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叶檀:银行成为房东 后果很严重  

2014-08-11 07:01:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源: 每日经济新闻 
  银行按揭贷款贷成房东,房地产作为最有保障的金融抵押品,正在发生信用裂缝。据《21世纪经济报道》披露,今年5、6月末,杭州、无锡等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。

  没有证据显示房地产按揭贷款、抵押贷款“弃房”普遍蔓延,直到今日,房地产依然是风险较小、收益较高的贷款品种。但在房地产抵押品上出现了一道信用裂缝,如果房地产市场继续下行,这道裂缝将越来越宽,最终吞噬中国以房地产为支柱的抵押贷款市场。
  经过压力测试的银行是审慎的,房地产抵押估值50%的放贷率,理论上可以承受房地产价格下跌50%,因此才有学者表示中国房地产即使大跌50%,风险也不会传导至银行。这些人现在应该到温州等地实地考察,才会明白大跌50%意味着崩盘,此时银行手中握有大量物业却无成交,相当于一文不值。银行成为房东,拥有账面资产却无现金可用,将被逼得走投无路。在A股上市的银行现在已进入再融资狂潮期,地方商业银行排队等待上市,如果银行成为最重要的房东,中国的A股市场与债券市场将随房地产市场一起崩盘。
  不要对人性存有幻想,认为中国人爱房爱到会不顾一切偿还贷款获得房产,那是20年前刚需主导时代的事,投资者有自己的投资逻辑。既然国人可以为了躲避限购假离婚,当然也可以为了止损果断弃房。由于目前弃房者以投资者与抵押满足经营资金需求者居多,考虑的就是亏损与收益,止损是现实选择。
  1997年亚洲金融风暴,香港地区银行安度房地产低迷周期,似乎香港人的道德在内地之上。1980年代中期开始至1997年亚洲金融风暴爆发前,香港的住宅、零售店铺及写字楼物业的售价指数,普遍上升,期间1994至1995年出现显著调整。银行与物业有关的贷款在1990年到1997年间,每年平均增长达到22%。1997年成交的物业中,一手房与二手房的数量大约为1比6,可见投资与改善住房,是当时的关键词。
  1997年亚洲金融危机袭击香港,当年四季度,香港房地产泡沫破裂,零售店铺、住宅及写字楼物业价格大幅下调,分别下跌五成、六成及七成。未偿还贷款额超过抵押物市值的负资产住宅按揭贷款,在2003年6月底达到10.6万宗。2001年,香港著名中介机构中原地产统计,香港60万个负资产家庭的账面损失总额达到了6000亿港元。
  奇怪的是,负翁与负资产没有危及香港银行业,虽有几家银行出现亏损,但银行业整体仍然盈利,也没有出现银行倒闭或要求政府提供财政援助的情况。羡慕香港“负翁”道德高尚,搞错了方向。素重信用的美国房地产泡沫崩盘,弃房者都不计其数,也有“负翁”房主遭到强行驱赶,何况中国香港?
  历经数次房地产泡沫的香港金管局与各家银行,对房地产贷款风险秉持谨慎原则。上世纪80年代早期,香港银行提供按揭贷款金额为抵押财产评估价值的90%,1994年,金管局规定七成按揭,同时建议银行引进物业贷款占在港使用贷款四成的基准,建议银行物业贷款增长率每年为15%的参考基准,与名义本地生产总值增长率一致。从1999年3月起,香港按揭证券公司推出按揭担保计划,间接增加贷款金额至楼宇价值的85%,2004年7月,按揭公司受保的最高按揭成数为95%。可见,随着房地产市场回暖,香港市场风险偏好有所上升。
  银行上调按揭利率降低市场热度。2011年11月香港各大银行集体上调按揭利率。2013年2月22日,香港特区政府推出上调楼宇印花税等措施严打楼市炒卖,包括规定200万港币以上房产交易所征收的印花税税率增加一倍。
  即使政府、金融监管部门、银行注重风险控制,最终解决1997年香港楼市危机的,仍是房地产市场反弹,给政策调整提供了空间。数据显示,2003年负资产住宅按揭贷款宗数最高,到2007年12月基本已实现消除,2008年随着全球金融危机爆发又有所上升,截至2008年12月为10949宗,风险不大。香港的制度、经商环境、国际视野等优势,吸引了内地富裕人群鱼贯而至,为最终化解房地产危机奠定了基础。
  香港房地产市场优势不再,内地房地产市场危机重重,此时保证平稳过渡留出改革空间最重要,以理论上的压力测试为证据过于乐观,一招不慎,满盘皆倒。
(责任编辑:陈巍)

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