学专家肖升说,这种风险在市场上行时被掩盖,一旦风向扭转,就变成了赤裸裸的现实。很多家庭承受不了,“房闹”就出现了。
  如何让“房闹”不再出现?专家建议,尽快让房地产业进入规范、完善的市场化轨道。“地方政府过去受土地财政和G D P偏好影响,成为楼市一路走高的潜在推手,如今要转变为合理市场秩序、理性消费观念的构建者和引导者。”刘亚臣说,比如要治理开发商的饥饿式、鼓吹式营销行为,打击不实承诺和消费欺诈;通过将风险评估和风险提示强制性写进购房合同,给消费者的心理预期降温,营造理性消费的市场氛围。
  “封杀”合作伙伴中介电商熊市博弈
  近日,上海13家房产中介组成的“上海中介联盟”宣布联合“封杀”某网,集体下架上海地区的所有房源。今年以来,端口费连涨、楼市销售不断下滑,房地产电商平台与中介机构的矛盾日益突出。专家指出,曾经的合作伙伴如今倒戈相向,其背后是当前房地产“熊市”下的利益博弈。
  据悉,端口费涨价是“封杀”行为的主要原因。上海仁丰地产的代表称,5年间某网的端口费从每月60元涨到600元,但中介行业的收费标准却未改变,平台获利暴涨背后却是中介商的失血。
  端口费是房产中介公司为发布房源信息交给平台方的费用,越高版本的端口套餐可以发布的信息越大、刷新次数越多、价格也越高。上海中原地产东区中介部总经理李锦德说,“从60元到600元,巨大的竞争压力逼迫中介不得不高价购买更高版本。”
  上海科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂表示,在前些年中国楼市量价齐升的“牛市”背景下,电商平台对房产中介来说是锦上添花,端口费上涨也就是九牛一毛。而今年楼市持续低迷,成交下滑明显,此时端口费的上涨无异于雪上加霜。
  根据上海市统计局7月底发布的最新数据,上半年上海市二手住宅共计成交87506套,成交面积697.6万平方米,分别比去年同期下降47.2%和48.7%,接近腰斩。“关门潮”、“裁员潮”也随之席卷各大房产中介。
  上海科威国际不动产一家门店的业务员直言,“市场好的时候,我们收取2%的佣金;现在生意这么难做,一单连1%的抽成都快拿不到了。房主再一降价,那我们到手的佣金就更少了。现在市场是‘买涨不买跌’,再降下去,生意更难做了。”
  在盈利不断被摊薄和成本硬约束下,各大中介不得不开始“勒紧裤腰带”,与往日的亲密伙伴电商平台“斤斤计较”起来。
  楼市降温后,房产开发商对电商平台的广告投放量也大幅下降,网站的经营受到影响,也希望通过提高端口费用来维持利润。
  为了削弱电商平台对自己的“绑架”,现在很多房产中介公司也开始打造线上网络,但和成熟的电商平台相比,单个中介公司仍较为弱势,受房源有限以及研究、推广、营销成本的限制,很难和第三方平台抗衡。
  上海房地产研究院副院长杨红旭认为,两方的不断“交战”反映出线上线下两种销售渠道的不断摩擦。“房地产销售越来越强调网上销售推广,线上线下结合,但是线上比例在不断增加。和线下连年走高的人力成本、门店成本相比,线上的技术研发成本要低得多,这样很容易导致房产中介和电商平台在利益分配上发生矛盾。”
  (记者刘宏宇 乌梦达 郑钧天 叶锋王政 吕昂 王炳坤 张梦洁 综合报道)
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