注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

华东的博客

华东向各位来访的朋友问好!祝朋友幸福快乐!

 
 
 

日志

 
 
关于我

心细如丝. 心宽如海. 心静如水.心明如镜。明月清风随意取,青山绿水任遨游,知足胜过长生药,克己乐为孺子牛。

网易考拉推荐

沉重的税负:房企每赚2.15元 政府要拿走1.15元  

2014-04-29 05:21:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
  来源:中国房地产报 

  房企税负有多高?2013年,64家A股上市房企净纳税额与净利润之比为1.15︰1。也就是说,房企每赚2.15元,政府要拿走1.15元,企业只拿到1元钱。

    去年的“欠税门”事件也有个好处,使公众知道了房企税负之高。房企税负有多高?去年万科实现净利润151亿元,纳税额258亿元,平均每天纳税7071万元,这还不算名目繁多的各类杂费。统计显示,算上各类规费、杂费,房企税费支出大致是净利润的2倍左右。当然,高税费必然最终转移到房价上。许多人可能不了解的是,房企背负着沉重的高额税负的同时,也有过半企业享受着名目繁多的各类政府补贴,真可谓乱象丛生。

  税负到底有多重?

  去年央视根据一位李姓律师的推算,曝光说“房企拖欠土地增值税3.8万亿”后,一石激起千层浪。华远地产(华远九都汇)董事长任志强怒斥央视“愚蠢无知”,多家涉事企业声明“不欠税”,国税总局也出面澄清说“欠税存在误读”。凡事有弊也有利。“欠税门”后,税务部门悄然加大了土增税的征缴力度,但也使公众得以了解到房企税负之繁杂和沉重。

  依照当前税制,涉及房地产开发企业的税费有11种。这些税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、耕地占用税、个人所得税、印花税和契税等。这11种税费中,营业税、土地增值税和企业所得税是房企的三大税种。

  截至4月24日(距4月30日年报“窗口期”还有4个工作日),已有167家上市房企发布了2013年年报,还未发布年报的企业有43家,其中包括云南城投、万方发展、三湘股份、金地集团等。一份年报从年初拖到现在,估计草稿中有不少数据前后不一致,可能需要进一步“加工”。建议这些企业,平时要加强运营管控能力,建立适宜、高效的计划统计管理体系,推行标准化的计划、统计报表(套表),提高统计数据的质量和时效,不要再把精力过多地放在年报和季报“加工”上。

  兰德咨询统计,截至4月20日发布年报的110家A股上市房企中,有64家企业有政府补助或补贴,占58%。对纳税额统计结果显示,2013年这64家企业的平均净利润率是10.85%,去掉政府补助后的净纳税额与净利润之比为1.15︰1。也就是说,房企每赚2.15元,就要被征收1.15元。另据新华社记者统计,2007年至2012年六年间,A股上市房企全年净纳税额与净利润之比通常保持在1︰1左右。

  当然,因为不同房企的盈利能力及毛利润高低相差较大,不同年份毛利率高低也不同,所以税负也相差较大。2010~2012年间,万科纳税额一般是净利润的2倍。2013年,万科房地产业务结算毛利率为23.69%,较2012年下降3.72个百分点(结算净利率12.76%,较2012年下降1.16个百分点);纳税额258亿元,与净利润之比是1.71︰1。招商地产2013年房地产业务结算毛利率27.5%左右,同比下降约5.6个百分点;净利润55.1亿元,其中归属于上市公司股东的净利润42.02 亿元,同比增长 26.64%。年内,招商地产支付的营业税及附加45.8亿元,所得税24.6亿元,是净利润的1.28倍。融创仅所得税开支就达21.9亿元,占年内净利润的67.2%。

  中小房企的利润额虽然比不上大企业,但毛利率并不比大企业低,因此税负也不轻。年报显示,金科股份“应交税费”与净利润之比0.89,宜华地产是1.32,天业股份高达3.95。特别强调的是,房企年报中披露的三大项税费肯定是低于企业实际纳税额的,因为还有其他税费。而且,“应交的各项税费”也往往只是实际纳税额的90%左右。

  总体来看,近年来A股上市房企纳税额一直不断上升,增幅远高于利润增幅。据新华社记者统计,2007年至2012年纳税额分别为233亿、300亿、415亿、563亿、830亿和978亿元,分别增长了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%,2013年年前三季度增长28%左右。

  而这,也仅是公开的法定税费,还不包括各类名目繁多的规费、杂费。

  杂费到底有多少?

  某房地产项目临近城市河道,我们曾为该项目的开发商做过滨水住宅产品线研究与咨询。开发商拿地后,对500多米的河岸进行了公园化整治(当然也是为了提高产品溢价)。整治过程中,政府有关部门找上门来,开发商不得不缴纳河道维护费和水土流失费。

  绿化环境还要交水土流失费?或许不理解一线开发的人很难理解。还有更匪夷所思的。有开发商在项目用地“红线”内开挖楼座基坑,挖出了文物,于是上报。停工是必然的了。文物部门勘察现场后,派驻了考古人员。小铲子、小刷子,一天天地仔细挖掘着。每耽误一天工期,算上资金成本和给施工单位的怠工费,成本增加20多万元。可把开发商急坏了,不得不找关系做工作。答复是,“可以快点,但要交加班费、文物保护费”。最终开发商还是不得不交。“今后再也不干这种傻事、实在事了。”开发商抱怨说。

  还有很多杂费,可能很多非地产或非地产一线人员甚至没有听说过,比如白蚁防治费、新墙体材料发展基金、散装水泥专项基金、面积测绘费、渣土外运费、燃气管网分摊费、自来水新建管网费、防雷减灾费,防震检验费,等等。

  房地产项目开发过程中到底有多少杂费?去年,恒大集团曾经对公司有投资项目的全国130多个城市的审批状况进行过统计。结果发现,从买地到竣工交楼,再到给业主办理房产证,虽然每个城市情况不一,但也少则盖50多个章,多则盖110多个章。当然了,几乎盖每个章,都要收费。据恒大统计,收费最少的城市也有37种杂费,最多的有157种。

  有开发商戏言,只要不嫌麻烦想收费,几乎每个政府部门都能找到理由从房地产项目上“揩油”,甚至计生部门也能以检查农民工的名义收费,而且大都有“红头文件”。没有文件的怎么办?也有办法,最有效的办法有两个,一是堵工地,二是在办公室纠缠不休。

  与法定税费一样,各类杂费最终也当然要转嫁到房价中。各类规费、杂费到底占房价的多少?据恒大统计,按平均值计算,收取的各类规费大约占房价的11%。在为房企做战略及产品线研究与咨询时,我们经常做成本利润和价值成本优化分析,因此能掌握一些房企及其项目的税费水平。据兰德咨询统计,与房地产开发相关的11种税费,约占房价的13%~15%;各类规费、杂费,约占房价的8%~12%——税费全部加起来,约占房价的20%~25%,有些三四线城市甚至高于25%。

  其实转嫁到房价中的还有些隐性成本。因为各类税费的征缴弹性较大,致使开发商不得不投入大量人力、精力。几乎所有开发商都设有前期开发或报批报建部门,专事公关和办手续。其间所投入的人力成本和时间成本,最终还是要转嫁到房价中。

  如果把纳税额理解为企业的“社会责任”的话,问题是,房企还要承担着那些靠收费、罚款得以存在的单位的“运行责任”,还要房企流着道德血液的“道德责任”。

  清理名目繁多的税种和各类规费、杂费,确实已到了刻不容缓的地步了。在房企平均净利率只有12%左右的“中利时代”下,这也是最有可能降房价的空间,而且也应是今后征收房地产税的前提和基础。

  有多少房企在坐享政府补助?

  令很多人想不到的是,房企在背负着高税负的同时,也有些企业在领着地方政府发的“红包”,享受着高额的政府补助。

  据兰德咨询统计,A股上市房企中有58%的企业披露有“政府补贴(或补助)”。鉴于香港内房股企业多数不披露补贴额,但估计比例可能更高。查阅上市房企过去几年的年报,以及从兰德咨询的近百家上市房企客户情况来看,享有政府补贴的,估计占到60%左右。

  从披露有政府补贴的企业来看,64家企业去年补贴总额9.94亿元,接近10亿元。

  对照上市房企过去几年的年报,我们发现,享有补贴数额较大的有华侨城A、世茂股份、华润置地(橡树湾润景公馆)、招商地产、SOHO中国等。其中,华侨城去年获得政府补助3.66亿元;世茂股份(600823.SH)2013年(计入当期损益的)政府补助金额是7076万元(占营业收入的0.7%,占净利润的4.3%),2012、2011年分别是8031万元和4024万元,三年累计1.91亿元。SOHO中国2013年年报中未披露政府补助额度,但从前两年年报中可以看到,2012年其经营溢利中政府补助为2.03亿元,2011年为2.01亿元。招商地产在年报中载明的营业外收入的政府补贴,2012年是1635万元,2013年是3380万元。

  总体来看,政府补贴占企业营业总收入的比例并不高,特别是大企业。但对一些中小企业来说,却有明显影响。新湖中宝(600208.SH)暂未发布2013年年报,但从半年报中可以获知,其计入当期损益的政府补助金额是5458万元,占(归属于上市股东)净利润的24%。而2012年上半年该公司获得的政府补助高达2.18亿元,占当期净利润的77.31%;2011年全年获得政府补助更是高达4.85亿元,占当期净利润的35.15%。知名度较高的企业中,2013年万通地产(万通龙山逸墅万通新界·紫藤堡)也获得2889万元的政府补助,占净利润的7.6%;金科股份获得补助额7726万元,占净利润7.9%。另外,2013年荣盛发展、中华企业、上实发展等也获得了较高的政府补助。

  由于政府补助存在计入的滞后性,加之许多企业在年报中并未详细列明,因此准确统计总数有相当大的难度。基本上,政府补助主要有三种情况:一是税收返还款;二是土地项目整理返还款;三是其他,如廉租房补贴、采暖供热补贴、职业培训补贴、危旧房改造、项目投资奖励等。由于缺乏统一、透明的全国性标准,各家房企在获得政府补助方面目前面临最大问题是不公开、不公正,多数情况下需要凭关系、谈条件,可谓乱象丛生。

  正因如此,也给不少善于利用政策的企业留下了机会。有家西部地区的企业就非常善用“农林水”等各类补助政策。在我们为该企业做战略咨询过程中,双方共同研究、设计出了其城乡统筹项目、农业生态项目、新型城镇化项目等的多项补贴方案,甚至开发项目中配建的文体馆也能拿到建设补贴。粗略算下来,该企业实际每年拿到的各类补贴有3000多万元。

  这不得不让我们思考,即使没有统一、透明的全国性标准,地方政府是否也应公示相关补贴政策?否则在“本分”企业与善用政策的企业之间就会不公平。另外要思考的是,除全国性大企业外,政府补助为何频频降落在那些盈利能力差的地方性中小企业上?而获得政府补助多的那些地方性中小企业,盈利能力增强的又有几家呢?

  某种意义上说,房地产企业与政府之间的关系确实扯不清,道不明,已形成了谁也离不开谁的共生关系,而这一共生关系还只是整个房地产价值链上的其中一环。事实上,房地产业已形成了一个复杂的生态系统。在这一生态系统中,政府在食物链最上端,相当于占有一半左右明股和暗股的第一股东;开发商处于中游,算是既食草又食肉的杂食动物;而设计、营销、咨询等服务商,处于食物链末端,基本上只有“喝汤”的份儿。

  (作者系兰德咨询总裁)



沉重的税负:房企每赚2.15元 政府要拿走1.15元 - 华东 - 华东的博客
沉重的税负:房企每赚2.15元 政府要拿走1.15元 - 华东 - 华东的博客

延伸阅读:
10多家上市房企连发公告集体回应:没欠税
媒体:“房企欠税3.8万亿元”属于造谣
房企半年利润陆续披露 六成上市房企亏损、下滑
东方通信3年纳税2亿元 税负超净利润5成
(责编:尹晶晶、孙红丽)
  评论这张
 
阅读(7)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017