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1万亿砸向中国式贫民窟的后果:大半房地产商必死无疑  

2014-07-24 13:59:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 来源:和讯网 

中国式贫民窟

  PSL成为这两天的经济热词,媒体报道的重点集中在两方面:一是央行第一次大规模使用PSL(抵押补充贷款)这种工具,对未来货币发行机制和利率形成机制将产生重大影响;二是这1万亿将通过“国家开发银行”支持棚户区的改造,这成为保增长的一项重要举措。

  其实还有一些问题值得高度关注:当这1万亿贷款砸向房地产,中国楼市格局将发生什么样的变化?这是不是意味着,政府对房地产市场的政策发生了某种重大变化?

  表面上看,棚户区改造跟商品房市场风马牛不相及,前者带有保障房性质,后者是市场行为。或者说,在棚户区改造中的受益人,绝大多数没有能力购买商品房,所以他们住什么样的房子,与商品房市场无关。

  其实不然。棚户区,就是中国式的贫民窟。它形成在“一穷二白”的计划经济时代,主要用来安置产业工人和城市贫民。最近20年,中国所有的城市建成区都经历了2到4倍的扩张,因此棚户区一般位于城市次中心位置,很少位于特别偏远的地方。这类居住区往往是平房,建筑容积率一般都没有超过1倍。

  所谓棚户区改造,其实质是贫民窟居民通过让渡土地空间,来换取像样的住房。通常做法是加大土地开发强度,部分面积用来安置原有居民,多余的面积成为商品房对外出售,开发商通过后者赚钱。当然,在这个过程中,还需要政府减免税费,银行提供低息贷款等。

  假如一个棚户区原来建筑容积率是1倍,居住了1200人。通过开发商重建,容积率变成了5倍,人均居住面积增加2倍(棚户区原来的人均住宅面积一般非常狭窄),那么这个改造后的小区理论上可以容纳3000人生活。也就是说,每重建一个棚户区,都可以带来大量的商品住房增量。其容纳的增量人口,大概相当于原棚户区的1.5到2倍,甚至更多。

  去年年底召开的“中央城镇化工作会议”,以及“中央农村工作会议”,确定了三个“1亿”的目标,即到2020年,要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。

  如果在2020年前完成涉及约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造,那么开发商将同时获准建设1.5亿到2亿人口容量的商品房作为补偿,两项相加可以容纳2.5亿到3亿人左右。而且这些新增的商品房位于城市比较好的位置,享受到了税收减免、贴息等政策红利,它相对于郊区纯商品房楼盘来说,显然具有较大的市场优势。

  比如北京最近提出来,在2017年完成四环内棚户区改造,大约是15万户。这些房子基本上是平房,所以根据上文的推算,当这15万棚户居民被安置的时候,至少同时建成了可以容纳20万到30万户人口的增量商品房。假如这件事情发生在一个住房过剩的城市,那郊区的其他楼盘就别想翻身了,只能不可避免地走向鬼城、死城。

  也就是说,在中国绝大多数城市住宅已经过剩的情况下,1万亿新增贷款砸向棚户区和城中村改造,固然改善了城市贫民的居住条件,但同时大大增加了商品住宅的供应量。如果这个城市没有吸引外来人口的能力,那它的楼市将更加过剩,更加绝望。换一种说法就是:在绝大多数城市,如果一个开发商不参加棚户区改造、城中村改造,你基本上不用建房子了。即便建了,也不会有人买你的。所以,1万亿PSL贷款下来,意味着大半房地产商必须死。

  毫无疑问,棚户区改造是一件利国利民的好事,需要积极推进。但它带来负面影响,也需要充分估计。有没有中间道路可走?比如政府低价收购一些滞销或者烂尾的商品楼盘,来安置棚户区居民?这些问题,都应该研究探讨。  

  

(责任编辑:HN010)
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