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揭穿房价真相 十种当下现象教你看透楼市!  

2014-07-18 09:31:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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[提要]近期的楼市演绎愈发疯狂,有人认为房价会大幅下探,但也有人认为金九将迎来楼市成交大反弹,楼市调整年底结束。其实,楼市是这样的一个把戏吗?小编盘点十种当下现象教你看透楼市,揭穿房价真相!
原标题:其实楼市就是这样一个把戏 十种现象教你看透楼市
近期的楼市演绎愈发疯狂,有人认为房价会大幅下探,但也有人认为金九将迎来楼市成交大反弹,楼市调整年底结束。其实,楼市是这样的一个把戏吗?今年的楼市调整似乎更有味道。中国楼市经过13年的疯狂上涨后,房价的价位已经远远超越历史的高位,而房价是居民消费能力的象征,高房价只会压垮一些真正买房群体的经济能力,而投资成分的楼市需求,只会增加别人的压力和房租的上涨。至少从目前来看,全国的房租都在上涨,房租不动,说明楼市需求不断挤兑,只是流向不一样。
如果以我个人观点来看,我觉得中国楼市目前还没真正的转向,因为房租的市场依然是个滚烫的负担,而且在不断增长……以下特别总结当下楼市最新的十种形态。
楼市的十种现象:
一、空置房率过高成为房市巨大隐患
中国正面临房屋市场的价格调整,部分城市房屋近年来供过于求,银行收紧房屋借贷也造成雪上加霜效应。对于那些销量不济且杠杆率很高的企业而言,他们的降价幅度可能更大。

空置房率过高成隐患
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心早前发布的一份报告称,2013年中国住房整体空置率为22.4%,平均五户至少即有一空,已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。空置的房屋很可能导致房主蒙受经济损失,一旦房价下跌30%,其中11.2%的房主将成为负资产人士。中国目前正面临房屋市场的价格调整,原因有多个,包括北京和上海以外的城市房屋近年来供过于求,银行收紧房屋借贷也造成雪上加霜效应。地产发展商寄望中央的城镇化政策,可以增加城市的房屋需求,但就算城市人口增多,也只会是杯水车薪。
二、樊纲谈楼价调整:全国均幅不会超过5%
楼市下行风险正在一步步被“坐实”,今年整体下跌风险究竟多大?中国改革基金会会长、国民经济研究所所长樊纲上周末在北京大学汇丰商学院ED P经济论坛上预测,“这一轮房价调整全国平均幅度不会超过5%”。
樊纲认为,当前全国房价到了新一轮调整的时候,这和前两年(2009-2010年)经济过热有关,不过这轮房价调整幅度不会过大,从全国平均范围来看,约在2%-3%,或最多不超过5%。据易居房地产研究院等多家机构向南都记者介绍,目前购房者的入市信心尚未恢复,“观望”情绪弥漫。
三、本轮楼市调控年底结束 新国五条或终结使房贷放松
20年前的1994年,中国房地产市场由于所谓的“过热”,招来了实行土地出让金制度后的首次调控,广州大量高层住宅及写字楼开发受抑制,直至1996年经济软着陆后,才逐渐恢复,但众多写字楼烂尾直至今天尚未完全解决。接着1997年后的亚洲金融风暴重创香港楼市,香港楼价暴跌67%以上,直至2003年才触底回升,国内经济及房地产也受到严重影响。1998年政府出手救市,把大量房改房出售给职工,带动了商品房开发迎来新的发展空间。之后,又把住宅交易契税从6%降到3%,再降至1.5%,极力鼓励老百姓买房。温故而知新,历史告诉我们:每当国内经济需要房地产拉动时,政府都会毫不迟疑地出手。
本轮楼市调控年底结束新国五条或终结
近6年来国内房地产市场经历了三次大的波动调整期。2008年是一次,2011年是一次,今年也正在调整。这三年一次的调整期之间有什么相同与不同的原因?恢复的动力是什么?调整何时结束?
这三次市场调整期的GDP增速数据,无独有偶都相似地跌破7.5%,2008年底增速跌破7%,2012年由9%以上的增速下滑至7.4%;2014年一季度亦下滑至7.4%(见图示)。可见,经济下行是三次波动调整期共同的诱因和背景。
2008年楼市给我们的印象是什么呢?是量价的大幅度下行:广州市2007年末房价在1万元/平方米,到2008年末降至8000元/平方米。产生原因是经济波动,是全球金融危机造成的。后来调整期很快结束了。是什么原因导致市场快速恢复了呢?是四万亿货币投放对经济的强刺激,是首次置业房贷利率下浮30%的“救市”。结果是,成交断崖式下跌逆转到快速恐慌性抢购,2009年末房价回复到1万元/平方米,成交量从2008年553万平方米暴涨到2009年978万平方米。
整个调整期一年半时间。2011年市场波动原因是政府出台了一系列房地产调控政策,致使房价出现窄幅回调。调整期15个月,在2012年下半年,房价又被推了上去,其恢复动力来自需求以及货币宽松政策(2012年货币供应量M2的平均增幅为14%,最高月份达到16%)。信贷放宽推动需求,转化为成交量,推升房价。虽然有限购限贷等调控因素,但由于需求强劲,2012年以及2013年商品住宅交易量和价还是快速上涨了。2013年新“国五条”出台,引发本轮调整期在去年底开始。
本轮波动与上二次波动最大的不同是,以前二次主要是由经济、金融、政策等外部原因造成的,这一次市场内部发生了变化,供需关系失衡,主要城市商品住宅库存量平均消化期超过18个月。再加上房贷收紧,使购房人陷入观望。据统计,广州十区目前库存量需要23个月才能消化完。这一次调整会有什么支撑楼市的动力?前两次一次是政府主动救市,另一次是信贷松动。那么这一次会出现吗?地方政府至今没有敢于充当放松限购的“笫一个吃螃蟹的人”。
去年以来,央行并未出台任何住房信贷政策,按揭贷款落实不到位完全是商业银行的逐利行为。央行和银监会高层在此前的表态,就是为了引导商业银行不能以逐利为首要目标。接下来,只要房贷放松,则成交量会大幅提升,房价随之止跌回升。乐观估计,传统的房地产“金九银十”销售旺季仍会如期而至,而本轮楼价下行调整期有望在今年底结束。
四、房价跌过了头 自然就会有人买了

近来,房地产市场越来越“冷”了。据最新消息,5月份70个大中城市新建商品住宅价格,有半数环比下降。另据统计,今年1至5月份,全国住宅新开工面积同比下降21.6%、销售面积降9.2%、销售额降10.2%。这使得不少人悲观情绪陡增,有的甚至预测称,中国楼市下半年就会出现“断崖式”暴跌。
这种过分担忧是没有必要的。
经过“黄金十年”的飞快发展,我国人均住房消费水平已超中等收入国家,不少二、三线城市房屋出现过剩。据测算,去年我国城镇住宅总量有200多亿平方米,平均每个城镇家庭都大致拥有一套住房,部分中小城市户均占有套数更高。北京(楼盘)、上海(楼盘)等一线城市虽未出现过剩,但价格超出了一般居民的承受能力。国际货币基金组织数据显示,全球十大最昂贵房地产市场,我国占了7席。楼市说到底是由市场决定的,房价说到底要与经济发展和城乡居民收入水平相适应,供给过剩了自然要回调消化,价格高了早晚要降下来。从这个意义上讲,当前我国楼市走“下坡路”,是房价虚高、供需结构变化下市场正常调整的结果,属于合理价值回归,不是因为出现了什么不可控的特殊情况。
调整不等于崩盘。相反,调整有助于防止泡沫过度积聚,有利于持续健康发展。当然,本轮楼市调整周期和幅度可能会相对较长、较深,甚至不排除非核心区和前期涨幅过高、透支需求的区域,出现房价持续、大幅下跌等深度调整现象。
同时还要看到,支撑楼市健康发展的需求因素并未改变或消失,这使得调整也不会演化成剧烈震荡。比如,城镇化支撑。与一些国家楼市泡沫快速破灭时城镇化率高达70%多不一样,目前我国城镇化率仅53%,按户籍算只有36%。按国际经验,我国仍处于城镇化率快速发展区间,而城镇化代表的是对住房的需求。又如,刚需的支撑。我国今年有700多万大学毕业生,每年还要增加几十万,这些人绝大部分都会进入城市购买住房。另据调查,去年全国外出农民工约1.7亿,租房居住的占36.7%,租房部分也属于刚需。婚房、改善性住房方面的需求也相当可观。刚需的特点是如果今年买的少,明年或者后年就会相应增多。再比如,保障房建设的支撑。目前我国形成了包括廉租房、公租房、棚户区改造等覆盖低收入群体的住房保障体系,仅去年就开工建设保障房666万套,今年还将至少完成新改造棚户区“470万套以上”的目标。这些保障性安居工程,是重大民生工程,也是我国楼市的重要组成部分,会在稳定房地产市场上起到“四两拨千斤”的作用。此外,中国人长期以来“有钱就买房置地”的消费观念,一时不会改变,房价跌过了头,自然就会有人买。
房地产是国民经济发展的重要支柱。如果无视房地产市场自身规律,把正常调整视为“崩盘”,势必会引发恐慌,合理的住房消费就会大受影响,与楼市紧密关联的各行各业就会受到冲击。有关部门要管理好市场预期,并密切关注和警惕房价下跌对宏观经济造成的伤害及可能引发的风险。可以确信的是,只要善于发挥好市场的决定性作用,更好地发挥政府的作用,保持楼市稳定发展不成问题。(经济日报)
五、央行副行长:国人买房储蓄财富或致楼市泡沫破裂
6月21日,中国人民银行副行长潘功胜在参加某活动时表示,国民如果以买房的方式来储藏财富,可能导致房地产泡沫破裂甚至经济危机。

潘功胜认为,国民仅仅只有工资性收入,没有财产性收入,或者财产性收入很低,那这个国家消费的增长,进而服务业的发展也可能很慢。所以经济转型对于推动中国金融发展具有重要作用。
另外,财富管理市场的快速发展,源于中国经济和居民收入迅速增长背景下的一个巨大需求的推动,近年来随着中国经济的快速增长,全社会的财富总量亦快速积累,公众的财富管理意识和财富管理需求明显增强。
潘功胜又指,进一步推动中国财富管理市场以及金融市场发展,其中,要深化金融业改革开放,减少金融抑制,扩大金融供给;同时,要加强金融监管,防范风险,推动财富管理行业良性发展,并强化市场纪律约束,端正产品发行者和投资者的行为。
从金融供给的角度看,财富管理市场发展时间短,供给与需求之间存在巨大的缺口,并且财富管理市场发展也有待规范。
六、人民日报:“唱空”房价或是利益群体“伎俩”
《人民日报海外版》 昨日刊文“房价正常调整为何连遭唱空”,指出:年初至今,各地房地产市场成交量持续低迷,一时间,“崩盘论”、“拐点论”、“银行破产论”等悲观论调甚嚣尘上。进而引用专家观点,认为目前楼市已进入正常调整期,要警惕别有用心者唱空楼市的真正目的——扰乱市场,误导政策,满足私利。

部分楼市量价齐跌令市场上唱空言论再次发酵。“售房旺季楼市不旺,三四线城市的楼市有价无市,银行缩紧房产的银根,抛售房产的民间人士越来越多,许多大亨撤资房地产”,一篇列举楼市崩盘证据的文章在网络上点击量爆棚。一些业内大佬哀叹今年“形势不妙”,判断“房地产到了下降大周期阶段。”
此外,国外金融机构也纷纷加入唱空行列。法国兴业银行中国经济师姚炜预计,此次房地产调整时间可能比过去要长,且调整过后房价也不会出现恶性反弹的情况。日资投行野村证券发布报告认为,大规模的住房供应过剩,再加上开发商资金短缺,造成了中国住房市场的滑坡。瑞银中国区首席经济学家汪涛表示,中国楼市已经接近转折点。
看空楼市的言论放大了市场焦虑,“银行将因房地产崩溃而破产”、“地方政府卖不出土地,财政难以为继”等担心进一步蔓延,呼吁政府松绑限购政策救市的声音越来越强烈。
事实上,曾长期高歌猛进的中国房价目前只是放缓了上涨的脚步而已。经过多年调控和市场的变化发展,目前中国房地产市场正在进入调整期。“我们的研究认为,今年楼市由于种种原因注定是一个调整之年,但是如果由此断定楼市即将发生崩盘,出现断崖式下跌,这样的结论言过其实。”住建部政策研究中心主任秦虹认为。
专家认为,未来城镇化的发展,稳定的经济增长以及消费结构的升级,将为房地产市场发展提供空间。
为何楼市进入正常的调整期却被一些人高调唱空?除个人观点外,不排除利益群体借市场调整大做文章,以达到扰乱市场、改变政策、满足私利的目的。
看空者夸大楼市下行趋势和后果,言外之意催促政府赶紧松绑限购政策,放宽信贷,采取救市行动,这样,开发商们可以继续享受高房价的红利,延续目前易断的资金链。而囤房者们也能继续坐拥财富增长。对于很多打算抄底中国房地产的外资来说,表面唱空实际做多是他们多年来一贯使用的伎俩,早已不足为奇。
七、首个自住房摇号完毕 平抑房价效果正式进入测评期
2014年6月23日下午3点左右,申请北京自住型商品房的第一批幸运儿诞生,3764个家庭在数十家媒体以及18个申购家庭代表的现场见证下,从12.7万户优先家庭中成功突围,中签首个进入摇号的自住房项目金隅汇星苑,成为幸运的1/34。

由于是首个进入摇号阶段的自住房项目,金隅汇星苑摇号现场受到了媒体的极大关注,与此同时,除了18个申购家庭代表之外,有不少自住房申请者也循迹前来围观。可以说,作为首个摇号的自住房项目,汇星苑所带来的新闻效应要远远超过项目本身,它代表着去年北京市政府为控制脱缰的房价所作出的新尝试,其真正落地效果将拉开序幕。
现场声音:过程好快,还没反应过来就结束了
王炎(化名)是今天金隅汇星苑摇号现场被抽中上台抽取种子数的6个申购家庭代表之一,他的任务很简单,在计算机上随机摇出一个数字即可,这个数字将与其他5个代表所摇出的数组成本次摇号的种子号。
10天前,王炎通过网络报名了金隅汇星苑公开摇号客户代表,目的就是为了通过亲身体验并监督自住房摇号过程是否公平。
八、住房供求结构性失衡或供求错配致楼市低迷
5月份,70个大中城市新房均价环比下跌0.16%,这是2012年6月以来该指数首次由上涨转为下跌,市场整体步入下降通道,就连一直被认为非常坚挺的一线城市也扛不住了。根据国家统计局最新披露的数据,5月份上海和深圳的新房价格分别环比下跌0.3%和0.2%,深圳新房价格为23个月以来环比首次下跌,北京二手住房价格连续两个月下跌,5月份环比下跌0.9%,创28个月环比最大跌幅。

在楼市交投惨淡、悲观气氛弥漫、“唱空”论调不断的情况下,一线城市房价下跌,无疑将沉重打击包括购房者、开发商在内的所有市场主体。一个显而易见的结论就是,楼市将在低迷的泥潭中越陷越深,楼市企稳回升更是遥遥无期。目前,我们最为关注的是一线城市房价进入下跌通道对于整个楼市意味着什么?加速下跌,正中大佬们诸如“崩溃论”、“撞冰山论”、“泡沫破灭论”的判断,还是以降价来去泡沫,让房价收入比趋于合理,并刺激老百姓积极入市和渐进消化过剩。
事实上,发展中国家或新兴国家的房价大幅度波动是一个常见的现象,平稳的时候反而非常少见。因此,房价上涨与下跌本身非常正常,没什么大惊小怪。关键是,楼市会不会因为没有需求支撑而急剧下滑,冲击到经济增长、金融体系和就业稳定。但是,总结各国城市化规律而得出的一个结论是,楼市危机式的大起大落很少发生在城市化快速推进时期。这是因为,城市化快速推进一般会持续几十年,这一时期人口和资源在大城市规模化集聚、分工合作和产业升级迅速推进,城市空间资源价值不断提升并优化。对楼市来说,这就意味着需求基础不断增厚,并给楼市带来红利。即便楼市量价会波动,但只要控制好金融杠杆、外资和热钱冲击,一般不会发生金融危机。因为,强大的需求始终存在,楼市波动中的一些问题也很容易被消化。
房改以来,我国主要城市(特别是一、二线重点城市)的房价之所以一直在上涨,一个重要原因就在于城市化带来的强大需求。因此,判断楼市前景就是要在宏观上把握这种需求潜力。我国城镇居民户均套数比从2008年的0.74套增加到2013年的1.0~1.1套,部分二三线、三四线城市过去几年供应了大量的住房,但人口、产业并未相应增长和集聚,出现了“鬼城”、“空城”等供应过剩的问题。因此,总体上判断,全国范围内告别了住房短缺,也告别了需求大规模释放的时代,广大的中小城市在未来还要思考如何消化供应过剩。
但是,住房供求对比在全国范围内的差别很大。过去10年,一、二线50个主要城市集聚了2.6亿外来人口中的80%,人口资源集聚、分工合作和产业升级远远优于其他城市,这些城市的住房需求潜力非常大。根据第六次人口普查的结果,一线城市常住人口户均拥有套数在0.7~0.8套,如果考虑到正常的投资需求(投放到租赁市场)、改善性需求和拆迁需求,人均套数可能会更低。未来,以城市群为主的城镇化战略下,主要城市将依旧是人口流入的目标地,住房需求也将仍旧保持旺盛态势。
今年以来,之所以连一线城市的住房市场都持续低迷,并非是需求不在了,而是住房供求结构性失衡或供求错配。在这些城市,投资或改善性需求部分被“限购”住了,大部分因为关注楼市下行风险而减仓了,目前留在市场上的需求基本上都是所谓的“刚需”,如婚房需求、工作区域变动带来的购房需求、家庭规模扩大带来的购房需求等。这类需求有三个基本特征:一是对高价房承受能力较低,二是对与居住相关的生活成本比较敏感,三是对公共服务配套有强烈的需求。但是,在一线城市,无论是新房还是二手住房,经过10多年快速上涨后,房价水平已经达到了一个历史高点。即便是郊区的住房,其价格水平也上涨到两万元左右,以此计算的房价收入比也在13倍左右,对于留在市场上的“刚需”来说,这样的价格水平难以承受。
同时,大城市二手住房交投比较活跃的区域集中在主城区,其价格水平一般要高于新房价格的10%~20%,且交易成本(中介成本和税收成本)也很高,“刚需”难以接受。新房价格尽管相对较低,但其供应主要分布在城市外围或开发价值较低的区域。在这些区域,住房建设速度远快于公共服务配套(交通、教育、医疗等)跟进的速度。而且,越是新供应的住房,其配套差的问题就越严重,配套差意味着生活成本高、供应的有效性差,不适合“刚需”人群的需求。
另外,2010年以来,一、二线重点城市土地价格快速上涨,地王频繁出现。按照两年左右的开发周期,土地高溢价将会体现在2011年以来的高房价,而主要城市近几年的房价数据也佐证了这一点。在高地价驱动下,楼市开发一般会往大户型、高档化的模式上走,只有这样才能保证开发商的预期盈利,这也迎合了过去几年房价快速上涨时期需求过度释放,特别是投资需求旺盛的特征。根据笔者的调研,在一、二线重点城市,目前的新房供应中,大户型住房供应占比较大,而“刚需”人群需要的中低价位、中小户型的普通住房供应则偏少。
目前,一线城市的库存消化周期也超过12个月的警戒线了,很多人认为一线城市也存在供应过剩的问题。国家统计局70个大中城市房价指数发布后,对于5月份一线城市房价下跌的问题,国家统计局高级统计师刘建伟表示,房价下跌的主要原因是库存压力较大,这是对供求关系的误解。事实上,库存中更多的是无效供应,或者是“刚需”用脚投票的结果。未来,重点城市限购政策不会取消,国家希望通过支持“刚需”人群购房,特别是希望加速非户籍常住人口城市化来化解住房供应过剩、渐进去泡沫。但是,要想让这部分市场需求真正实现,就需要正视住房供求结构目前存在的失衡和错配问题,增加针对“刚需”人群的住房产品和货真价实的公共服务配套体系建设,如发展共有产权住房,加快公共服务均等化,增加轨道交通和教育医疗投入,社会保障实现异地统筹并向常住人口全覆盖等。
九、刚需威武!力托楼市反弹行情 业界预判市场回暖
上周末恒大连开两盘,现场气氛热烈,人气爆棚。开发商透露,其中合肥恒大中央广场开盘销售25.6亿,平顶山恒大名都开盘销售6.1亿,两盘单价均持平甚至略高于当地周边市场均价,以耀眼业绩刷新全国楼市销售纪录。有业内人士分析认为,此次恒大双盘热销反映了全国二三线城市楼市或已逐步回暖。
 
合肥恒大中央广场开盘现场
恒大两地双盘同步热销
上周末恒大连开两盘,据恒大相关负责人介绍,排队认购的客户均超推货量。据悉,合肥恒大中央广场开盘销售25.6亿,其中住宅开盘销售13.4亿,商铺开盘销售12.1亿;平顶山恒大名都开盘销售6.1亿。
与此同时,两盘单价均持平甚至略高于当地周边市场均价,刷新了当地乃至全国楼市销售纪录。其中合肥恒大中央广场刷新今年全国楼市开盘销售纪录,平顶山恒大名都创造今年三线城市开盘销售纪录。
据了解,合肥恒大中央广场占据合肥市主城中心,位于炉桥路东侧、胜利路北侧、琅琊山路南侧和胜利路西侧。该项目规划总占地面积约24.2万平方米,规划总建筑面积约137.2万平方米,将打造成合肥主城中心旗舰综合体。
另一项目——平顶山恒大名都位于平顶山市湛河区姚电大道与稻香路交汇处,区域配套成熟,交通便利。该项目总占地面积超10万平方米,规划总建筑面积38万平方米,规划为“鹰城”首个全成品豪宅。
业界预判市场回暖
有业内人士分析认为,此次恒大双盘热销反映了全国二三线城市楼市或已逐步回暖。 瑞银6月发布报告称,中国房价不会出现崩盘。两大关键性因素决定了这一趋势:房贷违约风险整体上可控,购房者不太可能被迫出售住房;有关方面仍有能力和意愿应对房地产下行,有关方面也已经开始增加基础设施投资,加快保障房建设,推进有助于经济增长的改革。
国家发改委经济研究所副所长宋立指出,日本房价出现整体趋势化下降时,城市化率约为60%至70%,而日前中国公布的53.73%城镇化率实则为劳动力的城市化率。他认为,“按原住人口和举家转移人口数的比例严格来算,中国真正的城市化率不超过40%,房价不会出现外界所说的暴跌风险。当前房地产市场没有进入趋势性下降,只是阶段性调整。”
另据发布的《未来十年(2011-2020)中国房地产市场趋势展望》报告预计,目前中国的城镇化进程将强力推动首次置业等刚性需求。未来十年,我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升,新增住房需求将超过50亿平方米,加上租赁住房人群购房,首次置业需求共计约为81.9亿平方米,占总需求比重达52%,刚性需求将继续成为市场主流。 定位准确凸显“恒大力量” 。
“明确的市场定位让恒大产品得到了市场的广泛认可,业绩屡创新高。”有业内人士分析指出。据悉,2014年1-5月,恒大总计实现销售额562.1亿元,完成年度目标的51.1%,目标完成率在全国房企中处于领先地位。
今年上半年,恒大在全国各地的楼盘纷纷热销。除了此次的双盘热销,1月,恒大海口湾开盘首发,两小时销售近5亿元,成为2014年海口首个热销新楼盘;5月,重庆恒大山水城、湛江恒大绿洲开盘当日均热销7亿元,刷新当地楼市单盘开盘销售额、销售面积纪录。
恒大集团董事局主席许家印表示,“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略、超强的成本控制能力,以及战略合作伙伴的让利。恒大要少赚、不赚老百姓的钱,多建老百姓买得起的精品民生住宅。”
据了解,恒大大部分项目均分布在刚需旺盛的城市核心地段,契合民生需求,并具备高增长潜力,加之极具吸引力的价格优势,为普通老百姓“买得起、住得起、住得好”,广受市场欢迎。据恒大相关人士介绍,恒大项目自住比例超过80%,首次置业比例超过60%。
十、沪上楼市现跷跷板 一手房剩房多二手房挂牌少
如果把楼市比喻为一个人的身体,当下的上海一手房,因长期销售不佳,库存积累成四年来的最高值,“胖得要命”;二手房正相反,因买卖不畅,挂牌量却达到四年来的最低值,“瘦得见骨”。“环肥燕瘦”的背后,讲述的都是这样的故事:楼市再不复往日辉煌。
开发商苦恼:卖不动积压多

被人寄予厚望的上海6月楼市已经过半,原本期望的快速成交、冲刺半年业绩的情况却没有出现。截至6月13日,上海一手商品住宅存量面积首次突破1100万平方米,上海中原地产研究咨询部高级研究员虞荣华表示,该数据创了四年来最高值,如按照今年前5个月均销量看,这些存量去化时间约16个月。
为什么库存高企不下?业内表示,开盘多,成交少,每月累积,越积越多,到现在就成了一个高点。“比如5月,一手商品住宅成交量为59.6万平方米,新增供应量却达85.3万平方米,这种局面愈演愈烈,‘剩房’越来越多,就带来巨量供应。”
小业主发狠:卖不动不卖了
二手房的表现正相反,可卖的房源很少了。截至6月16日,上海二手住宅挂牌量已跌破11万套,仅10.7万套,创四年来最低点。5月、6月以来,中介门店新增挂牌量减少情况更加明显,有门店表示,年初每月挂牌的客户至少5组-6组,现在2组-3组都没有。
分析认为,今年的楼市刚需退场,主要由改善需求支撑,大多数改善需求基本都采取先卖后买的方式,但由于成交困难,不少改善型进入“卖不了老房子、买不了新房子”的状态,索性延迟改善,原地不动,导致新增挂牌量减少。
分析师预测:降价潮 还得等
日前有专家表示,临近6月下旬,不少开发商正面临着“年中大考”,如下半年房地产市场再继续冰冷状态,“降价潮”或“由点到面”全线铺开。
不过有分析师认为,虽然库存高企,但一手房“降价潮”恐怕还得等段时间。究其原因,6月市场恐很难有大的起色,而随后的7、8月暑期是楼市传统的淡季,开发商将把销售重心放在未来的“金九银十”,届时降价促销的大范围铺开将是大概率事件,但要想达到2011年、2012年的降价幅度,仍有一定的困难。 
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