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2014年是不是房价拐点  

2014-02-08 06:20:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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证券时报网

“2014就是拐点”、“房市即将崩盘”、“房价大跌50%”之类的观点,最近颇为盛行。其实,房价问题并没有那么复杂,中国房价狂飙的根本原因是2009年以来持续的宽松货币环境,因为任何资产泡沫都是货币现象。历史上,所有房产泡沫的破裂都是发生在货币紧缩和加息周期之中。因此,房价和货币供给是正相关关系,其拐点取决于中国货币环境的拐点。

中国宽松货币环境是否已经进入拐点呢?近期很多人认为是,此观点有两个证据:第一是退出的QE。最近两个月,美联储宣布缩减QE规模引发全球股市大跌,说明投资者对资金趋紧感到担忧。一旦美国货币政策转向,强势美元出现,美元回笼,势必造成新兴发展中国家资金流失。而中国央行为了应对此种流失,必然加息或实行紧缩政策以提高货币汇率,货币宽松环境即告结束。第二则是日渐平坦的国债收益率曲线。正常的国债收益率曲线向上扬起,长期高于短期,而当经济下行流动性紧张时,短期利率升高,国债收益率曲线变得平坦。国债收益率是市场实际利率的客观反映,长短利差的缩小,意味着金融机构短借长贷的动力减弱。此时,房地产融资成本就会增加,从而造成产业供需双方的资金断裂,价格自然会崩盘。2007年美国次贷危机就是例证。

这一观点言之凿凿,但上述两个理由都不准确。首先,QE退出并不等于美元货币紧缩。事实上,美联储政策一直盯紧通胀和失业率,当前美国通胀率只有1.7%,远离警戒线,不需要实质性紧缩货币政策。同时,虽然失业率创下新低,但美国去年12月新增非农就业人数7.4万人,远低于预期,结构性失业问题不可忽视。也就是说,美国仍然处于经济复苏期,经济结构需要渐进调整,这种情况下突然收紧货币显然过于冒险。另外,中国充足的外储、独立的货币政策也保证了汇率的相对稳定,这与当年的日本有极大不同。所以,QE退出甚至渐进的美元紧缩不会对国内货币环境产生太大影响。

其次,中国的债券市场远没有充分市场化,国债收益率还不能完全反映实际的利率水平。虽然利率市场化的速度大幅提升,但在中短期内,商业银行还是能以较低价格垄断主要的资金来源,能够最大程度地左右市场资金的供给。此外,商业银行信贷释放直接受控于央行的窗口指导,信贷并不受制于收益率曲线反映出的市场利率,而主要是受央行行政控制。更重要的是,同业资金错配、信托影子银行,银行早已通过各种渠道将廉价的资金出借给了暴利的地产项目。银行长期青睐地产,让房地产深埋于中国金融体系的保护层之下。货币一旦紧缩,不等到房价大跌,商行就会因为资金短缺而出现违约乃至挤兑。2013年两次钱荒,弄得银行间市场如临大敌,正说明其风险应对能力的不足。而每逢此时,央行必然出手救急,否则,流动性风险爆发会导致银行信誉受损,而银行信誉是现阶段中国金融体系的根本。所以,在当前国债收益率曲线指标的有效性,是要大打折扣的。

表面上看,外部QE退出和内部短期利率提升都预示中国货币环境的趋紧。然而,这种趋紧只是小幅震荡。在银行资金被房价泡沫严重绑架的当前,货币环境想要根本转变几乎不可能,而在货币未大幅收紧之前,此时就说房产价格趋势即将改变,言之尚早。2014年是不是房价拐点 - 华东 - 华东的博客



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