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土地市场频现流拍价格提高形成阻力  

2014-01-25 07:31:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源: 深圳商报 

在过去的一年中,伴随着住宅市场的火热行情,土地市场也分外惹眼,深圳土地出让金以467.25亿元的成绩创历史新高,超越2012年三倍以上。进入2014年以来,土地市场供应量延续了上一年的高姿态,截至1月21日,全市已有17宗工业用地及1宗仓库用地进入市场,然而最终仅8宗地块成交,流拍率高达56.6%。

并非市场供过于求

对比今年与去年的土地市场可以发现,截至1月21日,较去年1月增加了5宗土地供应。然而与供应宗数增加形成鲜明对比的是,最终成交寥寥无几,仅8宗地块成交,另外10宗均遭遇流拍的尴尬。

据记者了解,本月已出让的18宗地块均位于龙岗,其中8宗位于龙岗街道,7宗位于平湖,2宗位于坪山新区,还有1宗位于南湾街道。深圳中原研究中心相关人士昨日对记者表示,单从出让宗数来看,似乎土地市场供应已经打开闸门,然而事实并非如此。“由于这18宗地块的单块土地面积都不大,平均仅有8263.59平方米,供应的总面积只有14.87万平方米,仅为去年1月的40.15%,和去年全年龙岗成交的37万平方米的总面积也相差甚远。”该人士表示。由此可见,这些地块接二连三的流拍并非由市场供应过量所致。

记者对比发现,今年的几宗地块在使用年限、价格和准入门槛等方面都在继续发生变化,这几点都是企业在选择拿地时要考虑的因素,成为土地流拍的重要原因。

使用年限逐年缩短

据记者了解,根据相关法规,工业用地土地使用权最高出让年限为50年。在实际操作过程中,受政府规划以及土地总价约束,出让的土地使用年限正在逐年缩短。

深圳中原研究中心提供的统计数据显示,进入2014年,截至目前龙岗出让的17宗工业用地全为30年。

不仅是工业用地,自2011年以来,整个龙岗地区出让的所有土地使用年限也呈现相同的走势。深圳中原研究中心相关人士认为,在目前土地价格高涨的环境下,缩短使用年限能够有效降低土地总价,避免地王出现,同时也利于提高土地集约节约利用水平。然而,考虑到固定投资、企业融资和长期发展等因素,这种做法短时间内未必能被企业所接受。

价格提高形成阻力

值得注意的是,尽管使用年限缩短有效降低了土地总价,然而单价的上涨却是不争的事实。

以本月龙岗挂牌出让的18宗地块来看,平均起始楼面地价为1358元/平方米,较该地区2013年的起始楼面地价上涨了11.48%,如果将使用年限考虑进去,这一涨幅就达到了13.43%。

工业用地基本为企业自用,日益高涨的成本只能由企业自己承担,必将对其生产经营形成压力,拉低企业利润率。企业在拿地时也必定慎重权衡其中的关系。

准入门槛居高不下

受政府规划影响,工业用地基本上都有限定的行业。据记者了解,本月出让的这几宗土地,主要限定在计算机集成及专用设备制造业和化学制品制造业。

计算机集成及电子设备制造业作为高新技术产业的一部分,构成深圳四大支柱产业之一,多年发展已经形成较为成熟的市场,新进入的这类制造企业较难寻求发展空间,也就造成此类工业用地出让的艰难性。

(本文来源:深圳商报 ) houseqd
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