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房屋产权年限缩水成潜规则 提醒买房需谨慎  

2013-12-08 05:24:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在如今全民对房价都极度敏感的年代,很多家庭为买房都是倾尽一生的积蓄。不过对于许多刚需购房者来说,大都买房经验不足,多数购房者在看房时只关注区位、价格、户型、交通等问题。所购房屋的产权期限往往被忽略。

而关于房屋产权期限这个问题,售楼小姐们也大都含糊其辞,购房者们云里雾里。若真的仔细研究起来,却真是个不容小觑的问题。岁末,通过走访部分楼盘发现,房屋产权缩水已成了房地产市场内的普遍现象,其中缩水时间最长的竟然长达12年。

房屋产权缩水严重仅剩38年购房者“敬而远之”另觅新盘

由于儿子马上就要结婚买房,家住市北区的市民于大妈和儿子最近一段时间每周末总是奔波于各个刚需楼盘看房。从市南、市北的二手房,到新房,甚至跟着看房车辗转来到了西海岸看房。新房子距离日后工作单位的距离和交通是否便利是“小两口”关注的焦点,而于大妈则更注重比较房屋的价格和户型条件。

经过详细比较,于大妈和儿子终于决定在上周末去西海岸安子片区某楼盘准备签买房合同。然而,就在儿子准备提笔签下购买合约时,售楼小姐不经意间的一句话让他们立马打消了在安子片区买房的念头。原来,他们选择的楼盘房源产权期限仅剩38年,而新房产权“缩水”已经成为这一片区新盘共同的问题。

于大妈和家人告诉记者,本来是看好安子片区的未来发展潜力,没想到新房房屋产权仅剩38年。假如等到地铁开通后再真正入住,那么这套房子的实际使用价值就更加“大打折扣”了。

于大妈拿出一个小本子,真正打消买房念头是因为儿子给她算了一笔账,目前西海岸安子片区房屋均价为8500元/㎡左右。假如买一套90㎡的房子,总价76.5万元,按照首付30%比例需付首期付款22.95万元,贷款53.55万。倘若20年还贷,则还款总额约为96.2万元。如果摊到38年产权来看,每年所摊购房款为2.53万元。而如果是70年的大产权房,每年所摊购房款仅为1.37万元。相比于70年的大产权房,在这里安家不仅少住了32年,每年还得多掏1.16万元的房款,这样算下来并不合算。

此外,38年后房屋产权到期,那时她和老伴儿还不到70岁。办理产权续期需不需要缴费,缴费多少,这在如今都是未知数。为了避免未来可能出现的问题,他们还是决定直接购买“70年产权”的房子。

房屋产权年限缩水成行业潜规则

消费者懵懂售楼小姐“你不问,我不说!”

像于大妈这样的遭遇其实并不少见,近日在安子片区以购房者身份进行了一番走访调查,调查对象包括海尔山海湾、皇冠国际、致幸福、富源公馆、蓝图等多家楼盘。

在走访中发现,所有的置业顾问在讲解时都会忽略对房屋产权的讲解。而前来看房的置业者在询问时也只关注价格、户型及升值潜力。一位前来看房的置业者在接受记者采访时甚至很诧异地反问道:“难道不是70年吗?”只有当购房者询问置业顾问房屋产权年限时,置业顾问才会将真实情况告诉看房人。

据安子片区某楼盘置业顾问介绍,安子片区内大大小小20多家楼盘的土地都是在2001年统一拿到的。该片区的土地使用年限均为50年。自2001年开始,该片区由于种种原因一直未动工建设,闲置了10多年。近一两年内才随着胶州湾隧道的开通而动工。所以即便购房者即刻拿到钥匙入住,到房屋产权年限到期的时间也仅剩38年。

那么房屋产权年限到期后,买房人将何去何从呢?该置业顾问告诉记者,房屋产权年限到期丝毫不会影响居住。目前西海岸的阿里山小区和紫金山小区产权几年前就到期了,业主们仍在正常居住。

记者随后在某网站搜索二手房买卖关键词“黄岛区”、“阿里山小区”、“紫金山小区”后发现,阿里山小区由于紧邻香江路第一小学、开发区第一人民医院,房屋均价为8500元/㎡左右,紫金山小区由于紧邻黄埔江路小学,房屋均价为8000元/㎡左右。两个小区的房屋均价均与其周边小区的房屋均价持平,从二手房市场来看,使用权到期的风险并没有拉低这里的房价。

阿里山路小区一位二手房卖主王先生坦言自己的房子房屋产权仅剩10年,但是一套77㎡的两居室依然能以总价67万的价格出售。自房屋买卖信息挂到网上以来已经接到了20多个咨询电话。王先生告诉记者,阿里山小区内的房屋产权年限大多为20年和30年不等。之前产权到期的邻居们目前依然在此居住,没听说受到影响。

相关法律未完善

律师建议:避免产权缩水需查看证件办理时间

那么除了黄岛区以外,岛城其他房地产项目是否也存在房屋产权缩水这种情况呢?记者通过调查了解到,目前房屋产权缩水已是房产市场的一个普遍现象,不同的只是“缩水”时间长短的问题。

有媒体曾经报道,崂山区多个新开发的楼盘虽然是纯住宅用地,但是土地使用年限却只有50年。去掉开发商开发用去的时间,房子的使用年限只有45年左右。除此之外,岛城其他区、市内即便是高喊70年产权的新楼盘,从购房者入住到产权到期,也多多少少会有两三年的产权损耗。而同样的情况在其他城市其他省份也同样发生过。

那么购房者在买房置业时,是否应该对这些产权缩水的房屋绕道?产权到期对置业者有何影响呢?豪杰律师事务所律师刘国敏告诉记者,目前大部分购房者因不清楚“土地使用权”与“房产产权”两者的概念,所以也就没有意识到绝大部分能够入住的房屋都不同程度地存在着产权期限“缩水”的问题。土地使用年限是自土地竞拍之日起开始计算的。从土地拍得到建成房屋出售,至少要花费3至5年时间,这也意味着所有楼盘的产权年限都不可能达到标准年限。但缩水10年、20年以上的则是人为因素造成。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”虽然规定了可以自动续期,但目前还没有出台土地使用年限价格折算标准。所以出现了有住宅房屋产权到期,但依然有真实版未缴费续签的实例。

正因为目前我国相关政策不明朗,加之很多购房者对相关土地政策不了解,所以导致房屋产权“缩水”成为楼市行业内一个人尽皆知的秘密。刘国敏律师提醒广大购房者,在购买房屋时除了要看楼盘的价格、户型、区位、交通之外,还应了解开发商的开发手续是否齐全。尤其要看土地性质、土地使用年限和国有土地使用证的办理时间。以免买到产权年限严重缩水的房子,做到心中有数。

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