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三四线部分楼盘直降30万 当地炸开了锅风险暴露  

2014-04-15 04:54:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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宏观经济第一财经日报

  上周四,在浙江省余姚市一个公交车停靠站点,一张印着“总价99万,买别墅送牟山湖”字样的楼盘广告,吸引了不少市民驻足观望。

  别墅卖价之低,甚至仅相当于市区一套百余平方米的普通住房价钱,一下子在余姚炸开了锅。

  打出这则广告的楼盘,为余姚市世茂牟山湖项目,距离市中心大约15公里,这次主推B、C地块230套别墅,建筑面积约为183平方米/套。

  一位知情人士告诉《第一财经(微博)日报》记者,本月底之前,世茂牟山湖项目230套别墅,一次性降价40%以上开盘销售。售楼人员小徐对记者说,230套别墅平均售价在150万元/套左右,其中至少5套价格为99万元/套,而此前内部的定价为220万元/套以上,最便宜的也要170万元/套。

  在业界人士看来,这次世茂牟山湖别墅大降价,只是揭开了余姚楼市“综合征”的冰山一角。

  一次性降价40%

  目前,余姚市区新建商品房的价格,在9000元/平方米~14000元/平方米之间。本报记者了解到,一些本土房企开发的别墅、排屋价格仍在两三万元,基本处于有价无市状态。

  此次,一次性、大规模降价40%以上,令世茂牟山湖这230套别墅的“身价”,仅等同于市区一套普通商品房的总价。

  “公司希望尽快回款。”世茂牟山湖项目售楼员小徐说,按每套均价150万元出售,B、C别墅群只能勉强保本。他说,该地块楼面地价接近4000元/平方米,建好后每套别墅成本至少在130万元以上,“卖99万元,至少要亏损30万元左右。”之前牟山湖周边别墅售价,每平方米都在两三万元左右。

  余姚世茂牟山湖项目,开发商是世茂房地产控股有限公司(00813.HK,下称“世茂地产”)。小徐说,2012年世茂地产取得该项目地块,总占地面积约500亩,每亩成本价170万元,分A、BC、H三个片区进行开发。2012年底,世茂牟山湖项目A片区124套别墅开盘,均价在2万元/平方米左右。

  小徐坦言,去年世茂地产宁波片区刚完成销售指标,今年总公司销售目标又有所提高,在行情不如去年情况下,今年宁波片区的销售压力非常大。资料显示,去年世茂地产营业额为415亿元,同比增长44.9%。然而,今年1、2月份,世茂地产销售额30.6亿元、27.1亿元,分别同比下降26%和17%。

  库存承压极限

  世茂牟山湖别墅大幅降价销售的消息,牵动了余姚楼市敏感的神经。

  之前余姚“太守名府”豪宅,每平方米销售价格在26000元。去年12月份,该楼盘下调6000元/平方米进行促销,结果令很多购房者难以接受。该售楼处里摆放的楼盘模型,被激动的业主砸裂成好几块。

  知情人士向本报记者透露,为缓解销售压力,之前世茂地产宁波公司计划市区某楼盘降价2000元/平方米销售,当地政府获悉后介入,此事只能作罢。“选择余姚项目降价销售,主要在于产品为别墅项目,且偏离市中心,相对来说各方压力会小些。”

  “供应量太大了,房子太多了,现在余姚楼市处在很艰难的阶段。”一位余姚市住建局相关科室人员接受《第一财经日报》记者采访时说,今年销售形势不好,房企呼声、压力都比较大。

  “商品房销售形势低迷,可售存量商品房大量积压。”一份余姚市房地产开发企业协会资料显示,目前余姚可售存量住宅约为10750套、150万平方米;竣工未售约60万平方米;去年新开工约130万平方米;另外,还有大量的拆迁安置空关房,初步统计约为110万平方米、7000套左右。

  另据宁波爱地房产咨询有限公司统计,今年3月余姚存量商品房21050套,约为慈溪、象山、宁海和奉化的3.28、2.93、5.69、36.86倍,占上述5个县市总量的54%。3月份,余姚新增供应量584套,是其他4个县市总和的1.59倍。

  上述余姚市住建局人士说,去年余姚商品房销售大约60万平方米,按此计算,库存商品房至少需要消化两三年。而宁波房产咨询机构人士预测,之前余姚每年商品房销售在20万~60万平方米之间,按此计算,存量商品房至少可以消化五六年以上。

  宁波爱地房产咨询有限公司统计,去年1月份,余姚住宅成交价格10816元/平方米,到今年3月份价格已下降至9235元/平方米。

  值得关注的是,一位余姚市官员认为,目前余姚每户家庭至少拥有两套房子。再加上,房源远远供大于求,房子不再是百姓“投资品”,外来购房者需求量小,意味着潜在购买力在下降。“余姚房地产目前这种状况,也是三四线城市面临的共性问题。”

  余姚市房地产开发企业协会资料显示,目前,余姚房企在当地银行的贷款总额达157.6亿元,同比增长28.24%,企业、银行压力都很大。由于当前房地产企业资金周转困难,有的甚至无力偿还银行贷款,一些企业已面临资金链断裂的困境。

  系统性风险暴露

  目前,余姚市常住人口只有一百余万,却有8个大型城市综合体,以及足够四五年消化的库存商品房。事实上,类似余姚的城市大开发、商品房高库存等状况,在国内三四线城市多有存在。现如今,在商品房销售形势低迷的情况下,一些余姚本土房企已面临资金链断裂困境,而大型外来房企则抓住机会大打“价格战”。

  上个月,余姚市房地产开发企业协会“上书”市政府“火线救援”,提出回购商品房用于拆迁安置房、放宽限购限贷等建议。该协会一位负责人对本报记者说,几乎当地所有知名制造企业均参与了余姚房地产开发,房价大幅下跌或将危及余姚实体经济,产生系统性风险,导致经济陷入恶性循环。

  上述余姚住建局官员表示,近几年来,几乎有名、大的余姚实体企业,均以参股、投资、合作开发的形式参与了房地产开发,现在房子卖不出,资金都压在里面。“目前已殃及到不少实体企业,这将对全市经济带来更大的影响。”

  “房地产已经捆绑了整个余姚经济。”该官员称,2010年高峰时,余姚市土地出让金超过100多亿元。目前,当地收税20%以上来自房地产。

  与此同时,官方数据显示,余姚经济社会发展总体保持平稳。

  余姚市政府报告显示,去年余姚GDP为749.63亿元,同比增长7.3%;公共财政预算收入106.34亿元,同比下降5.8%;公共财政预算支出74.59亿元,增长10%;完成固定资产投资440.06亿元,增长21.7%,其中完成房地产开发投资133.03亿元。

  “官方数据还是很不错的,但下面的企业已经非常困难了。”一位余姚市官员对《第一财经日报》记者说,在当前房企资金链非常困难之际,相关部门对房地产企业进行土地增值税预征,“一些余姚房企已经做好了破产的最坏打算。”

  上述官员说,2008年之前,余姚房地产发展是比较正常的,房价也是比较稳定的。然而,4万亿刺激政策后,当地推地数量很大,房价、地价也在成倍上涨,2010年“太守名府”楼面地价高达17000元/平方米,成为当地“地王”。

  也就在这几年,余姚本土房企的“垄断开发”格局被打破,众安、华润、万达、世茂、保利、绿城等相继在余姚“疯狂”拿地。余姚市房地产开发企业协会资料显示,2009年至2013年,外地房企余姚拿地2140亩,是本土房企城区拿地面积的3倍以上。

  这些招商引资过来的大型房企,其议价空间、融资能力等优势明显,拿地成本至少低于本土房企的30%以上。同时,大型房企在提升余姚城市品质的同时,也在大大挤压本地中小房企生存空间,令余姚楼市进入“房企大鳄竞争”阶段。

  一家余姚当地房企负责人向本报记者坦言,余姚开发量太大,已经没有他们的生存空间。今后他们开发项目要么向一二线城市转移,要么退出房产市场。

  如今,余姚聚集着万达、华润万象、保利、财富广场、河姆渡广场等8个城市综合体,建筑面积至少在200万平方米以上。上述余姚市官员说,余姚消费体量不是很大,一两个城市综合体已经足够,如今8个城市综合体实在太多,至今已开业只有万达1家综合体。

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