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房地产暴利时代结束 专家称楼市或迎微刺激  

2014-06-20 06:20:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第一财经日报
距央行“喊话”已经满月,不少地区的房贷紧张情况未见缓解
70个大中城市,5月的房价有半数出现环比下降,两年来首次全面逆转,进一步印证了楼市的“变脸”。
多位接受《第一财经日报》采访的业内人士均认为,尽管“楼市崩盘论”系危言耸听,但过去那种量价齐升、开发商“躺着赚钱”的好时光已经结束。
不少专家对本报预期,未来可能出台围绕“首套刚需”进行信贷松绑的微刺激,但大幅放松可能性不大。
楼市的深度调整,无疑将对调控智慧形成考验。新华社昨日发文称,用行政手段应对楼市风险并不可取,应提高用市场手段、法律手段应对挑战的本领,更好地发挥政府作用,真正做到有所为有所不为。
一线城市“失守”
国家统计局18日公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,新建商品住宅中,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有35个,持平的城市有20个,上涨的城市有15个。环比价格变动中,涨幅最高的是郑州,达0.3%,领跌的是杭州,下降1.4%。
中国房产信息集团(CRIC)根据统计局数据计算得出,70个大中城市新建商品住宅价格环比平均跌幅为0.16%,这是自2012年6月份以来首次由涨转跌。

“这也是时隔两年再次出现半数城市环比下调的现象。”中原地产首席市场分析师张大伟表示,今年以来,楼市的变化速度已经超过了市场此前的预期。从首次出现个别城市价格调整,到3、4月出现华东区域的块状调整,再到5月后出现以东部城市为主的房价普遍下行,市场已经开始加速调整。

这其中,此前一直坚挺的一线城市也出现了明显的下调:上海一手房环比下降了0.3%,深圳环比下降了0.2%,广州与上月持平;北京则是二手房环比下调了0.9%。

在广州,一些郊区盘的松动十分明显。18日,位于广州芳村的路劲隽泷湾项目销售人员告诉《第一财经日报》记者,该盘目前推出一批促销单位,毛坯仅12000元/平方米,比此前的价格大降5000元。

房价到底降没降,一个直观的表象就是有没有老业主维权的“房闹”。近期以来,在杭州、广州、福州等城市,“房闹”此起彼伏。根据《第一财经日报》记者梳理,近年来每次涌现的“退房”现象背后,都伴随着楼市的不确定性,降价更会直接酿成冲突。

不过,即使在当前的“拐点”关口,仍有部分城市继续着坚挺的表现。数据显示,5月份环比涨幅中,郑州以0.3%位居第一,厦门、南京、北京和贵阳均以0.2%的环比涨幅紧随其后。共有15个城市仍保持着上涨的态势。

暴利时代结束

“今年肯定是房地产市场的调整之年,但调整的幅度是有限的,不会出现过大过深的调整。”住建部政策研究中心主任秦虹近日对本报表示,“目前,市场上的刚性需求依然比较强劲,楼市整体没那么悲观。”

不少开发商亦对本报表达了类似的观点。

农工商房产集团董事长张智刚对本报表示,中国的城镇化率还不高,GDP增速在6%~8%之间还会维持很长一段时间,再加上中国人的传统观念和老外有很大不同,长辈心甘情愿为年轻人掏钱买房,这些都支持刚需的存在。“但房地产的暴利时代确实已经结束了。”

信义房屋董事长周俊吉也对本报表示,中国的房地产市场已经进入下半场,量价的增速将显著放缓,部分区域的楼市供应已经过剩,但还没有崩盘的风险。下半场的特征在于,开发商“闭着眼睛就赚钱”的时代已经过去,今后只有那些注重品质、服务的房企才能较好生存。

与此同时,市场成交清淡是当前不少中介的直接感受。“现在观望气氛浓,大家都觉得房价要跌,我们也不停地换挂牌信息,推特价房,想快点成交,房东也着急,但生意不好做。”有上海房产中介表示。

在销售不振的情况下,开发商拿地更加谨慎。根据中原地产统计,销售20强的房企今年以来拿地总额仅为1502亿元,相比去年同期的1977亿元下滑明显。

由此也不乏看法更为悲观的业内人士。日前,中原集团创始人施永青在接受本报记者独家专访时表示,房地产泡沫主要有三种表现形式:过度建设、过度借贷、价格过高,三种形式内地楼市全有,并且这些问题都不容易解决。“内地楼市的问题一旦暴露,就可能从一个极端走向另一个极端。”

施永青认为,今年内地楼市客观上是存在崩盘风险的,如果无视这种风险,反而会令其出现;大家都重视的话,那还有机会。

楼市或迎微刺激

楼市“变脸”,全国商品房投资增速持续下滑,背后更大的问题则是经济的承受能力,

统计局数据显示,1~5月份,全国房地产开发投资30739亿元,同比名义增长14.7%,增速比1~4月份回落1.7个百分点。其中,住宅投资21043亿元,增长14.6%,增速回落2个百分点。

张大伟说,由于房地产投资占全社会固定资产投资的两三成,而且楼市疲软也会波及水泥、钢材等领域的投资,因此楼市冷暖对整体经济的影响十分明显。

另一方面,政府偿债风险、开发商资金链风险、过度参与房地产开发投融资的机构投资者资金链风险等,也将在楼市调整中逐渐暴露。这将引起监管部门的高度重视。

而对于地方政府,尤其是对一些“土地财政”依赖程度较高的地方政府而言,楼市下行所带来的土地市场“速冻”影响更大,大搞基建形成的高负债后遗症容易集中暴露。事实上,进入5月后,一些二三线城市土地流拍现象十分普遍。

压力之下,地方政府“救市”之声此起彼伏:没有限购的城市就采用公积金贷款和财税补贴等形式,有限购的城市则主要采用放松外地人购房资格认定、扩大户籍范围等形式。

与两三年前地方只要一松动就被叫停不同,本轮地方政府根据自身需要进行的“松绑”,只要不是触及到取消限购这个底线,都不会被叫停。这也符合了“两会”提出的分类调控要求。

在本月4日国新办举行的新闻发布会上,住建部总经济师冯俊表示,当前市场确实在调整过程中,按照 “分类调控”的基本原则,对不同城市采取不同的调控措施。

张大伟分析称,本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此,目前即便各地政府普遍“救市”,效果也十分有限,最为关键的还是看信贷政策能否放松。

同策咨询研究总监张宏伟对本报表示,尽管短期内大多数城市存销比高企,部分城市出现大幅降价的现象,但是应该不会持续太久,预计在四季度,由于银行信贷对于首套自住房需求的支持,信贷紧缩的局面将逐步得到改善,楼市调控政策也会转向宽松。

上月中旬,央行召开住房金融服务专题座谈会,要求商业银行合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

如今距央行“喊话”已经满月,但新华社昨日报道称,不少地区的住房按揭贷款的紧张情况未见缓解,利率上浮、排队等“贷”等现状仍在,首套房贷政策遭遇“雷声大雨点小”的尴尬。

张大伟说,通过业内了解,预计后续可能会出台一些针对首套房房贷的“定向松绑”。“这个时间点不会太早,可能会在三季度的中后期。”他说,如果届时该举措出台,加上价格的下行调整,会对市场的成交有比较明显的拉动作用。此外,通过加快棚户区改造,也能在一定程度上弥补房产降温对经济的影响。

张大伟还说,楼市再继续原来那种30%的高增长已不可能,但也要避免出现“断崖式”下行。不过,新一轮调控不可能再现大规模流动性释放,而是依靠微刺激,定向、局部放松。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报,目前整个宏观经济形势不如预期,未来微刺激的力度、涉及面和频率都会加大,但主要会从实体经济入手。房地产行业的泡沫还是比较大,政府还是要借此轮市场降温将其中部分水分挤干。从这个角度看,房地产行业对于来自中央层面的“救市”期望不能太大。

他分析称,放松信贷是未来中央楼市调控的一个主基调,但基本上还是围绕首套刚需进行。对于部分刚需不大的城市,也会考虑将此类信贷资源向改善型需求导入。

新华社分析称,从民生角度来看,在市场自我调整期,政策上应当坚持几个“不能变”:抑制投机炒房行为不能变;守住个贷不扩大杠杆的底线不能变;保证低收入者基本住房需求不能变。(作者 林小昭 柳九邦)返回腾讯网首页>>

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